Condono edilizio: tra richiesta di sanatoria frazionata e presentazione di sanatorie separate

Il dilemma della sanatoria urbanistica

Abbiamo approfondito spesso gli aspetti procedurali e normativi della cd. sanatoria urbanistica (o giurisprudenziale), anche con gli approfondimenti del Prof. Ermete Dalprato.

Ci imbattiamo, stavolta, in un'altra sentenza interessante in materia, che peraltro consente di chiarire la differenza tra sanatoria frazionata e "più sanatorie separate" riferite al medesimo abuso edilizio. La Cassazione (7400/2020 del 25 febbraio) tratta il caso di un diniego della revoca o della sospensione dell'ordine di demolizione, in pendenza di un'istanza di rilascio di concessione in sanatoria.

Secondo il ricorrente, la Corte territoriale non avrebbe considerato che le istanze di condono ai sensi della legge 724/1994 sarebbero in via di pronta definizione: da qui si evincerebbe che l'ordine di demolizione sarà incompatibile con il provvedimento di sanatoria che la P.A. emetterà a breve. La Corte territoriale, inoltre, non avrebbe accertato se la domanda di condono sia divenuta improcedibile ai sensi dell'art. 39, comma 4, legge 724/1994, avendo il responsabile dell'u.t.c. riferito che la procedura è stata solo sospesa.

Inoltre, sarebbe errata la motivazione laddove si è affermata l'illegittimità del frazionamento attuato con la presentazione di due differenti domande di condono per opere realizzate dal medesimo soggetto, avendo erroneamente applicato l'art. 39 commi 1 e 5 della legge 724/1994, che si riferiscono all'unità immobiliare e non all'intero fabbricato.

La sanatoria frazionata non è ammessa

La Cassazione è irremovibile: l'art. 39 comma 1 della legge 724/1994 deve essere interpretato nel senso che ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario che fa capo ad un unico soggetto legittimato e le istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono esser riferite a una unica concessione in sanatoria, che riguarda quest’ultimo nella sua totalità.

La ratio della norma è infatti quella di non consentire l’elusione del limite legale di consistenza dell’opera per la concedibilità della sanatoria, attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell’intero complesso edificatorio.

Ne deriva che, in materia di condono edilizio, ai fini dell’individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario qualora faccia capo ad un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad un’unica concessione in sanatoria, onde evitare l’elusione del limite legale di consistenza dell’opera.

Riepilogando:

• non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione interamente abusiva, quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando invece le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (Sez. 3, n. 20420 del 08/04/2015 - dep. 18/05/2015, Esposito, Rv. 263639);
• il riferimento oggettivo all'unicità della nuova costruzione interamente abusiva impedisce, perciò, che il limite di 750 metri cubi possa essere aggirato mediante il frazionamento delle sue singole parti, altrimenti si eluderebbe la finalità della legge che era (ed è) quella di sanare abusi modesti.

Le richieste di sanatoria separate

La Cassazione chiarisce anche che, se per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo abilitante la presentazione della domanda di sanatoria, vi siano più soggetti legittimati, è possibile proporre istanze separate relative ad un medesimo immobile. 

Ma nel caso in esame, il giudice dell'esecuzione ha correttamente evidenziato come la presentazione separata (e non per l'intero immobile) di due distinte domande di condono abbia consentito l'aggiramento del limite di 750 mc., dal momento che la volumetria dell'unità immobiliare abusiva è pari a complessivi 1.300 mc.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

Prosegui sull'area di approfondimento nell'area:

LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA

L'AREA è un luogo di riflessioni, commenti, studi e proposte sullo stato dell’arte dell’Edilizia e dell’Urbanistica in cui ci proponiamo di dare sistematicità alle informazioni inerenti l’evoluzione normativa e giurisprudenziale che pubblichiamo giornalmente.

Nell'area di principi e modalità applicative delle norme dell’Urbanistica e dell’Edilizia facendo il punto critico sulle tematiche che maggiormente si pongono all’attenzione della legislazione e della giurisprudenza in un momento in cui l’evoluzione della materia appare confusa e, a volte, contraddittoria; per questo trattiamo gli argomenti, per così dire, più attuali, interpretandoli ed inquadrandoli alla luce dei principi fondanti della materia anch’essi oggetto di evoluzione concettuale e dottrinaria.

Vai all'area di approfondimento "LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA"