Cosa controllare prima di comprare casa in sicurezza

Proprietari e acquirenti hanno scarsa informazione sugli aspetti tecnici e amministrativi legati all'acquisto di un immobile

II più grande problema legato all'acquisto di un'abitazione è la mediamente scarsa informazione che proprietari e stessi acquirenti hanno in merito agli aspetti tecnici ed amministrativi legati alla compravendita immobiliare. Il risultato è un importante carico a livello Nazionale sulle spese di Giustizia inerenti l'alto numero di contenziosi derivati. Oggi paghiamo lo scotto di 40 anni di immobiliare spesso superficiale e non sempre dalla parte degli utenti. In questo articolo approfondisco tutte le cose da controllare prima di comprare casa e come assicurarsi un acquisto sicuro e valorizzato, l'unico sensatamente possibile per il corretto investimento dei tuoi risparmi.

Le figure chiave del mercato ed il loro ruolo

Tra le prime cause di errori vi è sicuramente l'erronea convinzione che i professionisti da sempre a supporto delle operazioni immobiliari siano effettivamente responsabili in prima persona dei controlli su un immobile oggetto di transazione.
In primis il ruolo del Notaio. In qualità di pubblico ufficiale da un lato sicuramente pone vigilanza per quanto di inerente alla continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, all'identità delle parti ed alla rispondenza degli accordi degli attori alla normativa in essere. Questo però non deve trarre in inganno: un Notaio non ha alcun ruolo di controllo diretto dell'immobile, con particolare riferimento agli aspetti urbanistici di cui parlerò in modo più approfondito tra poco.

Neanche la presenza di un mediatore immobiliare è indice diretto di un immobile sicuro. Il mediatore, infatti, è per il diritto colui tramite il cui operato due o più parti vengono ad accordi per la conclusione di un affare. Questo senza che egli abbia con loro rapporti di mandato, dipendenza o rappresentanza. Egli deve agire secondo i principi di trasparente informazione e media diligenza, questo è vero, ma anche in questo caso nessun obbligo egli ha di controllo approfondito dell'oggetto di transazione.

Il perito incaricato dalla banca al fine della stima del bene per l'erogazione del mutuo solitamente basa il proprio operato, purtroppo, sulla mera documentazione catastale del bene che, come vedremo dopo, ha ben poca valenza di tutela tecnica. Per essere più chiari, neanche l'avvenuta delibera del mutuo garantisce di fatto che l'immobile sia regolare.

A chi spetta, dunque, la corretta diligenza di controllo della cosa in vendita? Per il diritto è il proprietario a dover garantire della cosa che vende e quindi egli dovrebbe provvedere a tutti i giusti controlli sulla propria casa al fine di garantire un acquisto sicuro. Come può, però, un attore non professionalmente preparato nelle rispettive materie garantire qualsivoglia sicurezza tecnica od amministrativa?

Il grande buco nero del settore immobiliare degli ultimi 40 anni

Milioni di Italiani hanno venduto le proprie abitazioni ed i propri immobili autocertificando in sede di atto pubblico di compravendita la regolarità dei propri beni. Un enorme calderone di abusi edilizi, difformità ed immobili illegittimi che sono passati di man in mano fino ai giorni nostri nella totale buona fede degli utenti e nella totale indifferenza del mercato nella sua totalità.

Se un proprietario di un immobile deve controllare ma allo stesso tempo non può sapere cosa controllare, c'è qualcosa che non funziona nell'intero sistema.
Ultima nota, un acquirente non ha possibilità ne titolo, salvo deleghe espresse, per controllare un immobile di terzi. Conoscere, però, la giusta diligenza permette di capire se essa è stata seguita correttamente dalla controparte prima di commercializzare l'immobile.
Ecco perché questo testo dedicato, con l'auspicio che sia di contributo alla vostra prossima compravendita.

Quali cose controllare prima di comprare casa e quando farlo

Gli ambiti di controllo sono 4:

1. Urbanistico e catastale;
2. Amministrativo;
3. Fiscale;
4. Edile.

Nei prossimi capitoli approfondiremo ognuno di essi, le metodologie di controllo, le figure professionali utili e le prassi comuni ai giorni nostri.
Prima di approfondire, però, è determinante fare alcune considerazioni di ordine temporale.

È erronea prassi dell'attuale medio mercato immobiliare il sottoscrivere contratti immobiliari quali proposte di acquisto a valenza preliminare, o veri e propri contratti preliminari, in assenza di tutte le corrette informazioni sull'immobile.
Dalla sottoscrizione di tali contratti nascono le reciproche obbligazioni tre venditore e acquirente. Qualora elementi ostativi vengano rilevati successivamente a tale stipula, come spesso avviene, possono portare all'incapacità del venditore di poter giungere a rogito nei tempi previsti, rendendosi dunque inadempiente.

Come regola generale, secondo gli art. 1385 cc e 1386 cc in merito di caparra confirmatoria, la più usata in tali contratti, detta inadempienza provoca il dovere di restituzione della caparra medesima all'acquirente nella misura del doppio, ma non è la sola conseguenza.
L'incapacità a rogitare scatena solitamente problemi a catena per l'acquirente, il quale a sua volta può aver già venduto la propria abitazione oppure può vedersi scadere la delibera del mutuo.

Tutto questo con ovvie ripercussioni legali e sulla qualità della vita degli attori tutti.
I controlli sull'immobile vanno svolti prima della messa in vendita e non si dovrebbero mai fare proposte di acquisto senza aver pienamente chiari tutti gli aspetti di cui iniziamo ora a parlare.

I controlli urbanistici e catastali per la vendita di un immobile

Un proprietario diligente prima di mettere in vendita il proprio immobile deve dare incarico ad un tecnico abilitato per controllare regolarità urbanistica, conformità catastale ed agibilità. Purtroppo, solo una minoranza lo fa a causa del fatto che non la riconosce come necessità o dovere.

I contenziosi legati a criticità non tempestivamente rilevate sugli aspetti tecnici rappresentano senza dubbio un'importante fetta di tutti i contenziosi in materia immobiliare.
Primo grande errore ancora oggi attualissimo è quello di pensare i documenti catastali abbiano valore probante sull'effettiva legittimità e morfologia dell'immobile. Mai cosa più comune e sbagliata allo stesso tempo: il catasto ha valore sussidiario e non probante sull'urbanistica. Questo significa che nell'identificazione di abusi edilizi, legittimità dell'immobile ed agibilità dello stesso il catasto ha un ruolo limitato.
L'audit corretto in ordine alla regolarità urbanistica dell'immobile prevede che il tecnico abilitato incaricato dal proprietario svolga:

• Accesso agli atti presso il Comune ove è ubicato l'immobile;
• Rilievo dello stato di fatto del bene;
• Confronto tra gli elaborati grafici reperiti e lo stato di fatto medesimo.

Questo tipo di attività permette di rilevare difformità ed abusi edilizi che il venditore dovrà sanare o, se questo non possibile, ripristinare prima della data del rogito. L'accesso agli atti, infatti, produrrà le copie della licenza di costruzione (o permesso di costruire) , di eventuali concessioni e comunque dell'ultimo titolo abilitativo a ricostruire tutta la cronistoria urbanistica del bene.

Dal 2017 in Emilia Romagna ed in alcune altre Regioni vige un protocollo d'intensa tra Notariato ed Ordini professionali che suggerisce questo tipo di attività e la successiva redazione del documento finale che prende il nome di Relazione Tecnica Integrata. Purtroppo viene consigliata per il rogito perdendo gran parte del potere tutelante che sarebbe ai massimi livelli qualora essa disponibile prima della proposta di acquisto o del preliminare.
Altro aspetto di grande rilevanza legato all'accesso agli atti è il reperimento del certificato di agibilità.

Sul territorio Italiano, grandi città comprese, risultano innumerevoli immobili privi del titolo. Esso è rilasciato secondo principi di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico e sancisce la capacità dell'immobile a svolgere la propria funzione economica e sociale.

È possibile la compravendita di un immobile non agibile qualora l'acquirente ne sia edotto sin dall'inizio della trattativa (es. dalla proposta di acquisto) e che della circostanza se ne sia formalmente tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. In tutti gli altri casi, o quasi, provoca nullità dell'atto di compravendita con relativa corresponsione del danno all'acquirente.

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