Da superfici accessorie a residenziale con aumento di volumetria: SCIA o permesso?

Anche se il Decreto Salva casa ha liberalizzato - e non poco - le regole sui cambi di destinazione d'uso, agendo sull'art. 23 ter del Testo Unico Edilizia, consentendo anche ai mutamenti d'uso rilevanti (cioè tra diverse categorie) la possibilità di procedere con una semplice SCIA (ma solo a determinate condizioni, se il regolamento comunale lo consente e se le opere collegate al cambio sono assentibili con CILA o SCIA), è sempre meglio ricordarsi che quando siamo in presenza di un mutamento con opere, che ad esempio vanno ad aumentare la volumetria residenziale, difficilmente si può 'scappare' dal permesso di costruire.

Da superfici accessorie a residenziale con opere

Nel caso della sentenza 3657/2025 dell'8 maggio del Tar Campania, si disquisisce su un immobile per il quale è stato contestato un ampliamento abusivo e il cambio di destinazione d'uso. La ricorrente ha impugnato l'ordinanza di demolizione emessa dal Comune, contestando la sanzione imposta per le opere abusive realizzate.

Nello specifico, il cambio di destinazione d'uso ha riguardato la trasformazione di superfici accessorie in superfici residenziali, il che ha comportato una variazione essenziale rispetto al progetto originario.

La Corte ha sottolineato che, quando un intervento edilizio comporta un mutamento della destinazione d'uso (ad esempio da una superficie accessoria come un balcone a una superficie residenziale), esso implica una modifica sostanziale del carico urbanistico e quindi richiede permesso di costruire.

Salva Casa: cos'è cambiato per il cambio d'uso?

Ricordiamo che in virtù delle nuove regole del Salva Casa, ogni singolo ente locale può regolamentare in maniera personalizzata il cambio d'uso e cosa serve per assentirlo, anche se va rimarcato che effettivamente il DL 69/2024 ha velocizzato le procedure, inserendo i cambi d'uso rilevanti - cioè quelli tra categorie funzionali diverse - tra quelli potenzialmente assentibili con SCIA.

In virtù delle modifiche apportate al TU Edilizia dal DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, oggi i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad esempio, da non residenziale a residenziale) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni.

In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA (o con la SCIA).

Bisogna quindi ponderare bene ogni singolo caso, in quanto, ad esempio, a volte a fare la differenza è l'aumento di superificie abitabile (o utile), come nel caso che andiamo ad affrontare e che porta automaticamente alla necessità del permesso di costruire anche per cambi d'uso non rilevanti (cioè all'interno della stessa categoria).

Le opere che comportano il cambio di destinazione d'uso

In generale, le opere edilizie abusive che comportano un cambio di destinazione d'uso sono quelle che alterano in modo significativo la funzione originaria degli ambienti e determinano:

• un aumento di volumetria;
• un mutamento nella destinazione d'uso di parti dell'immobile, come da residenziale a commerciale o viceversa;
• modifiche strutturali che influiscono sul carico urbanistico.

Da superfici accessorie a residenziale: SCIA o permesso?

Tornando al caso in esame, le opere di ampliamento, tra cui l'accorpamento dei terrazzini e la costruzione di verandine per ottenere più spazio abitabile, sono state considerate abusive poiché comportavano un aumento di superficie e volume, con conseguente variazione della destinazione d'uso di alcune parti dell'immobile.

Queste opere sono quindi soggette a permesso di costruire, non a SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), in quanto generano una variazione essenziale.

Da sottolinare che qui, infatti, la chiusura dei porticati e l'accorpamenti delle superfici accessorie, trasformate in abitabili, hanno determinato un incremento di circa 196 mq di superficie e 370 mc di volume.

A fronte di siffatto ampliamento, in primo luogo, non può trovare accoglimento l'affermazione che si tratterebbe di opere soggette al regime della SCIA. Infatti, ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c) DPR 380/2001, “c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici” sono assoggettati a permesso di costruire.

D'altronde - evidenzia il TAR - la stessa ricorrente afferma che i suddetti interventi potrebbero essere autorizzati con SCIA alternativa, la cui mancanza è assoggettata alle medesime sanzioni previste in caso di mancanza di permesso di costruire (art. 31 del DPR 380/2001).

Implicazioni dell'abuso edilizio: il cambio d'uso illecito va demolito

Nella sentenza, quindi, si ribadisce che le opere che implicano un cambio di destinazione d'uso e una modifica della volumetria sono soggette a permesso di costruire, anche nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia.

Questi interventi comportano un mutamento significativo dell'organismo edilizio e devono essere autorizzati preventivamente.

La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità dell'ordinanza di demolizione, poiché:

• le opere realizzate (ampliamento e cambiamento della destinazione d'uso) non potevano essere sanate con una SCIA ma richiedevano un permesso di costruire;
• il cambio di destinazione d'uso e l'incremento volumetrico sono modifiche essenziali rispetto al progetto approvato e devono essere trattate come tali.

Col Salva Casa sarebbe cambiato qualcosa?

Ovviamente il caso è stato gestito con le regole dell'epoca di realizzazione delle opere, ma anche se fosse ricaduto in vigenza di DL Salva Casa (cioè dal 28 luglio 2024), le conclusioni sarebbero state le medesime.

Infatti, oggi è possibile effettuare un cambio d'uso con opere (ad esempio da cantina o garage a locale abitativo) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Quindi è determinante il tipo di intervento: se aumenta la volumetria e la superficie residenziale, come nel caso di specie, serve il permesso di costruire anche per il DL 69/2024.

Infatti, secondo le nuove regole:

• se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA (e la SCIA), si torna al permesso di costruire.

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