Permesso di costruire efficace dopo la scadenza: il comune deve accertare il mancato avvio dei lavori

Se il comune non accerta e dichiara con formale provvedimento che il permesso di costruire, dopo 1 anno senza avvio dei lavori (o dopo 180 giorni, se il regolamento lo prevede, per il permesso in sanatoria), è decaduto, il titolo abilitativo non perde la sua efficacia.

E' piuttosto interessante e importante, quando affermato dal Tar Abruzzo con la sentenza 454/2025 del 16 ottobre: di fatto, la decadenza del permesso di costruire per mancato avvio dei lavori nel termine stabilito non opera automaticamente, ma richiede un formale atto di accertamento dell'amministrazione comunale. Tale principio vale anche per il permesso di costruire in sanatoria.

L'inefficacia del titolo edilizio, quindi, deve essere dichiarata con provvedimento espresso che garantisca il contraddittorio con il privato sui presupposti di fatto e di diritto. In assenza di tale atto ricognitivo, il permesso mantiene la propria efficacia, impedendo sia l'acquisizione dell'immobile al patrimonio comunale sia il legittimo diniego di una nuova istanza di sanatoria basato sul presupposto della decadenza del precedente titolo.

Il caso: permesso in sanatoria per lavori di modifica della copertura

Il proprietario aveva ottenuto un permesso di costruire in sanatoria nel 2021 che prescriveva lavori di modifica della copertura entro 180 giorni.

Non avendo eseguito i lavori nel termine, nel dicembre 2022 aveva presentato una nuova istanza di sanatoria per gli stessi interventi. Il Comune aveva respinto questa seconda richiesta motivando il diniego con la non conformità urbanistica delle opere e con carenze documentali.

Successivamente, nel 2024, il Comune aveva accertato l'acquisizione dell'immobile al proprio patrimonio per inottemperanza a una precedente ordinanza di demolizione del 2020, assumendo che il termine per demolire fosse ormai scaduto.

Niente demolizione: ecco perchè

Nel caso in decisione, il termine per eseguire la demolizione ordinata con provvedimento del 30.7.2020 è stato, prima sospeso dalla presentazione dell’istanza di sanatoria del 4.8.2020, poi definitivamente interrotto con il permesso di costruire del 2021 da ritenersi tuttora efficace, perché non ritirato in autotutela né dichiarato decaduto per decorso del termine di efficacia.

Non si è quindi prodotto l’effetto - estinzione del diritto di proprietà del ricorrente - dal quale il Comune desume l’inammissibilità del ricorso per carenza d’interesse.

La decadenza del permesso è collegata all'accertamento del comune

Il TAR evidenzia come il permesso di costruire perda efficacia se i lavori non sono avviati nel termine di decadenza che l'art. 15 del d.P.R. 380/2001 stabilisce in un anno e il permesso di costruire in sanatoria del 2021 ha fissato in centottanta giorni, salva la reiterazione dell’istanza.

Tuttavia, l'inefficacia del permesso di costruire non è la conseguenza automatica del decorso del termine stabilito per l'avvio dei lavori, ma, per condivisibile giurisprudenza, un tale effetto deve essere accertato e dichiarato con formale provvedimento dell'Amministrazione, anche ai fini del necessario contraddittorio con il privato sull'esistenza dei presupposti di fatto e di diritto che possono legittimarne la determinazione (da ultimo Consiglio di Stato sez. VI, 16/05/2024 n.4391 e precedenti conformi ivi richiamati).

Nel caso in decisione è mancato un formale atto di ricognizione della scadenza del termine assegnato al ricorrente con il permesso di costruire in sanatoria del 2021 per eseguire i “lavori di modifica della copertura”.

Ne consegue che detto titolo edilizio non ha perso efficacia, né conduce a diverse conclusioni il rigetto dell’istanza presentata dal ricorrente per ottenere un nuovo permesso in sanatoria, facoltà accordata dallo stesso provvedimento del 2021 per il caso in cui i lavori non fossero stati ultimati nel termine stabilito.

Il TAR ha quindi annullato sia il diniego della seconda sanatoria sia l'atto di acquisizione dell'immobile, ripristinando la situazione di legittimità derivante dal permesso in sanatoria del 2021 ancora efficace in assenza di formale dichiarazione di decadenza.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO