Abusi edilizi, demolizione o multa? Quando la fiscalizzazione è possibile

Ci sono dei casi nei quali, pagando un'ammenda pecuniaria, si può ottenere la sanatoria dell'abuso edilizio (cd. fiscalizzazione), applicando l'art.34 comma 2 del Testo Unico Edilizia.

Due recenti sentenze della giustizia amministrativa chiariscono bene il perimetro e le condizioni, soffermandosi su due aspetti comunque cruciali per poter ottenere la fiscalizzazione:

• la parziale difformità dal titolo;
• l'effettiva impossibilità di demolire l'abuso senza pregiudizio della parte conforme.

Fiscalizzazione degli abusi edilizi: brevissimo recap

Partiamo ricordando cosa 'dice' il Testo Unico Edilizia in merito alla possibilità di fiscalizzazione dell'abuso.

Nello specifico, questa procedura consiste nella possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, limitatamente alle fattispecie di:

• parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001);
• interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità (art. 33 d.P.R. 380/2001).

Quindi, per gli interventi eseguiti in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali, la demolizione rimane l'unica sanzione applicabile. Ma attenzione: è necessario dimostrare che la demolizione sia impossibile o che arrechi danno anche alla parte legittima (cioè conforme alle regole).

Parziale difformità: mai in zona vincolata!

La sentenza 6277/2025 del Tar Napoli chiarisce che il citato art. 34 riguarda le opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, non invece alle opere che (come nel caso di specie), sono state realizzate in ampliamento di un manufatto e che, quindi, richiedevano il permesso a costruire.

Infatti il concetto di "parziale difformità" delle opere, di cui all’art. 34 dpr 380/2001, presuppone che un determinato intervento costruttivo, previsto dal titolo autorizzatorio, sia stato realizzato con modalità diverse rispetto a quelle assentite; viceversa nel caso in esame le opere oggetto della istanza di condono furono realizzate in ampliamento di un manufatto e, quindi, necessitavano del permesso a costruire.

Peraltro è ostativa all’applicazione della sola sanzione pecuniaria ai sensi del citato art. 34 anche la circostanza che le opere siano state realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, così che tali opere giammai potrebbero essere considerate in parziale difformità dal permesso a costruire, in quanto in base all'art. 32, co. III, dpr n. 380/2001 esse devono essere considerate “in totale difformità” o “con variazioni essenziali”, così che le opere per cui è causa non potrebbero essere colpite dalla sola sanzione pecuniaria con esclusione di quella demolitoria, essendo inquadrabili nelle variazioni essenziali di cui all’art. 32, co. III, ultimo periodo, DPR n. 380/2001.

Impossibilità di demolire: come dimostrarla? L'onere è del privato

Nella sentenza 16282/2025 del Tar Lazio, invece, ci si focalizza sull'impossibilità di demolire l'abuso edilizio, l'altra condizione 'sine-qua-non' per la fiscalizzazione.

In questo caso, c'è una richiesta di “fiscalizzazione alternativa alla demolizione” delle opere eseguite in parziale difformità rispetto al permesso di costruire.

Il comune ha concluso però nel senso che non sussistessero “le motivazioni né per l’annullamento dei provvedimenti emessi in precedenza, né per riconoscere l’indemolibilità della struttura a fronte della documentazione presentata, in considerazione anche che la sopraelevazione non ha mai ricevuto la preventiva autorizzazione sismica e che per la stessa non sono mai stati presentati documenti atti a garantire la stabilità dell’edificio a fronte dell’intervento realizzato, residuando pertanto la sola possibilità del ripristino della porzione d’immobile non conforme ai requisiti di legge ovvero la messa in pristino della sopraelevazione secondo i dettami del DM 1444/68 in materia di distacchi e nel rispetto delle NTA della zona urbanistica B1 del PRG vigente nonché dell’obbligo al ripristino delle destinazioni d’uso a non residenziale”.

La censura del privato si incentra quindi sul capo di motivazione del provvedimento impugnato relativo alla mancata dimostrazione, nell’ambito della perizia redatta dall’architetto competente, della dichiarata indemolibilità della sopraelevazione.

Sostengono al riguardo i ricorrenti che la necessità “di adeguati calcoli strutturali” a sostegno della indemolibilità “non trova riscontro in alcuna norma tecnica e regolamentare” e che, in ogni caso, “in analogia a quanto previsto dall’art. 18 L.R. 15/2008 l’Ente avrebbe dovuto, prima di respingere l’Istanza di fiscalizzazione per asserita carenza del presupposto della indemolibilità dell’opera, attivare una istruttoria attraverso un accesso in loco di propri tecnici che potessero verificare previo un «motivato accertamento» quanto dedotto dai richiedenti in ordine alla impossibilità della rimessa in pristino”.

Il TAR respinge tutto, partendo dal presupposto che la giurisprudenza amministrativa ha affermato più volte che “il carattere eccezionale e derogatorio del richiamato art. 34 comma 2 del D.P.R. n. 380 del 2001 comporta che non debba essere l’Amministrazione a valutarne l’applicabilità, ma che competa al privato interessato dimostrare, in modo rigoroso, il presupposto dell’obiettiva impossibilità fattuale di ottemperare all’ordine di demolizione senza pregiudizio per la parte conforme” (così, ex plurimis, Cons. St., Sez. II, 27 maggio 2024, n. 4699).

Per un verso, quindi, grava sull’istante l’onere di fornire elementi che provino l’oggettiva impossibilità di demolire l’abuso edilizio senza danneggiare la parte realizzata in conformità, dovendo poi su tale base l’Amministrazione svolgere il “motivato accertamento” cui si riferisce l’art. 18 della l.r. Lazio n. 15 del 2008.

Per altro verso, la dimostrazione dell’indemolibilità da parte dell’istante deve basarsi su analisi statiche approfondite ed evidenze scientifiche che non sono state rappresentate nella relazione dell’architetto competente, il quale si è espresso in termini piuttosto generici, riferendosi ad una “criticità notevole” connessa all’eventuale intervento di ripristino e al carattere “invasivo” dello stesso, concludendo per la “pressoché impossibilità” di intervenire sulle strutture, dal che non emerge in maniera inequivoca che la demolizione, per le sue conseguenze materiali, inciderebbe sulla stabilità dell’edificio nel suo complesso.

Il ricorso è quindi infondato e va respinto: niente fiscalizzazione.

LE SENTENZE SONO SCARICABILI IN ALLEGATO