Distanza minima dal confine, costruire in aderenza è legale? I chiarimenti

Quando costruire “in aderenza” al confine è legale?

Quando si tratta di confini e di distanze, le controversie tra proprietari limitrofi non tardano mai ad arrivare.
Infatti, se un manufatto viene realizzato in prossimità di un confine, il rispetto delle distanze minime previste dai regolamenti comunali diventa essenziale per evitare contenziosi che possono protrarsi per decenni.

In tale contesto diventano importanti i regolamenti edilizi locali che vanno ad integrare quanto disposto nel codice civile in materia di distanze.
Tuttavia, la loro corretta interpretazione non sempre è immediata, infatti, l’uso di terminologie tecniche o obsolete ovvero di frasi spesso contorte e collegate da molteplici congiunzioni o separate da incisi, nonché la formulazione di deroghe e l’individuazione dei casi eccezionali possono generare dubbi applicativi che solo l’intervento di opportune competenze può risolvere.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, ha affrontato proprio il tema dell’interpretazione delle norme locali sulle distanze dal confine, offrendo importanti delucidazioni sul metodo da adottare quando una disposizione regolamentare prevede la possibilità di costruire a distanza ridotta “e in aderenza” al confine.

In tal caso:

si tratta di due condizioni alternative o entrambe necessarie?

La Suprema Corte ha fornito una chiara risposta, ribadendo alcuni principi fondamentali in materia di distanze, vediamo il caso.

Distanza minima dal confine: il caso studio e la visione della Suprema Corte

Nel 1986 una proprietaria aveva citato in giudizio i vicini, lamentando l’alterazione di un fosso di scolo delle acque posto al confine tra le proprietà con la realizzazione di alcuni manufatti, il danneggiamento di una recinzione metallica e la presenza di rottami in prossimità del muro di confine. I convenuti chiedevano che l’attrice fosse condannata a rimuovere i manufatti che occupavano il fosso di confine, per violazione delle norme sulle distanze, e a cessare ogni altra attività in loco.

A questo punto l’evolversi giuridico vede diverse pronunce: per primo il Tribunale di primo grado nel 2005 aveva rigettato tutte le domande, per seconda la Corte d’Appello aveva invece accolto parzialmente il ricorso e in seguito la prima pronuncia della Cassazione aveva cassato tale decisione.

Nel giudizio di rinvio, la Corte d’Appello ordina ai proprietari del manufatto di arretrarlo fino al rispetto della distanza minima di 5 metri dal confine. I ricorrenti, a questo punto, impugnano nuovamente la sentenza sostenendo varie argomentazioni tutte respinte dalla Suprema Corte. Tra le argomentazioni suscita un rilevante interesse generalizzato l’interpretazione della norma locale in merito alle distanze minime dai confini.

I giudici chiariscono che “è ammessa la costruzione a distanza inferiore a 5 metri e in aderenza al confine di proprietà se preesiste parete, senza finestre, già posta a confine” (…) L’utilizzazione, da parte del regolamento locale, della congiunzione “e” e non invece della disgiuntiva “o” implica che le due condizioni previste dalla disposizione, rappresentate dalla distanza inferiore a 5 metri e dall’aderenza, debbano necessariamente coesistere; è quindi consentita la deroga alla distanza di 5 metri soltanto se si costruisce in aderenza ad una parete cieca posta a confine tra i fondi. Non potrebbe, del resto, ipotizzarsi altro significato della disposizione in esame, poiché l’opzione ermeneutica proposta dagli odierni ricorrenti si risolve nella negazione del principio generale posto dal regolamento stesso, costituito dal rispetto della distanza di 5 metri dal confine. Se infatti detta distanza fosse liberamente derogabile, come sostengono gli odierni ricorrenti, anche in presenza di costruzione non realizzata in aderenza, la prescrizione generale perderebbe ogni significato. Considerando che costituisce principio generale quello per cui, tra diverse opzioni interpretative, occorre dare preferenza a quella che consente di conservare un significato plausibile della disposizione, l’ipotesi proposta (…) va necessariamente scartata.”.
Secondo i ricorrenti l’uso della congiunzione "e" doveva essere inteso in senso disgiuntivo, permettendo così di costruire a distanza inferiore ai 5 metri anche senza aderenza. La Corte invece sottolinea che congiunzione "e" indica la necessaria coesistenza di entrambe le condizioni ossia distanza inferiore a 5 metri e aderenza. Quindi la deroga alla distanza minima di 5 metri è consentita soltanto se si costruisce in aderenza a una parete cieca posta già sul confine. La presenza pregressa di una costruzione sul confine (a cui affiancare la nuova costruzione) sarebbe quindi possibile essenzialmente in condizioni particolari come ad esempio:

• antecedente alla normativa sulle distanze dai confini;
• per via di un successivo spostamento di confine;
• a causa di un frazionamento della p.lla originale avvenuto successivamente alla costruzione.

I giudici chiariscono che se si accogliesse l’interpretazione proposta dai ricorrenti, la regola generale dei 3 o 5 metri (in funzione della disciplina del c.c. o della disciplina locale) dal confine perderebbe ogni senso e quindi la tesi dei ricorrenti non poteva che essere respinta.

Quindi se un regolamento consente di costruire “a distanza inferiore e in aderenza” a un fabbricato già esistente, la parola “e” implica che entrambe le condizioni devono essere rispettate.

Non si può quindi costruire più vicino del consentito senza essere anche aderenti al fabbricato.

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