Distanze tra edifici: il limite di 10 metri vale anche rispetto a una parete non finestrata

Una sopraelevazione deve comunque rispettare la distanza di 10 metri, imposta dall'art.9 del DM 1444/1968, anche rispetto a pareti non finestrate.

E' questo l'importante principio cristallizzato dalla Cassazione nella sentenza 33145/2025, che ribadisce come la finalità della norma sia "la salvaguardia dell’interesse pubblico-sanitario a mantenere una determinata intercapedine tra gli edifici che si fronteggiano".

In breve: rispetto delle distanze anche in riferimento alle pareti non finestrate

I giudici supremi affermano che:

• la distanza minima di 10 metri deve essere rispettata quando almeno una delle pareti fronteggiantisi presenti finestre, anche se solo in parte;
• il criterio di calcolo si riferisce alle pareti nella loro interezza, non alle singole finestre, rendendo irrilevante che alcuni tratti della parete siano privi di vedute;
• la norma è inderogabile sia da parte dei regolamenti edilizi comunali che da convenzioni tra privati.

Nel caso esaminato, una sopraelevazione realizzata in aderenza a una parete finestrata dell'edificio confinante, pur appoggiandosi alla porzione priva di finestre, è stata ritenuta illegittima per violazione della distanza minima prescritta.

Il caso: sopraelevazione in aderenza alla parete dell'edificio confinante

I ricorrenti avevano realizzato una sopraelevazione in aderenza alla parete nord dell'edificio confinante che presentava tre finestre, appoggiandola alla porzione di parete priva di aperture.

La Corte ha escluso la possibilità di distinguere, sulla medesima parete, una parte finestrata da una parte non finestrata, confermando che la presenza di finestre in qualsiasi zona della parete contrapposta a altro edificio impone il rispetto della distanza prescritta per l'intera superficie murale.

Il criterio della parete finestrata nella sua interezza

Per gli ermellini, infatti, "non è possibile distinguere, come vorrebbero i ricorrenti, sulla stessa parete una parte finestrata ed una parte non finestrata perché, come afferma la giurisprudenza di questa Corte in modo costante, sono le pareti, non le finestre aperte in esse, a costituire dati di riferimento per il calcolo della distanza, con la conseguenza che, in relazione alla ratio della previsione di cui all'art.9 DM n.1444/1968, finalizzata alla salvaguardia dell'interesse pubblico-sanitario a mantenere una determinata intercapedine degli edifici che si fronteggiano, il rispetto della distanza minima èdovuto anche per i tratti di parete che sono in parte privi di finestre" (cfr. Cass. n.13547/2011 e, oltre ai numerosi precedenti di legittimità in essa richiamati, Cass. n.13547/2011; Cass. n.3739/2018; Cass. n.12129/2018; Cass. n. 24471/2019; Cass. n.11048/2022).

Ne deriva che la distanza minima di 10 metri è richiesta anche nel caso in cui una sola delle pareti fronteggiantisi sia finestrata e che è indifferente se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell'edificio preesistente, essendo sufficiente, per l'applicazione di detta distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, benché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta, con la conseguenza che il rispetto della distanza minima è dovuto pure per i tratti di parete parzialmente privi di finestre.

La distanza di 10 metri si applica indipendentemente dall'altezza degli edifici antistanti

Inoltre, la Cassazione ha affermato che la distanza minima di 10 metri tra le costruzioni stabilita dall'art. 9 cit. deve osservarsi "indipendentemente dall'altezza degli edifici antistanti e dall'andamento parallelo delle loro pareti, purché sussista almeno un segmento di esse tale che l'avanzamento di una o di entrambe le facciate porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento".

Quindi, anche quando le pareti non siano perfettamente parallele o presentino altezze diverse, la norma trova applicazione ogniqualvolta si crei una situazione di fronteggiarsi tra superfici murarie.

La distanza è richiesta sia quando entrambe le pareti fronteggiantisi siano finestrate, sia quando solo una di esse presenti vedute, risultando indifferente se si tratti della parete del nuovo edificio o di quella preesistente.

La sopraelevazione come nuova costruzione

L'intervento di sopraelevazione realizzato dai ricorrenti, secondo la Cassazione, è qualificabile come nuova costruzione, soggetta pertanto al rispetto delle distanze previste dal DM 1444/1968.

Le norme tecniche di attuazione comunali disciplinavano specificamente i sopralzi in zona B1, richiedendo il rispetto della distanza minima tra pareti con vedute.

I ricorrenti avevano invocato la possibilità di costruire in aderenza prevista dalla normativa locale, ma la Corte ha chiarito che tale facoltà non implica deroga alle distanze stabilite dall'art. 9 del DM 1444/1968.

L'inderogabilità del limite e l'inefficacia delle convenzioni private

Infine, la Cassazione evidenzia come l'art.9 del DM 1444/1968 sia inderogabile e non possa essere minimamente 'bypassato' da convenzioni tra privati.

Infatti, "l'esistenza di una convenzione tra privati, emergente da atto pubblico, riguardante anche la disciplina delle distanze tra edifici confinanti, è in concreto irrilevante per i profili oggetto di contestazione perché l'art.9 DM n.1444/1968 non è derogabile e, di conseguenza, non è possibile nell'ambito dell'autonomia privata prevedere validamente una distanza inferiore a dieci metri tra pareti di edifici frontistanti quando almeno una di esse presenti in tutto o in parte vedute: non è cioè rimessa alla disponibilità delle parti la valutazione - preventivamente effettuata, appunto inderogabilmente, in sede normativa - sul determinarsi o meno di intercapedini dannose o pericolose in ipotesi di costruzione in aderenza nel caso in cui almeno una delle pareti fronteggiantisi sia in tutto o in parte finestrata".

Insomma: le norme sulle distanze tutelano interessi pubblicistici di carattere sanitario che non possono essere derogati dalla volontà delle parti.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO