Ecco le regole e i limiti per il cambio di destinazione d’uso nelle fasce di rispetto ferroviarie

Fasce di rispetto: cosa sono e come influenzano l’edificazione

Per fasce di rispetto si intendono aree specifiche situate vicino a beni pubblici o di interesse pubblico, in cui vengono imposte limitazioni all’edificazione per tutelare la sicurezza, l’ambiente, il patrimonio culturale e l'interesse pubblico.

Le principali tipologie sono:

• fasce di rispetto stradale lungo le strade e autostrade;
• fasce di rispetto ferroviarie riguardanti aree vicine alle ferrovie;
• fasce di rispetto cimiteriali che limitano le costruzioni vicino ai cimiteri, per questioni di salute pubblica ed espansione futura;
• fasce di rispetto per aeroporti che regolano le aree circostanti gli aeroporti;
• fasce per acque pubbliche con restrizioni vicino a corsi d’acqua.

In particolare, le fasce di rispetto ferroviario sono disciplinate dal d.P.R. n. 753 del 1980, che impone distanze minime per costruzioni in prossimità delle linee ferroviarie per motivi di sicurezza, manutenzione e espansione della rete infrastrutturale.

Tuttavia, la questione si complica quando si devono eseguire interventi su edifici esistenti che comportano mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti.

In tali casi, anche modifiche interne come frazionamenti, pur non alterando l’involucro edilizio preesistente, possono ricadere nell'ambito applicativo delle norme sulle distanze ferroviarie qualora incidano sulla funzione dell’immobile e, conseguentemente, sui profili di sicurezza della zona.

Il Tar per la Lombardia con la sentenza n. 144/2026 ha respinto il ricorso di un proprietario immobiliare che chiedeva l’annullamento del diniego di Rete Ferroviaria Italiana (RFI) a realizzare un frazionamento con creazione di nuove unità abitative in un edificio situato all'interno di una fascia di rispetto ferroviario. 

Cambio destinazione d’uso in fascia di rispetto ferroviario

Un proprietario di un immobile originariamente destinato ad uso artigianale, aveva presentato al Comune una SCIA per riorganizzare gli spazi interni e creare sette unità abitative, modificando anche la posizione di alcuni lucernari sulla copertura. Essendo l’immobile situato in fascia di rispetto ferroviario, era necessaria anche l’autorizzazione in deroga di RFI ai sensi dell’articolo 60 del DPR 753/1980, che però è stata negata nel febbraio 2024.

Il proprietario ha impugnato il diniego sostenendo varie argomentazioni tutte rigettate dal TAR, che ha invece chiarito come il cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante rientri nell’ambito applicativo delle norme sulle fasce di rispetto, infatti “in questo senso depongono:
a) il fatto che la giurisprudenza, seppur ai fini strettamente edilizi, ascrive alla categoria della “nuova costruzione” gli interventi che comportano mutamenti di destinazione d’uso che, a loro volta, comportano il passaggio fra le diverse categorie funzionali previste dall’art. 23-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 (…);
b) il fatto che la destinazione d’uso dell’immobile incide fortemente sull’opportunità di consentire o meno la presenza di un edificio in fascia di rispetto ferroviario: sul piano della sicurezza pubblica, ad esempio, risulta evidente che un conto è la presenza di un fabbricato destinato al deposito di materiali non pericolosi, altro conto è la presenza di un fabbricato residenziale.”
Quindi anche un cambio di destinazione d’uso rilevante è suscettibile del rispetto delle norme sulle fasce di rispetto ferroviario, perché tali mutamenti sono per legge equivalenti a nuove costruzioni e perché variazioni sostanziali di destinazione incidono sulla compatibilità dell’edificio. Ad esempio un deposito di materiali non esplosivi o suscettibili a innesco e propagazione di incendi (quindi potenzialmente pericolosi per il traffico ferroviario) non è paragonabile a una residenza in termini di sicurezza e impatto sull'esistente linea ferroviaria.

Fasce di rispetto ferroviario e sicurezza: perché RFI blocca la funzione residenziale

Inoltre il TAR sottolinea che “(…) RFI non ha mai autorizzato l’insediamento della funzione residenziale nel fabbricato di cui è causa (che in origine aveva destinazione d’uso artigianale), e ciò sebbene, dal punto di vista urbanistico-edilizio, la funzione residenziale sia stata assentita con permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune (…). Non sono pertanto rilevanti le argomentazioni di parte ricorrente che fanno leva sulla circostanza che l’intervento in progetto non determinerebbe la modifica dell’involucro esterno del fabbricato esistente: la decisione in questa sede avversata non si pone in contraddizione con la preesistenza dell’edificio già avente funzione residenziale posto che, solo con l’istanza di autorizzazione in deroga avente ad oggetto l’intervento di cui si discute, RFI ha potuto valutare la compatibilità della suddetta funzione con la fascia di rispetto ferroviaria. (…) A questo proposito va innanzitutto osservato che il provvedimento impugnato considera inopportuno l’insediamento della funzione abitativa anche per ragioni diverse da quella concernente l’inquinamento acustico. L’atto fa infatti anche riferimento: a) al pericolo per il caso di deragliamento dei treni; b) alla necessità di mantenere gli spazi sgomberi da persone per l’effettuazione di interventi di manutenzione che potrebbero comportare incidenti; c) più in generale, alla necessità di evitare l’eccessiva antropizzazione delle aree contigue alla strada ferrata come raccomandato dal Ministero dei Trasporti nei suoi atti di indirizzo. (…) In ogni caso, va poi evidenziato che le valutazioni compiute da RFI circa l’inopportunità di consentire l’insediamento in loco della funzione abitativa anche per ragioni legate all’inquinamento acustico e alle vibrazioni sembrano del tutto condivisibili, posto che l’edificio di cui si discute si trova ad una distanza pari a soli 8,7 metri dalla più vicina rotaia e che, quindi, l’impatto negativo che esso è destinato a subire in termini di rumore e vibrazioni risulta del tutto evidente.”
RFI non aveva mai autorizzato la funzione residenziale nell’edificio, originariamente ad uso artigianale, anche se il Comune aveva rilasciato un permesso in sanatoria. Le argomentazioni del ricorrente sul fatto che non ci fossero modifiche esterne non incidono, perché solo con istanza specifica validata da RFI si sarebbe potuto valutare e autorizzare la compatibilità con la fascia ferroviaria (a prescindere dalle decisioni non di merito dell'amministrazione comunale).
Il provvedimento di RFI evidenzia inoltre criticità ulteriori all’inquinamento acustico (autorizzando la destinazione residenziale in futuro RFI avrebbe dovuto sostenere imprevisti costi per ridurre la diffusione del rumore mediante ad esempio l’installazione di barriere antirumore), come il pericolo in caso di deragliamento, la necessità di spazi sgombri per la manutenzione e l’eventuale espansione della rete (evitare l'antropizzazione delle aree limitrofe alle reti ferrate, come da raccomandazioni ministeriali).

In conclusione:

Le fasce di rispetto ferroviario costituiscono uno strumento di tutela della sicurezza pubblica non aggirabile attraverso modifiche che, seppur interne e incapaci di alterare l'involucro edilizio, introducono funzioni incompatibili con la prossimità all'infrastruttura ferroviaria.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: fasce di rispetto, cambio destinazione d’uso, RFI, autorizzazione deroga, DPR 753/1980, vincoli edilizi.