Incremento di volume: NO alla SCIA in sanatoria per parcheggi trasformati in locali commerciali

SCIA in sanatoria: come funziona e quando si può utilizzare

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria rappresenta uno strumento fondamentale nel panorama della disciplina edilizia italiana, permettendo di regolarizzare gli interventi edilizi realizzati in difformità rispetto ai titoli originariamente posseduti o in assenza degli stessi.

La SCIA in sanatoria si divide in due categorie:

Generalmente la SCIA in sanatoria può essere richiesta per:

• interventi di restauro leggero senza modificare volume;
• interventi di manutenzione straordinaria;
• interventi di restauro o risanamento.

Con l’avvento del decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella legge 105/2024) è stato introdotto l’articolo 36-bis nel D.P.R. 380/01 che ha contribuito a rendere la SCIA in sanatoria uno strumento più semplice per regolarizzare gli abusi edilizi. Infatti vengono semplificate le procedure, accorciati i tempi e sono stati ampliati i casi in cui è possibile ottenere la sanatoria.

La SCIA in sanatoria rappresenta quindi uno strumento essenziale della disciplina edilizia, ma solleva interrogativi circa i suoi limiti applicativi.

Ad esempio può essere utilizzata per la trasformazione di un parcheggio coperto in locale commerciale chiuso?

La questione è tutt’altro che teorica, come dimostra il caso esaminato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 2807/2025.

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SCIA in sanatoria respinta: il caso del parcheggio trasformato.

Negli anni ’80 erano stati rilasciati due titoli edilizi su un terreno ossia:

• una concessione del 1983 per la realizzazione di una recinzione;
• una concessione del 1984 per la costruzione di un capannone coperto di 380 mq.

Nel corso degli anni, il capannone era stato concesso in comodato e successivamente locato ad una società per la vendita di prodotti alimentari.

Nel 2014, viene presentata una SCIA in sanatoria per regolarizzare interventi realizzati in difformità rispetto a quanto precedentemente comunicato. A tal proposito, i proprietari sostenevano che si trattassero di semplici opere di manutenzione straordinaria relative:

• al rifacimento dell’intonaco;
• del manto impermeabile;
• degli impianti;
• delle tramezzature interne.

Il Comune in seguito all’esame dei grafici e della documentazione allegata, ha comunicato il diniego della SCIA in sanatoria.

L’amministrazione sosteneva che gli interventi avessero invece trasformato l’originario parcheggio coperto in un locale commerciale completamente chiuso, con conseguente incremento volumetrico non sanabile mediante SCIA.
Il diniego ha innescato una serie di effetti a catena che si sono susseguiti fino ad arrivare al Consiglio di Stato.
I giudici di Palazzo Spada hanno fatto una serie di chiarimenti, in primis è stato affermato che risulta “inapplicabile il termine decadenziale del potere inibitorio dei trenta giorni, la cui scadenza esaurisce gli ordinari poteri di vigilanza edilizia solamente nelle ipotesi in cui gli interventi rientrino effettivamente fra quelli realizzabili mediante SCIA; di conseguenza l’inibitoria deve essere adottata senza alcun limite di tempo, visto che la vigilanza edilizia non incontra limiti temporali (Cons. Stato, n. 5589 del 2019; id. n. 5811 del 2008).”
Quindi una SCIA diviene inefficace se gli interventi non rientrano tra quelli realizzabili con tale strumento e in questi casi è importante sottolineare che il termine decadenziale di opposizione della PA di 30 giorni non può essere applicato. L’amministrazione mantiene il potere di controllo urbanistico-edilizio senza limiti temporali, poiché la vigilanza edilizia non incontra preclusioni temporali in caso di interventi applicati fuori dall’ambito del titolo edilizio.

Inoltre viene anche rimarcato che “La natura giuridica della SCIA, che non è una vera e propria istanza di parte per l’avvio di un procedimento amministrativo (...), bensì una dichiarazione di volontà privata di intraprendere una determinata attività ammessa direttamente dalla legge, induce ad escludere che l’autorità procedente, dinanzi ad una SCIA inefficace, debba comunicare al segnalante l’avvio del procedimento di dichiarazione di inefficacia.”
La SCIA è una dichiarazione di volontà privata di intraprendere un’attività ammessa dalla legge e di conseguenza, dinanzi a una SCIA inefficace, l’autorità non è tenuta a comunicare l’avvio del procedimento di dichiarazione di inefficacia.

Nel caso in essere, l’elemento tecnico decisivo è stata la trasformazione del parcheggio coperto in locale commerciale chiuso infatti i Giudici del Consiglio di Stato evidenziano che “Il T.A.R. ha rilevato, condivisibilmente, l’infondatezza della asserita carenza di istruttoria, in quanto proprio a seguito di attività di verifica da parte dell’Amministrazione è emerso che gli interventi indicati nella SCIA (...) hanno in concreto trasformato il capannone come abilitato dalla concessione edilizia (...) da parcheggio aperto su tutti i suoi lati, in locale commerciale completamente chiuso.
Né si può ritenere, come sostengono gli appellanti, che nei grafici allegati alla concessione (...) il capannone sia stato rappresentato come un locale chiuso, con una propria volumetria, dovendosi richiamare quanto precisato dal T.A.R., secondo cui: ‘l’assenza di un calcolo planovolumetrico allegato al fascicolo della Concessione edilizia (...) e l’esenzione dal pagamento del contributo dovuto per opere di urbanizzazione primaria e secondaria per il rilascio del titolo concessorio sono circostanze che confermano come il parcheggio coperto contemplato dal citato titolo abilitativo non costituiva un manufatto avente volumetria utile ai fini urbanistici’. (…) In definitiva, i ricorrenti impropriamente riconducono gli interventi in sanatoria all’art. 6 del d.P.R. n. 380 del 2001 comma 2, lett. E bis, laddove detti interventi, come sopra descritti, non sono ascrivibili a quelli previsti dalla suddetta disposizione, che si riferisce esclusivamente alle ‘modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa’.”
Inoltre, l’assenza di calcolo planivolumetrico e l’esenzione dal pagamento degli oneri di urbanizzazione confermavano che il manufatto originario non costituiva volumetria utile ai fini urbanistici.
In conclusione, questa trasformazione non poteva essere ricondotta all’art. 6 del DPR 380/2001, perché la SCIA in sanatoria può regolarizzare solo per "modifiche interne di carattere edilizio" o "modifiche della destinazione d'uso", non per incrementi volumetrici sostanziali.

La pronuncia del Consiglio di Stato rappresenta un importante punto fermo sulla SCIA in sanatoria con un messaggio chiaro:

lo strumento della segnalazione certificata può essere utilizzato solo entro i limiti previsti dalla legge e non può costituire una via per regolarizzare interventi che comportano trasformazioni sostanziali del manufatto e variazioni volumetriche.

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