Infiltrazioni d’acqua: l’importanza delle perizie tecniche per determinare le responsabilità

Infiltrazioni d'acqua in condominio: chi è il responsabile?

La convivenza in un condominio non è sempre facile, soprattutto quando insorgano dei danni e occorra stabilire le responsabilità affinché si proceda al riconoscimento di un equo risarcimento. A tal proposito, una delle problematiche più ostiche e insidiose, riguarda senza dubbio le infiltrazioni d'acqua, sempre più spesso fonte di controversie tra i condomini. La responsabilità del condominio per i danni da infiltrazioni è disciplinata dal Codice Civile, in particolare l’art. 2051 c.c, stabilisce che “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”

In ambito condominiale, il condominio è custode delle parti comuni dell’edificio e quindi può essere ritenuto oggettivamente responsabile dei danni che esse causano, ad esempio per infiltrazioni d’acqua nei singoli appartamenti o in unità di proprietà di terzi.

In merito alla disciplina condominiale, oltre all’art. 2051, è importante conoscere anche quali siano le parti comuni afferenti alla responsabilità dell’intero condominio. A tal proposito l’art. 1117 c.c. prevede che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
   
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
   
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

Di conseguenza, quando l’infiltrazione proviene da una parte comune il condominio può essere chiamato a rispondere in via oggettiva dei danni arrecati, salvo riesca a provare il verificarsi di un caso fortuito ovvero dimostrare che la responsabilità del danno provenga esclusivamente da una parte non condominiale.

In tale contesto, risulta fondamentale accertare con precisione l’origine dell’infiltrazione per individuare correttamente il soggetto responsabile e la successiva determinazione dell’eventuale risarcimento del danno.

A chiarire ulteriormente l’estraneità del condominio all’insorgere di una problematica di infiltrazione dell’acqua, almeno in determinate condizioni, è l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 5791/2025.

LEGGI ANCHE: Locatori, condominio, proprietario esclusivo del lastrico solare: chi è il responsabile in caso di infiltrazioni d’acqua?

Responsabilità condominiale esclusa per danni provenienti da proprietà privata

La Corte di Cassazione di recente ha definitivamente messo un punto in merito ad una disputata nata tra un ricorrente, proprietario di un appartamento all’interno di un condominio, e il Condominio stesso, riportando l’attenzione sul tema della responsabilità condominiale.

La vicenda ha come elemento scatenante le infiltrazioni d’acqua che hanno interessato l’appartamento del ricorrente, ma con il parere della Cassazione viene esclusa ogni responsabilità condominiale. Il ricorrente lamentava la presenza di infiltrazioni d’acqua provenienti dall’immobile del piano superiore, attribuendone la responsabilità esclusiva al vicino.

Le richieste erano chiare: i. riparare i danni, ii. rimuovere definitivamente le cause delle infiltrazioni, iii. ottenere il risarcimento del danno patrimoniale subito. Il vicino, in disaccordo, ha chiamato in causa il Condominio, sostenendo che le infiltrazioni provenissero non dal suo balcone, bensì dal lastrico solare comune.

Tuttavia, a seguito di una consulenza tecnica d’ufficio, il Giudice di pace di Roma ha escluso la responsabilità del Condominio, condannando il solo vicino al ripristino del danno. A questo punto presentano appello al tribunale di Roma sia il vicino condannato al risarcimento, sostenendo che le infiltrazioni provenivano dal lastrico solare comune e non dal suo balcone privato, e sia il condominio, che contestava il ricorrente, sostenendo che non avesse diritto ad agire in giudizio perché il danno riguardava un’area, sottobalcone, di proprietà esclusiva.

Il tribunale, analizzando il caso e confermato che le infiltrazioni provenivano dal balcone privato del vicino, accoglie l’appello del Condominio, escludendolo definitivamente dalla responsabilità. Inoltre rigetta l’appello del ricorrente, ritenendo che non avesse titolo per chiedere la sistemazione definitiva delle infiltrazioni anche al condominio, in quanto la causa del danno riguardava un’area di proprietà esclusiva. Ciò ha suscitato la reazione del ricorrente che ha presentato ricorso in Cassazione.

Secondo la Suprema Corte il motivo del ricorso risulta infondato non ritenendo ravvisabile il vizio di omessa pronuncia.

Quindi, precedentemente il Tribunale di secondo grado ha correttamente rigettato le pretese della ricorrente, dato che l’immobile danneggiato non coinvolgeva parti comuni dell’edificio e non poteva quindi dar luogo a una responsabilità condominiale.

L’ordinanza sottolinea un principio importante nel contesto condominiale ossia la responsabilità di quest’ultimo può sussistere solo quando il danno proviene da parti comuni dell’edificio, come il lastrico solare, e non quando interessa elementi di proprietà esclusiva, come nel caso di balconi aggettanti dagli appartenenti a singoli condomini.

L'ordinanza della Corte di Cassazione n. 5791/2025 è scaricabile in ALLEGATO.