Installazione impianto fotovoltaico in condominio? Attenzione l’assemblea non può sempre opporsi

Impianto fotovoltaico in condominio e art. 1122-bis

L’installazione di un impianto fotovoltaico sulla propria abitazione rappresenta una scelta che di fondo ha la consapevolezza di ridurre i costi energetici e contribuire alla sostenibilità ambientale. Tuttavia, il disaccordo quando si vive in condominio è all'ordine del giorno in quanto si ritiene che il singolo non possa arbitrariamente prendere determinate scelte.

La decisione di installare nuovi impianti, soprattutto se impattanti come un impianto fotovoltaico, si scontra spesso con le resistenze dell’assemblea condominiale, trasformandosi in un ostacolo insormontabile.

Scopriamo cosa implicherebbe dal punto di vista normativo la decisione del singolo di installare un impianto fotovoltaico in un condominio.

L’articolo 1122 bis del Codice Civile sottolinea come sia “(…) consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato (…)”.
Il codice civile stesso, nella sua versione aggiornata, favorisce e semplifica l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili negli edifici condominiali, bilanciando il diritto del singolo condomino a ristrutturare la propria unità immobiliare (rendendola energeticamente più efficiente) con le esigenze collettive di tutela delle parti comuni.

Nella pratica, però, emergono frequentemente conflitti tra chi desidererebbe installare pannelli solari e la volontà assembleare che spesso è sistematicamente propensa verso la negazione di tali autorizzazioni. In tali casi le giustificandosi più comuni apportate sono:

• timori per la stabilità strutturale (incrementi di carico);
• preoccupazione per infiltrazioni delle acque meteoriche (causate dall'eventuale fissaggio delle strutture di supporto dei pannelli);
• preoccupazioni inerenti l'impatto estetico dell'impianto;
• presunte violazioni del pari uso delle parti comuni;
• la richiesta di documentazione sempre più dettagliata che rende generalmente il processo estenuante per i richiedenti.

Il Tribunale di Roma con una recente sentenza chiarisce i confini del potere dell’assemblea condominiale e rafforza la tutela del diritto individuale all’energia rinnovabile, stabilendo che:

l’assemblea condominiale non può semplicemente negare l’autorizzazione all’installazione di un impianto fotovoltaico, senza dimostrare, con prove concrete e verificabili, l’esistenza di rischi reali per la stabilità, la sicurezza o il decoro dell'edificio.

Impianto fotovoltaico sul lastrico solare: diritto del condomino e limiti dell’assemblea

Un condomino, proprietario di un appartamento all’ultimo piano, chiede di installare un impianto fotovoltaico sul lastrico solare di una palazzina.

Il sistema, di dimensioni ridotte, era destinato alla produzione di energia elettrica e acqua sanitaria ad uso personale, tale decisione nasceva dal fatto che l’attuale servizio di riscaldamento risultava inadeguato alle proprie esigenze.
Dal 2016 in poi, il condomino ha presentato ripetutamente richieste di autorizzazione ai lavori all'assemblea, corredando le stesse di relazioni tecniche. Ma nonostante la documentazione tecnica e persino l'istituzione di una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni, l’assemblea ha sistematicamente respinto le varie richieste. La vicenda si è quindi spostata dallo studio dell'amministratore del condominio ad un aula di tribunale.

Il giudice a questo punto ha disposto una consulenza tecnica (CTU) dalla quale è emersa la piena compatibilità strutturale dell’impianto, in quanto l'incremento di carico risulta esiguo e compatibile con i limiti ammessi, non compromettendo assolutamente la staticità dello stabile. Il consulente ha inoltre escluso qualsiasi lesione del decoro architettonico, trattandosi di spazi non visibili e già attualmente destinati ad altri impianti tecnologici. È stato infine accertato il rispetto del pari uso delle parti comuni, poiché le superfici occupate sono inferiori alle quote millesimali spettanti al condomino.

Sulla base di tale relazione tecnica, il Tribunale precisa che “(…) l'installazione sullo spazio condominiale lastrico solare di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio, la cui proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, come disciplinata dall’art. 1122 bis c.c., si concretizza in un miglioramento finalizzato al maggior rendimento del bene individuale ed è un diritto riconosciuto ad ogni condomino. L’art. 1122 bis, al comma 2, c.c. consente, difatti, l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. Tuttavia, come indicato dal comma 3, qualora si rendano necessarie “modificazioni delle parti comuni” l'interessato dovrà darne comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.”
Si comprende quindi come sia necessaria la sola comunicazione all'amministratore del condominio esclusivamente se l’impianto comporta "modificazioni delle parti comuni".

Quindi l’autorizzazione NON è necessaria se l’impianto non comporta modifiche alle parti comuni e rispetta:

• la destinazione delle cose comuni;
• il diritto d'uso di ciascun condomino;
• la stabilità, sicurezza e decoro dell'edificio.

Il Tribunale corregge la visione del condominio precisando che “quanto accertato dal c.t.u., pertanto, consente di ritenere che l’impianto da realizzarsi sul lastrico solare, con le modalità appena descritte, non compromette la statica, non altera il decoro né limita il pari uso degli altri condomini ma soprattutto non determina una “modificazione della cosa comune” per la quale era necessaria l’autorizzazione da parte dell’assemblea secondo quanto prescrive l’art. 1122 bis c.c., mantenendo i beni comuni interessati dall’intervento la loro destinazione originaria e consentendo il pari uso previsto dall’art. 1102 c.c.. (…) Viceversa, l’assemblea, arrogandosi un diritto che non le competeva, ha fin da subito negato l’opera senza fornire alternativa adducendo, attraverso una relazione di parte, che le opere avrebbero compromesso la statica ed il decoro dello stabile e limitato il pari uso, circostanze, quest’ultime smentite dalla c.t.u.. (…) Ne discende l'accoglimento dell'impugnazione proposta dall'attore con declaratoria di invalidità della delibera assembleare nella parte in cui (...) l’assemblea non ha autorizzato ad installare sul lastrico solare della palazzina D l’impianto (...) fotovoltaico richiesto per la produzione di energia elettrica ad uso personale.”
Quindi, constatato che l’impianto non determini modifiche alle parti comuni e mantiene la destinazione originaria del lastrico solare, consentendo il pari uso, l’assemblea si è arrogata un potere non previsto dalla legge, negando l’opera senza fornire alternative. Infatti, le obiezioni tecniche sono state smentite dalla consulenza d’ufficio che ha chiaramente escluso rischi per stabilità, sicurezza e decoro.

Non basta una generica opposizione dell’assemblea poiché le obiezioni devono essere supportate da prove concrete sui rischi reali. Secondo i giudici, infatti, il compito dell’assemblea deve essere improntato sulla collaborazione costruttiva, senza ostacolare libertà individuali.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: impianto fotovoltaico, condominio, art. 1122 bis codice civile, pannelli solari, lastrico solare.