Chi è responsabile dei danni da infiltrazioni d’acqua dalle fondazioni? I chiarimenti

Infiltrazioni d’acqua e fondazioni

Infiltrazioni d’acqua, problemi di umidità, pareti che si scrostano con intonaci che si staccano, muffe che proliferano, queste sono situazioni che non solo compromettono l’estetica degli ambienti, ma possono renderli insalubri e quindi del tutto inabitabili o inutilizzabili per la loro destinazione.

Inoltre quando questi danni colpiscono un’unità immobiliare in un condominio, sorge la solita domanda:

Di chi è la responsabilità? Chi deve intervenire per risolvere il problema e risarcire i danni?

Se l’umidità proviene da un appartamento vicino, la responsabilità ricade sul proprietario dell’unità da cui si origina il problema, ma diverso è il caso in cui le infiltrazioni arrivano dal sottosuolo e dalle fondazioni dell’edificio.

Infatti il sottosuolo e le fondazioni sono parti comuni dell’edificio condominiale e, in quanto tali, ricadono nella sfera di custodia del condominio. Questo comporta non solo l’obbligo di manutenzione, ma anche la responsabilità per i danni causati da tali parti alle proprietà esclusive dei singoli condomini.

Recentemente il Tribunale di Messina con sentenza n. 2309/2025, ha fornito dei chiarimenti in merito a questi aspetti, permettendo di comprendere quali siano i diritti del condomino danneggiato e gli obblighi del condominio.

Danni da umidità di risalita: il ruolo del condominio custode

Ma cosa accade quando le infiltrazioni d’acqua che danneggiano un’unità immobiliare provengono dal sottosuolo e dalle fondazioni di un edificio? il condominio è tenuto a rispondere dei danni e a eseguire i lavori necessari al ripristino?

A rispondere in merito è il Tribunale di Messina con la sentenza n. 2309/2025.

Nel caso esaminato dai giudici, la proprietaria di una bottega situata in un condominio cita in giudizio gli altri proprietari per i gravi danni subiti al proprio locale commerciale, danni non banali e consistenti in:

• evidenti segni di ammaloramento causati da infiltrazioni di umidità di risalita;
• intonaco distaccato;
• pitture rovinate;
• piastrelle di rivestimento compromesse lungo tutto il perimetro delle pareti, fino a un’altezza di circa un metro dal pavimento.

A causa di ciò il locale era praticamente inutilizzabile per la sua destinazione commerciale. Inoltre, in seguito ad un accertamento tecnico preventivo, condotto da un ingegnere, veniva rilevato che le infiltrazioni provenissero prevalentemente dalle fondazioni del complesso condominiale.

In base a ciò, il Tribunale non solo accoglie le richieste della proprietaria ma chiarisce che “(…) lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli articoli 840 e 1117 del codice civile (…). Non vi è dubbio, pertanto, che, in assenza di diverso titolo di proprietà, il sottosuolo, da intendersi quale zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'immobile, ed ancor di più le fondamenta dell’immobile, siano parte comune dell’edificio e ricadano nella sfera di custodia del *** ***. Ne consegue che il condominio, “quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d'acqua provenienti dal muro di contenimento (...) ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile" (…).”
In definitiva il sottosuolo e le fondazioni di un edificio, in assenza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, vanno considerati di proprietà comune ai sensi degli articoli 840 e 1117 del codice civile.
Di conseguenza il condominio ha l’obbligo di adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno.

Il condominio aveva cercato di difendersi sostenendo che le infiltrazioni fossero dovute alla vetustà dell’immobile e alle opere di palificazione eseguite per la realizzazione della linea tranviaria.
Il Tribunale respinge entrambe le argomentazioni, precisando che né la vetustà dell'immobile né le tecniche costruttive utilizzate possono integrare il caso fortuito. Al contrario, tali elementi rafforzano la necessità dell’intervento manutentivo da parte del custode per evitare l’aggravarsi dei danni.

Quindi:

“Il Tribunale di Messina (…) così provvede:
1. dichiara il *** *** responsabile per i danni cagionati alla ricorrente e, per l’effetto, lo condanna ad eseguire i lavori dettagliatamente (...) indicati della perizia tecnica espletata nell’ambito del procedimento per ATP dell’ing. *** ***; 
2. condanna il *** *** a pagare, in favore di *** *** , la somma di Euro 12.000,00, oltre interessi sulla somma via via rivalutata anno per anno e interessi legali dalla decisione al soddisfo;
3. condanna il (condominio) al pagamento, in favore di *** ***, delle spese del presente procedimento e dell’ATP (...) oltre spese generali, iva e cpa.”

Il messaggio è chiaro:

il condominio, in quanto custode delle parti comuni, non può sottrarsi alla responsabilità per i danni causati da infiltrazioni provenienti dal sottosuolo e/o dalle fondazioni, anzi deve intervenire tempestivamente con gli opportuni lavori di manutenzione straordinaria per tutelare le proprietà esclusive dei singoli condomini.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: infiltrazioni d’acqua, umidità di risalita, infiltrazioni da terreno, condominio, fondazioni, responsabilità condominio, sottosuolo, art. 840 c.c., art. 1117 c.c., art. 2051 c.c.