Manutenzione dei parapetti delle terrazze: quando le spese possono essere a carico di tutti i condomini!

Parapetti delle terrazze a livello in condominio: chi paga la manutenzione

Quando si parla di parapetto si intende l’elemento di protezione posto ad esempio sul bordo di una terrazza a livello o di un elemento aggettante in quota, con funzione primaria di prevenzione della caduta nel vuoto delle persone.

La disciplina tecnico-legislativa relativa alle regole dimensionali per la realizzazione dei parapetti si basa su diverse norme, tra cui:

• il decreto ministeriale n. 236 del 1989, secondo il quale l’altezza minima di un parapetto deve essere di 100 cm per le parti comuni degli edifici residenziali e di 120 cm per le scale e i balconi;
• la norma UNI, la quale prevede che per macchine e attrezzature industriali, i parapetti debbano avere un’altezza minima di 110 cm e che lo spazio tra i vari elementi verticali non debba superare i 30 cm, così da impedire il passaggio di persone o la caduta di oggetti;
• il decreto legislativo n. 81 del 2008 secondo cui nei luoghi di lavoro i parapetti debbano avere un’altezza minima di almeno 1,10 m, con eccezioni in base ai luoghi di lavoro e alla destinazione d’uso.

Nei condomìni capita spesso che sorgano dubbi su come gestire le spese e su chi debba pagare la manutenzione o le riparazioni delle varie parti dell’edificio. Non è infatti sempre facile stabilirlo, soprattutto quando si tratta di elementi che si trovano in una "zona grigia" al limite tra proprietà comune e proprietà esclusiva.
Le terrazze a livello sono un esempio tipico di questa situazione, in quanto anche se generalmente appartengono a un solo condomino, svolgono anche la funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti, un po’ come i lastrici solari condominiali.

In questo quadro si inserisce anche il problema dei parapetti, delle ringhiere e degli altri elementi accessori di una terrazza, la cui gestione e ripartizione delle spese può creare ulteriori incertezze in quanto appartenenti al prospetto/facciata dell'edificio.

Si tratta di spese comuni o private? la loro manutenzione deve essere deliberata dall’assemblea condominiale e ripartita tra tutti i condomini? oppure i costi competono esclusivamente a chi utilizza la terrazza?

Tale questione è stata trattata dal Tribunale di Nocera Inferiore che ha ribadito un importante principio in materia condominiale:

le spese per la manutenzione dei parapetti delle terrazze a livello gravano esclusivamente sui proprietari delle terrazze stesse e non sull'intero condominio.

Vediamo il caso…

Terrazza a livello e parapetti: quando le spese non spettano a tutti i condomini

Nel caso oggetto della sentenza, un'assemblea condominiale aveva deliberato di suddividere i costi delle spese per degli interventi sui parapetti perimetrali di due verticali di un edificio secondo specifiche tabelle millesimali, coinvolgendo tutti i condomini.

Di contro la proprietaria di una terrazza esclusiva non interessata dall'intervento ha impugnato la delibera, sostenendo l’illegittimità di tale ripartizione e chiedendo che le spese gravassero unicamente sui proprietari delle terrazze interessate.

Il tribunale nella formulazione del proprio verdetto richiama una sentenza della Corte di Cassazione, secondo la quale “la terrazza a livello dell'appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posta alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza” (In tal senso Cass. Civ. n. 15389/2000).”
La Corte di Cassazione ha chiarito come la terrazza a livello di proprietà esclusiva svolga la funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti, analogamente al lastrico solare comune. Tuttavia, esiste una differenza fondamentale nella ripartizione delle spese tra i due elementi:

• le spese per la copertura gravano su tutti i condomini dei piani sottostanti;
• le spese per parapetti e ogni altro elemento accessorio, in quanto funzionali al loro utilizzo esclusivo, sono invece a carico del proprietario della terrazza.

Tuttavia esiste un’eccezione:

“È invero ipotizzabile che la ripartizione delle spese relative al parapetto della terrazza venga posta a carico di tutti i condomini solo nel caso in cui gli interventi di rifacimento del lastrico solare rendano necessario l'abbattimento e il successivo ripristino degli elementi accessori per consentire l'impermeabilizzazione del terrazzo (...) (Si veda Cass. Civ. n. 11449/92).”
Quindi le spese per i parapetti possono essere ripartite tra tutti i condomini solo quando gli interventi di rifacimento del lastrico solare richiedano necessariamente l’abbattimento e il successivo ripristino degli elementi accessori per consentire l’impermeabilizzazione dell’impalcato di copertura. Ciò nel caso esaminato non sussiste in quanto non erano previsti interventi di questo tipo. Di conseguenza la delibera assembleare era da considerarsi illegittima.

In sintesi?

Annullamento della delibera perché le spese dovevano essere ripartite esclusivamente tra i proprietari delle terrazze.

La condanna del condominio a restituire alla ricorrente la somma corrispondente alla differenza tra quanto versato e quanto effettivamente dovuto.

Le spese di giudizio sono a carico del condominio convenuto.

Questa sentenza conferma l’importanza di distinguere correttamente tra elementi strutturali che assolvono funzioni comuni ed elementi accessori connessi alla fruizione di spazi privati (parapetti, ringhiere, elementi ornamentali).
Tale distinzione è molto importante in quanto si possono avere conseguenze che comportano l’annullamento della delibera assembleare e l’obbligo di restituire sia le somme indebitamente versate dai condomini sia quelle legali del giudizio.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: parapetti, terrazze a livello, manutenzione condominiale, spese condominio, parti comuni, proprietà esclusiva, spese esclusive.