Infiltrazioni d’acqua da terrazze e lastrici solari: paga il proprietario esclusivo o condominio?

Infiltrazioni d’acqua da terrazze e lastrici solari: chi è responsabile dei danni condominiali?

Quanti danni purtroppo causano le infiltrazioni d’acqua provenienti da terrazze a livello o da lastrici solari, danni che si sommano e si amplificano nei contesti condominiali.

Infatti non è sempre semplice stabilire chi debba rispondere quando l’acqua piovana, filtrando attraverso le guaine ammalorate, le pavimentazioni deteriorate e i giunti (soprattutto delle soglie) non più efficienti, raggiunge e danneggia gli ambienti sottostanti.

Quando il fenomeno infiltrativo e il danno si presentano, l’individuazione delle responsabilità non può essere lasciata a valutazioni superficiali.

È necessario comprendere con esattezza da dove provenga l’acqua, attraverso quali punti vulnerabili penetri e quali siano le parti dell’immobile interessate dal degrado.
Solo un’analisi tecnica accurata permette di stabilire se il danno sia imputabile a carenze manutentive del proprietario della terrazza, a difetti costruttivi o ad un deterioramento delle parti comuni, oppure ancora, come spesso accade, all’insieme di più fattori.

Spesso le infiltrazioni d’acqua derivano da un’impermeabilizzazione inefficace sulla superficie privata, una soglia mal sigillata, un massetto non protetto per cattiva esecuzione o errata progettazione, un raccordo condominiale non più efficiente a causa della mancata verifica periodica degli elementi di deflusso delle acque meteoriche. In tutti questi casi, la responsabilità non ricade su un solo soggetto ma si distribuisce tra l'eventuale proprietario esclusivo e condominio, ciascuno per la parte che gli compete.

Ecco perché diventa essenziale la cultura di una corretta e puntuale manutenzione delle superfici esterne, la verifica dello stato delle impermeabilizzazioni di innesti, spigoli e risvolti e il controllo periodico ad esempio dei canali di gronda e delle pluviali.

La sentenza del Tribunale di Cassino n. 1455/2025 tratta proprio tale situazione chiarendo inoltre la ripartizione delle responsabilità, ossia quando le infiltrazioni nascono da difetti della terrazza di proprietà esclusiva e, contemporaneamente, da criticità imputabili a parti comuni, proprietario e condominio rispondono insieme dei danni.

Risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua: responsabilità condivisa tra proprietario e condominio

Distacco di intonaci, muffe e condizioni non salubri dovuti ad infiltrazioni d’acqua, hanno reso un appartamento di un condominio inutilizzabile, al punto tale che il ricorrente ha presentato ricorso. A suo dire le infiltrazioni provenivano dalla terrazza a livello (privata) dell’unità sovrastante, aggravate anche dalla scarsa tenuta di un infisso dello stesso appartamento superiore.

Nel corso del processo era stato svolto un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), ritenuto dal giudice pienamente valido ai fini decisionali, dove il tecnico ha accertato proprio che:

• le infiltrazioni provenissero in parte dalla terrazza a livello, a causa della mancanza di un adeguato strato impermeabilizzante;
• ulteriori infiltrazioni fossero invece dovute alla non tenuta dell’infisso e della soglia dell’appartamento superiore.

Il Consulente Tecnico d'Ufficio, CTU, ha poi individuato anche degli interventi indispensabili per eliminare definitivamente il fenomeno infiltrativo dell’acqua.

Il Tribunale in base alla relazione del tecnico ha sottolineato che sia “(…) da ritenere sussistente la responsabilità concorrente del proprietario esclusivo del lastrico solare […] e del *** *** secondo le rispettive quote di appartenenza come emerse dalla CTU (v. ... procedimento di ATP).”
In pratica, il proprietario esclusivo risponde delle parti di sua proprietà e della mancata manutenzione della pavimentazione e dell’impermeabilizzazione superficiale mentre il condominio risponde delle strutture portanti e dell’impermeabilizzazione sottostante.

Il giudice quindi “(…) d) condanna i convenuti, ciascuno secondo la quota di propria competenza (...), al ripristino della impermeabilizzazione della terrazza a livello eseguendo gli interventi indicati in CTU sino alla definitiva eliminazione del fenomeno infiltrativo;
e) condanna i convenuti (...) in favore dell’attore, al pagamento delle spese del presente giudizio che liquida in *** *** per compenso tabellare ex D.M. 55/2014, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, come per legge;
f) condanna i convenuti (...) al rimborso in favore dell’attore, delle spese del CTU anticipate per la procedura di A.T.P. (…)”.
Sono stati quindi dichiarati responsabili congiuntamente il proprietario della terrazza (parte esclusiva) e il condominio (parti comuni) e condannati entrambi, in solido e per le rispettive quote, al risarcimento dei danni, fatto salvo l’ordine di esecuzione dei lavori di ripristino dell’impermeabilizzazione per evitare l'aggravarsi del danno.

Quando una terrazza di proprietà esclusiva causa infiltrazioni, non risponde solo il proprietario della stessa, ma anche il condominio è obbligato a intervenire e contribuire al risarcimento.
La terrazza, come il lastrico solare, ha una funzione di copertura del fabbricato e come tale, pur essendo privata, incide anche sulla conservazione di parti comuni e sulla tutela delle unità sottostanti.

In definitiva, in presenza di infiltrazioni provenienti da una terrazza privata:

1. La responsabilità e oneri di risarcimento sono condivisi tra proprietario e condominio.
2. Il danneggiato ha diritto al ristoro integrale e al ripristino delle condizioni dell’immobile.
3. Nella ripartizione il proprietario della terrazza è responsabile dell'impermeabilizzazione superficiale (pavimentazione, soglie, vani porta-finestre, etc.).
4. Il condominio è responsabile in solido per le infiltrazioni nella struttura (impermeabilizzazione sottostante). 

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