Infiltrazioni da lastrico solare e terrazza: anche l’unità sottostante deve contribuire alle spese

Infiltrazioni dal lastrico solare: chi paga?

Quando l’acqua piovana penetra attraverso le coperture di proprietà esclusiva danneggiando gli appartamenti sottostanti, si innesca non solo un conflitto tra chi possiede il lastrico sovrastante e chi subisce il danno, ma la domanda che si ripropone sempre è:

“chi deve pagare per i danni e le quali siano le modalità di ripartizione?”

Il lastrico solare e le terrazze a livello sono elementi strutturali che pur essendo di proprietà o uso esclusivo di un condomino, svolgono anche un’essenziale funzione di copertura per le unità immobiliari sottostanti.

Questa doppia funzione crea un intreccio di responsabilità che è disciplinata dall’articolo 1126 del Codice Civile secondo il quale “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
La norma quindi cerca di stabilire una ripartizione equa delle spese di manutenzione: con un terzo a carico del proprietario esclusivo, due terzi a carico di chi beneficia del terrazzo/lastrico solare come copertura. La ripartizione delle spese tra le unità sottostanti avviene in proporzione al valore delle unità stesse ovvero in base ai millesimi di proprietà generale (ridistribuiti all’occorrenza tra le sole unità interessate dall'opera come funzione di copertura).

Ma cosa accade quando il lastrico mal tenuto causa danni?

Chi è responsabile?

E soprattutto:

il condomino danneggiato può limitarsi a chiedere il risarcimento
oppure deve anche contribuire alle spese di riparazione?

Interrogativi più che leciti e che hanno trovato una risposta in una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la quale ha chiarito dei principi che incidono significativamente sulla gestione delle ripartizioni delle condominiali.

Lastrico solare e terrazza: responsabilità per riparazioni e risarcimento

La Corte di Cassazione ha messo fine ad una vicenda protrattasi per anni riguardo i danni ad alcune unità immobiliari condominiali causati dalle infiltrazioni di acqua piovana provenienti da lastrici solari e terrazze.

Nel 2017, una società, proprietaria di un laboratorio di analisi si è trovata a dover fronteggiare gravi infiltrazioni di acqua meteorica che hanno danneggiato i propri locali.
Le infiltrazioni penetravano dai terrazzi sovrastanti, di proprietà esclusiva di alcuni condomini, nonché da un pozzo luce delimitato dalle facciate del condominio.

I danni non sono tardati ad arrivare, rendendo necessario un accertamento tecnico preventivo (ATP) e successivi interventi di ripristino, con conseguenti spese di consulenza e riparazione che hanno dato origine a una complessa controversia legale.

La situazione ha visto il generarsi di vari gradi di giudizi in successione che hanno condotto la controparte al ricorso per cassazione, contestando principalmente l’applicazione dell'articolo 1126 del Codice Civile sulla ripartizione delle spese.

Il punto principale della questione riguardava il lastrico solare e la terrazza, in particolare quando un lastrico solare o una terrazza di uso esclusivo causa danni, chi è tenuto a sostenere le spese di riparazione?

La suprema Corte sottolinea che “(…) il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo - ... - di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati (…). Il principio deve trovare necessariamente applicazione, con gli opportuni adattamenti, anche alle ipotesi, quale la presente, in cui a concorrere alle spese e ai danni di cose comuni siano, da un lato, il proprietario esclusivo della terrazza o lastrico e, dall’altro, il proprietario o i proprietari esclusivi delle unità immobiliari che ne ricevono copertura. E tanto in applicazione del seguente principio di diritto: «il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello (...) assume (...) la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo - ... - di contribuire (...) alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile svolta dal lastrico o terrazza a livello»”.
Quindi, il condomino danneggiato dalle infiltrazioni provenienti da un lastrico o terrazza sovrastante non è immune dal contribuire alle spese di riparazione e questo obbligo deriva dalla comproprietà o dall’utilità che il soggetto trae dalla copertura, indipendentemente dal fatto che sia stato lui stesso vittima del danno.

Sebbene sembri anomalo, la società, pur avendo subito i danni, é stata condannata a contribuire per i due terzi alle spese di riparazione in quanto proprietaria dei locali che beneficiano della copertura offerta dai terrazzi sovrastanti. L'eventuale risarcimento del danno è una questione successiva che sarà compensata in separata sede, ma sempre con l'applicazione del medesimo principio di ripartizione delle spese tra le unità soprastanti e sottostanti.

Sintesi della sentenza...

...la Corte di Cassazione accoglie il ricorso sul primo motivo, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa alla Corte d’Appello in diversa composizione per un nuovo esame, chiarendo che:

Chiunque subisca infiltrazioni da lastrici sovrastanti non può limitarsi a chiedere il risarcimento, ma essendo proprietario dell’unità sottostante, deve contribuire alle spese di riparazione nella misura dei due terzi. Inoltre nei confronti di eventuali terzi danneggiati (anche diversi dai comproprietari dell'opera), il proprietario del lastrico e quello dell’unità sottostante rispondono in solido, salvo poi regolare tra loro il rapporto interno secondo la medesima proporzione stabilita dalla legge.

Scarica la sentenza in allegato

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