Manutenzione o ristrutturazione? Attenzione al titolo edilizio: senza prove scatta la demolizione anche per interventi ante 1967!

Abusivismo edilizio e ordine di demolizione: decisiva la data di realizzazione dell’opera

Quando si parla di abusivismo il bilanciamento tra l’interesse pubblico al ripristino della legalità e le posizioni soggettive dei proprietari coinvolti costituisce un terreno minato, in cui si intrecciano questioni procedurali e tecniche di notevole rilievo.

In tale contesto, l’amministrazione comunale non può restare inerme al problema ed è chiamata ad esercitare un potere-dovere vincolato, volto a rimuovere le opere realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi necessari.

Tale attività repressiva non ammette discrezionalità ma richiede comunque un accurato accertamento tecnico-giuridico in ordine:

• alla natura delle opere;
• all’epoca della loro realizzazione;
• alla normativa applicabile al momento della costruzione.

Il problema non è semplice e non può essere trattato con superficialità, infatti particolare complessità assume la questione della datazione degli interventi edilizi, essenziale per determinare se le opere richiedessero o meno un titolo abilitativo secondo la disciplina vigente al tempo della loro esecuzione. In questi casi occorre quindi:

individuare con precisione il periodo di realizzazione degli interventi
per stabilire la legittimità (o meno) degli stessi

Il TAR per la Liguria con la sentenza n. 639/2025 affronta in modo articolato le questioni relative all’ordine di demolizione di opere abusive (realizzate presso un compendio immobiliare storico), con particolare riferimento alla necessità di accertamento dell’epoca di realizzazione mediante un’accurata verifica tecnica.

Abusi edilizi post 1967: il TAR Liguria conferma la demolizione

La sentenza del TAR Liguria affronta numerosi profili di interesse pratico che vanno dalla prova dell’epoca di realizzazione degli abusi, alla natura “vincolata” dell’ordine di demolizione, fino all’irrilevanza del decorso del tempo.

Il ricorrente della sentenza contestava un’ordinanza comunale che prevedeva la demolizione “(…) avente ad oggetto numerose opere abusivamente realizzate presso il compendio (...), costituito da una villa risalente ai primi anni del XX secolo e da alcuni manufatti pertinenziali (…).”
In particolare, il Comune aveva accertato:

• ampliamenti volumetrici dell’edificio principale su più livelli;
• la realizzazione di un piano attico in sopraelevazione;
• tettoie abusive nell’area pertinenziale;
• la copertura in cemento armato di una cisterna;
• una rampa di accesso alla viabilità pubblica.

Tutte le opere sono state prontamente sanzionate con l’ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

La società proprietaria si oppone sollevando varie argomentazioni, ma il TAR le respinge tutte in particolare viene precisato che “gli elementi di prova offerti dall’esponente non erano tali da consentire la sicura datazione degli interventi privi di titolo edilizio, è stata disposta una verificazione intesa ad accertarne l’epoca di realizzazione. (...) Con la relazione conclusiva (...), il verificatore descrive le operazioni poste in essere che, previo sopralluogo, hanno comportato l’analisi di tutte le fonti fotografiche, grafiche e documentali disponibili, tra cui la documentazione fotografica agli atti del giudizio, le pratiche edilizie reperite in Comune, la documentazione catastale dal 1938 ad oggi e le diverse edizioni della carta tecnica regionale (…). Ciò premesso, il verificatore riferisce che tutti gli elaborati grafici presi in esame sono tra loro coerenti e nessuno rappresenta i volumi oggetto di contestazione, sia per quanto riguarda gli ampliamenti della villa che per i manufatti esterni sul terreno pertinenziale (…). Sulla base di approfondite considerazioni in ordine alla rilevanza ed ai riscontri forniti da ciascun elaborato nonché dalle aerofoto disponibili, il verificatore afferma conclusivamente che tutte le opere realizzate presso l’immobile della ricorrente e relative pertinenze sono da collocarsi con ragionevole certezza in epoca posteriore al 1 settembre 1967. (…) Tanto precisato, mentre le critiche di parte ricorrente si basano su valutazioni del tutto soggettive, le conclusioni cui è giunto il verificatore risultano coerenti con le obiettive risultanze documentali e, pertanto, devono essere condivise. In definitiva, essendo stato accertato che tutte le opere indicate nell’ordinanza di demolizione sono posteriori al 1967 e, quindi, avrebbero richiesto il previo rilascio di un titolo abilitativo edilizio, è infondata la censura che ne esclude la natura abusiva in relazione all’epoca di realizzazione.”
Viene chiarito che gli elementi di prova offerta dal ricorrente non sono fondati, motivo per cui il TAR ha disposto una verificazione tecnica, affidata a un ingegnere, la cui istruttoria tecnica, basata su:

• documentazione catastale storica;
• aerofotogrammetrie;
• pratiche edilizie comunali;
• cartografia tecnica regionale,

ha consentito di collocare tutte le opere abusive con ragionevole certezza in epoca successiva al 1° settembre 1967, rendendo quindi necessario il previo rilascio del titolo edilizio.

Manutenzione straordinaria o abuso edilizio? Il TAR chiarisce quando serve il permesso di costruire

Ma gli interventi sopra citati possono essere qualificati come manutenzione straordinaria?

Anche su questo punto il TAR fornisce una spiegazione precisa, infatti “(…) l’esponente contesta la qualificazione delle opere abusive che, a suo avviso, sarebbero riconducibili alla categoria della manutenzione straordinaria e, pertanto, comporterebbero solamente l’applicazione di una sanzione pecuniaria. Tale doglianza è palesemente infondata in quanto le opere di che trattasi, comportanti consistenti ampliamenti superficiari e volumetrici, hanno prodotto una significativa alterazione dello stato dei luoghi ed avrebbero richiesto il previo rilascio del permesso di costruire: non può esservi dubbio, pertanto, circa la riconducibilità di tali abusi, valutati secondo un apprezzamento doverosamente globale, al perimetro applicativo dell’art. 3 del t.u. edilizia.” inoltre “(…) la ricorrente deduce che, a fronte della risalente realizzazione delle opere abusive, il Comune avrebbe dovuto indicare le ragioni di pubblico interesse che ne impongono la demolizione. Tale doglianza va disattesa alla luce del consolidato orientamento giurisprudenziale, qui condiviso, secondo cui il provvedimento che ordina la demolizione di opere edilizie abusive, anche se emesso a distanza di tempo dalla loro realizzazione, non richiede una motivazione specifica circa le ragioni di pubblico interesse che giustificano la rimozione degli abusi, al di là di quelle relative al ripristino della legalità violata, poiché il decorso del tempo non può comportare deviazioni dal dovere di intervento sanzionatorio né generare affidamenti legittimi in capo al proprietario”.
Gli interventi suddetti non possono essere qualificati come manutenzione straordinaria, infatti gli ampliamenti volumetrici e le trasformazioni riscontrate hanno comportato una significativa alterazione dello stato dei luoghi, rientrando a pieno titolo tra gli interventi subordinati a permesso di costruire.

Il Giudice sottolinea anche il richiamo per cui il decorso del tempo non legittima l’abuso edilizio, infatti anche a distanza di molti anni, l’amministrazione può e deve ordinare la demolizione, senza necessità di motivare ulteriormente l’interesse pubblico, che di fatto coinciderebbe già con il ripristino della legalità urbanistica violata.
In conclusione il ricorso è respinto.

In definitiva con questa sentenza il TAR ha ribadito alcuni principi cardine in materia di repressione dell’abusivismo edilizio:

• l’ordine di demolizione è un atto vincolato e dovuto;
• l’onere di provare l’epoca di realizzazione dell’opera grava sul privato;
• il tempo trascorso non sana l’abuso né genera affidamento;
• gli ampliamenti volumetrici non possono essere ricondotti alla manutenzione straordinaria;
• l'ordine di demolizione non deve prevedere motivazioni in merito alle ragioni di pubblico interesse che ne hanno portato all'emanazione;
• le variazioni significative dello stato dei luoghi rappresentano interventi di ristrutturazione edilizia, soggetta a titolo edilizio quale SuperSCIA o permesso di costruire (PdC);
• le verifiche tecniche rappresentano uno strumento legittimo e decisivo per accertare la legittimità degli interventi edilizi.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: manutenzione straordinaria, demolizione, titolo edilizio abilitativo, abuso edilizio, permesso di costruire, abuso edilizio post 1967, onere della prova.