Attenzione infiltrazioni d’acqua in condominio? Quote di responsabilità tra condominio, impresa e direttore dei lavori

Infiltrazioni d’acqua in condominio: chi è responsabile tra condominio, impresa e direttore dei lavori?

Quante volte si sente parlare, soprattutto nei contesti condominiali, dei danni che le infiltrazioni d’acqua causano, in particolare quando i danni derivano da lavori eseguiti sulle parti comuni.

In tal caso si pone la questione della responsabilità:

chi deve rispondere dei danni? Il condominio committente? L’impresa che ha materialmente eseguito i lavori? Il professionista che li ha diretti?

La risposta non è così banale infatti non sempre la responsabilità ricade su un unico soggetto:

spesso concorrono più fattori causali, riconducibili ai diversi protagonisti della vicenda edilizia

Infatti, sono tre i soggetti che in tali situazioni potrebbero essere interessati da provvedimenti risarcitori:

1. il condominio, che pur non avendo competenze tecniche specifiche, rimane custode delle parti comuni anche durante l'esecuzione di lavori affidati a terzi;
2. il direttore dei lavori, chiamato a vigilare sulla corretta esecuzione delle opere e sul rispetto delle regole dell'arte in edilizia;
3. l’impresa esecutrice, che deve invece coniugare l’autonomia operativa con l’obbligo di eseguire i lavori conformi al progetto e ai dettami tecnici, sollevando eventuali obiezioni quando il progetto presenta criticità.

La sentenza n. 427/2025 del Tribunale di Milano offre un’analisi approfondita di questi temi, delineando con precisione le diverse sfere di responsabilità e i criteri per quantificarle.

Danni da infiltrazioni dopo lavori condominiali, il Tribunale decide: più responsabili!

Ma quali sono i confini della responsabilità in materia di danni da infiltrazioni causati da lavori condominiali mal eseguiti?

Beh, a dare un chiarimento in merito è senza dubbio la sentenza del tribunale di Milano in quanto vengono elencate le singole figure e le relative responsabilità nei confronti di una coppia di proprietari che, a partire dall’autunno 2017, ha subito infiltrazioni d’acqua nella propria unità immobiliare a seguito dei lavori di rifacimento del marciapiede perimetrale condominiale.

I proprietari citano in giudizio:

1. il condominio;
2. l’impresa esecutrice dei lavori;
3. il geometra che aveva svolto funzioni di direttore dei lavori.

Nello specifico, i ricorrenti, proprietari di un appartamento situato al piano terra, in seguito agli interventi edilizi sulla pavimentazione del marciapiede e sulla rete interrata di acque chiare e scure, hanno constatato infiltrazioni nelle camere da letto e nel bagno del loro appartamento.

Il progetto originario, approvato dall’assemblea condominiale, prevedeva espressamente la posa di una guaina impermeabilizzante ma durante l’esecuzione, il direttore dei lavori ha modificato il progetto, decidendo di non posare la guaina e di mantenere invece la pavimentazione esistente, sigillandola con materiale impermeabilizzante additivato al cemento.

Dalle indagini eseguite in seguito alla consulenza tecnica d’ufficio, CTU, è emersa la presenza di infiltrazioni che causavano valori di umidità molto elevati nelle pareti confinanti con il marciapiede, che in alcuni punti raggiungevano la saturazione.

Secondo il perito nominato dal tribunale, due sono stati in realtà i fenomeni concomitanti che hanno generato i danni all'unità immobiliare:

• condense dovute a ponti termici strutturali;
• infiltrazioni vere e proprie, causate dall'assorbimento di acqua meteorica da parte del massetto cementizio non impermeabilizzato.

Inoltre, l’eliminazione del dislivello preesistente tra il marciapiede e la parete dell’edificio ha creato il cosiddetto effetto “<<muro contro terra>>, attività quest'ultima contraria alle regole dell'arte in materia di costruzioni edili”.

Il Tribunale sottolinea che “in caso di danni subiti da terzi nel corso dell'esecuzione di un appalto, bisogna distinguere tra i danni derivanti dalla attività dell'appaltatore e i danni derivanti dalla cosa oggetto dell'appalto. Per i primi si applica l'art. 2043 c.c. e ne risponde di regola esclusivamente l'appaltatore (in quanto la sua autonomia impedisce di applicare l'art. 2049 c.c. al committente), salvo il caso in cui il danneggiato provi la concreta ingerenza del committente nell'attività stessa e/o la violazione di specifici obblighi di vigilanza e controllo. Per i secondi (e cioè per i danni direttamente derivanti dalla cosa oggetto dell'appalto, anche se determinati dalle modifiche e dagli interventi su di essa posti in essere dall'appaltatore) risponde il committente ai sensi dell'art. 2051 c.c. (…)”.
Quando si verificano danni a terzi durante l’esecuzione di lavori appaltati, occorre fare una distinzione tra danni derivanti dall’attività dell’appaltatore e danni derivanti dalla cosa oggetto dell'appalto. Per questi ultimi risponde anche il committente ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, che disciplina il “Danno cagionato da cosa in custodia”.

Quindi chi sono i responsabili?

Il Giudice individua tre responsabili, in particolare “si reputa, infatti, che la decisione circa la posa in opera della guaina di impermeabilizzazione sia frutto di una scelta di tecnica costruttiva che implica competenze di carattere tecnico-professionale e rientra, indubbiamente, tra le competenze del direttore dei lavori. Si tratta di una decisione che dev'essere assunta dopo un'attenta valutazione dello stato dei luoghi e in conformità alla normativa esistente e alle regole d'arte. Il professionista (nda) svolgendo l'attività di geometra professionista ed essendo di conseguenza in possesso di specifiche conoscenze tecniche, avrebbe dovuto curare l'esecuzione del rifacimento del massetto del marciapiede condominiale in conformità alla normativa vigente (…). In capo all'impresa appaltatrice si reputa, invece, sussistente una responsabilità del 40%, atteso che essa stessa ha accettato di eseguire i lavori in palese contrasto con la normativa vigente. La competenza professionale dell'impresa e la violazione di una regola dell'arte costruttiva del tutto comune giustificano l'attribuzione di una quota di responsabilità in ogni caso maggioritaria rispetto a quella ascrivibile al condominio, soggetto privo della necessaria qualifica professionale, che peraltro ha affidato al direttore dei lavori la verifica della corretta esecuzione dei lavori.”

In sintesi, secondo il tribunale i soggetti responsabili sono tre, a cui vengono attribuite le seguenti quote differenziate di responsabilità:

• 50% al direttore dei lavori, che assume la quota di responsabilità maggioritaria in quanto ha suggerito e approvato la variante progettuale in violazione delle norme tecniche;
• 40% all’impresa esecutrice, in quanto ha accettato di eseguire lavori difformi dal progetto originario e in contrasto con le regole dell'arte, senza sollevare obiezioni tecniche, pur dovendo avere le conoscenze per comprendere le conseguenze di tali difformità;
• 10% al condominio, il quale, benché privo di competenze tecniche specifiche e per cui aveva affidato la vigilanza al direttore dei lavori, era stato informato della variante. La sua responsabilità residuale deriva quindi dalla custodia della cosa e dalla mancata possibilità di provare l'esistenza di un caso fortuito.

La sentenza offre diversi spunti di riflessione, innanzitutto, conferma che nelle controversie condominiali relative a danni da lavori, la responsabilità del condominio-committente (ex art. 2051 c.c.) può coesistere con quella dell’impresa esecutrice e del direttore dei lavori, senza che l’una escluda l’altra. In secondo luogo, evidenzia l'importanza del rispetto delle regole dell’arte dei lavori e infatti le scelte tecniche del direttore dei lavori devono sempre conformarsi alla normativa di settore, pena l'attribuzione della quota maggioritaria delle responsabilità e quindi del danno da risarcire.

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