Danni da infiltrazioni d’acqua in condominio: può scattare la responsabilità solidale?

Danni da infiltrazioni d’acqua in condominio: come funziona la responsabilità quando le cause sono multiple

Quante volte si sente parlare di infiltrazioni d’acqua e soprattutto quanti danni procurano comportando spese di riparazione con costi molto spesso elevati.

Nei condomini inoltre tale problematica non solo rappresenta motivo di conflitto e scontro ma la situazione si complica quando non è possibile individuare con certezza un’unica fonte del danno: l’acqua può infatti provenire da tubature private mal tenute, da coperture condominiali deteriorate, da canne fumarie difettose o da una combinazione di più fattori.

In questi casi, chi subisce il danno si trova di fronte a un dilemma:

a chi rivolgersi per ottenere il risarcimento?

e come viene ripartita la responsabilità quando più soggetti hanno contribuito al danno?

La complessità dei danni delle infiltrazioni e la nascita di successivi conteziosi rende quasi sempre necessario l’intervento di un consulente tecnico d’ufficio (CTU) e solo attraverso un’analisi approfondita è possibile:

• individuare con precisione i punti di origine delle perdite e/o delle infiltrazioni;
• determinare l’eventuale insorgenza di fattori multipli e distinguere tra cause primarie e secondarie;
• stabilire se esistono responsabilità condivise;
• quantificare l'entità dei danni.

Tuttavia, anche con le migliori perizie tecniche, in alcuni casi può accadere che non sia possibile determinare quale tra le diverse cause sia preponderante o esclusiva.

In queste situazioni interviene un principio fondamentale del diritto civile: la responsabilità solidale.

Cosa succede quando non è possibile stabilire in che misura ciascun soggetto abbia contribuito al danno?

Una soluzione chiara è che le colpe siano uguali e ugualmente ripartibili, principio sancito nell’articolo 2055 del Codice Civile, secondo il quale “Se il fatto dannoso (sia) imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali.”

Applicazione concreta di questi principi si trova nella recente sentenza n. 1908/2025 del Tribunale di Castrovillari, ove il Tribunale ha dovuto decidere sulla responsabilità per infiltrazioni causate contemporaneamente da una copertura condominiale e da una canna fumaria privata difettosa. Non potendo stabilire quale delle due cause fosse preponderante, il giudice ha applicato il principio della responsabilità solidale con presunzione di colpe uguali, condannando il condominio e i proprietari dell’appartamento dotato della canna fumaria difettosa.

Infiltrazioni tra appartamenti: quando scatta la responsabilità solidale

Due appartamenti sovrapposti sono stati l’oggetto della sentenza in quanto fonte di danno per altre unità immobiliari. Difatti, i proprietari dell’unità inferiore hanno citato in giudizio i vicini del piano superiore per danni causati da infiltrazioni provenienti dal bagno soprastante, attribuendole alla cattiva manutenzione degli scarichi.

La controparte di contro sosteneva che il vero responsabile fosse l'intero condominio (e volendo anche gli stessi ricorrenti) a causa di una canna fumaria mal progettata e mai adeguatamente mantenuta. Quindi hanno proposto domanda riconvenzionale per ottenere il risarcimento dei danni subiti nel loro appartamento.

Il Giudice di Pace ha accolto la domanda degli attori, infatti la consulenza tecnica d’ufficio ha svolto un ruolo decisivo, evidenziando il nesso causale tra il danno e il punto di perdita. Lo stesso giudice ha invece respinto la domanda riconvenzionale dei convenuti, ritenendo insufficiente la prova che le infiltrazioni nel loro appartamento provenissero esclusivamente dalla canna fumaria degli attori.

Si procede in appello, ove emerge il principio della responsabilità solidale, infatti il Tribunale conferma la condanna per i danni nell’appartamento inferiore, ma ha ribaltato la decisione sulla domanda riconvenzionale.

L’elemento cruciale è emerso dall’analisi approfondita della consulenza tecnica: i danni nell’appartamento superiore erano stati causati da due fattori concorrenti:

• la copertura in eternit condominiale ormai degradata in alcuni punti;
• la canna fumaria difettosa degli attori.

Il giudice ha sottolineato come aspetto fondamentale l'inesistenza di elementi tecnici oggettivi per stabilire quale tra le cause fosse preponderante.

Il giudice chiarisce che “(…) la corretta valutazione delle risultanze della c.t.u. conduceva a configurare l’ipotesi di un medesimo danno (nella specie, macchie di umidità e distaccamento dell’intonaco dovute da infiltrazioni d’acqua) provocato da più soggetti per effetto di diverse responsabilità per cose in custodia (...) che dà luogo ad una situazione di corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c.. (…) Dacché deve trovare applicazione l’art. 2055 co. 3 c.c. secondo cui (n)el dubbio, le singole colpe si presumono uguali (…)”.

Quindi in sintesi...

...l’articolo 2055 del Codice Civile prevede la responsabilità solidale quando più soggetti contribuiscono al medesimo danno, questo significa che:

• tutti i responsabili rispondono insieme per l'intero danno;
• il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a uno solo dei responsabili;
• chi paga può poi rivalersi sugli altri per recuperare le quote di competenza altrui (rivalsa).

Quando più cause concorrono al danno senza che sia possibile stabilirne la preponderanza, si applica la presunzione di responsabilità paritaria. Questo principio tutela chi subisce il danno, garantendogli il diritto al risarcimento integrale, e al contempo regola equamente i rapporti tra i diversi responsabili attraverso il meccanismo della rivalsa.

Scarica la sentenza in allegato

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