La CILA per interventi edilizi dentro l'immobile abusivo diventa inefficace

La CILA per effettuare alcuni interventi edilizi (regolari) all'interno di un immobile abusivo è regolare o perde di efficacia in caso di controllo del comune?

La domanda è quanto mai attuale, visto che spesso capita che su edifici non regolari si vadano ad apportare lievi modifiche tramite interventi assentibili con la comunicazione di inizio lavori asseverata.

Il problema è che se l'immobile per il quale si presenta la CILA è abusivo, a cascata lo saranno gli interventi successivi: il rischio concreto, quindi, è di vedersi dichiarare inefficace il titolo e di non poter procedere con i lavori.

Il caso: CILA per tettoia bioclimatica a lamelle orientabili al terzo piano di un hotel abusivo

Nel caso della sentenza 6190/2025 del Tar Campania, si contesta la dichiarazione di inefficacia del comune per una CILA inerente la realizzazione di una tettoia bioclimatica a lamelle orientabili, in struttura lignea, ubicata sul terrazzo del 3°piano di un hotel, con affaccio sul fronte ovest, con un ingombro di circa 30 metri quadrati.

Il provvedimento si fonda sul fatto che l'Ufficio Antiabusivismo del comune ha riscontrato la presenza di opere abusive ed ha attivato il successivo procedimento amministrativo. Inoltre, sullo stesso immobile è presente un'istanza di condono presentata ai sensi della legge 326/2003 per la quale è stato emesso preavviso di diniego.

Considerato che il presupposto fondamentale per la presentazione di un’istanza e la realizzazione dei lavori è la legittimità dello stato dei luoghi, tale circostanza non è stata riscontrata in questo caso.

Il ricorso: e se la CILA non riguarda le parti abusive?

Secondo la ricorrente, il Comune avrebbe erroneamente considerato l'immobile come insuscettibile di qualsivoglia intervento edilizio, tralasciando di rilevare che lo stesso è stato edificato sulla base di regolari titoli edilizi e successivo permesso in sanatoria mentre solo minime porzioni risulterebbero non legittimate.

Inoltre:

• la CILA non inerirebbe in alcun modo alle opere asseritamente abusive né alle porzioni interessate dall’istanza di condono ex lege 326/2003;
• il provvedimento sarebbe comunque in contraddizione con la precedente attività dello stesso Comune che avrebbe assentito opere ben più significative della manutenzione straordinaria di cui alla CILA;
• a tutto concedere, il Comune avrebbe dovuto adottare uno dei provvedimenti sanzionatori di cui artt. 27 e ss. del DPR 380/2001, tra i quali non è contemplata la declaratoria di inefficacia della CILA.

Non si possono effettuare nuovi interventi in attesa di condono

Il TAR respinge il ricorso partendo dal presupposto che, in attesa di condono edilizio, non è possibile realizzare nuove opere ("alcun tipo di intervento edilizio") sull'immoble abusivo, indipendentemente dalla relativa qualificazione, al di fuori delle procedure di legge, ovvero, segnatamente, dell'art. 35 della legge n. 47/1985, ancora applicabile per effetto dei rinvii operati anche dalla successiva legislazione condonistica.

In termini: "Successivamente alla presentazione della domanda di condono edilizio e prima che quest'ultima sia decisa, il proprietario non può effettuare alcun lavoro di completamento o ampliamento dell'immobile abusivo, valendo il principio in forza del quale è la prosecuzione in sé dei lavori ad essere preclusa, a prescindere dal regime edilizio a tali opere applicabile, anche in termini di trattamento sanzionatorio. Pertanto, le ulteriori opere eseguite dopo la presentazione dell'istanza di condono - ancorché interne, pertinenziali o di ridotto impatto urbanistico, oppure astrattamente riconducibili alle categorie della manutenzione ordinaria/straordinaria, del restauro e/o del risanamento conservativo, o della ristrutturazione edilizia - devono dirsi abusive e in prosecuzione dell'indebita attività edilizia pregressa, ripetendo le caratteristiche di illiceità dell'opera principale cui ineriscono strutturalmente, con conseguente obbligo dell'amministrazione comunale di ordinarne la demolizione ai sensi degli artt. 27 e 31 del d.P.R. n. 380/2001" (cfr. T.A.R. Napoli, (Campania) sez. III, 4 giugno 2024, n. 3541).

Abusi edilizi: si può 'isolare' un solo piano?

Non è neppure plausibile, spiegano i giudici, isolare la situazione di fatto del solo terrazzo del terzo piano, asseritamente non interessato da superfetazioni abusive, attesa la necessità di operare una valutazione complessiva delle modifiche abusivamente intervenute al fabbricato al fine di valutarne lo stato legittimo.

La CILA è inefficace! Ecco perché

Arriviamo quindi al finale (non positivo per la ricorrente): l'amministrazione ha legittimamente dichiarato inefficace la CILA, atteso che la comunicazione di inizio dei lavori asseverata di cui all'art. 6-bis del dpr 380/2001 implica che, pur non essendo le opere soggette ad alcun titolo edilizio tacito o espresso, l'Amministrazione possa verificare che effettivamente la comunicazione sia utilizzata nell’ambito della fattispecie legale, ossia per eseguire opere che non richiedano il permesso di costruire (o una segnalazione certificata di inizio attività), e comunque non in violazione della normativa in materia, restando titolare degli ordinari poteri repressivi e sanzionatori dell'abuso, come peraltro implicitamente previsto dalla stessa disposizione ex art. 6-bis del dpr 380/2001, che fa salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque, nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia.

Quindi:

• gli interventi edilizi, a prescindere dalla loro natura ed entità, per essere lecitamente realizzati, devono afferire a immobili non abusivi, verificandosi altrimenti un effetto di propagazione dell'illecito per cui le opere aggiuntive partecipano delle caratteristiche di abusività dell'opera principale;
• sussistono dei profili di abusività dell'immobile al quale la CILA si riferisce e non conta il fatto che detti aspetti si riferiscano a porzioni diverse dell’immobile, in quanto il fabbricato deve, necessariamente, essere considerato un organismo edilizio di carattere unitario, comprensivo di ogni sua parte.

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