La demo-ricostruzione è illegittima nei centri storici e se permessa dallo strumento urbanistico invalida anche il piano

Demo-ricostruzione: opportunità e rischi

La demo-ricostruzione, intervento che comporta la completa demolizione e ricostruzione di un edificio, rientra nella ristrutturazione edilizia.

L’art. 3 comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/01 specifica quali siano gli interventi riconducibili alla ristrutturazione edilizia, in particolare “(…) Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. (…)”.

Quindi anche la demolizione e la successiva ricostruzione di edifici con modifiche rispetto all’immobile originale (modifiche in sagoma, nei prospetti, nel sedime, nei volumi e nella tipologia costruttiva) può rientrare nella ristrutturazione edilizia.

Tali modifiche sono ammesse per adeguare l’edificio:

• alla normativa antisismica;

• alla normativa sull’accessibilità;

• all’inserimento di servizi;

• all’installazione di impianti tecnologici;

• all’efficientamento energetico.

Tuttavia, nei centri storici la questione si complica, poiché la demo-ricostruzione può compromettere non solo il singolo edificio ma l'intero tessuto urbano che si è stratificato nel tempo.

Il fenomeno si manifesta quando gli interventi vengono realizzati in assenza delle necessarie autorizzazioni paesaggistiche o in violazione delle normative di tutela.

Questa trasformazione, infatti, raramente è neutra. Ogni modifica incide profondamente sull'equilibrio dell'ambiente circostante.

La gravità del fenomeno è ulteriormente aggravata dalla difficoltà di ripristinare lo stato originario una volta consumato l'abuso: infatti la demo-ricostruzione comporta la perdita irreversibile dell'edificio originale.

I centri storici, in particolare, sono aree tutelate per il loro valore culturale, architettonico e identitario, per i quali si applicano regole più restrittive, ecco perché bisogna far riferimento prima di eseguire tali interventi al parere della Soprintendenza, altrimenti si rischia di incorrere in un abuso edilizio.

Tale problematica viene affrontata dalla sentenza del TAR della Sardegna che annulla le parti del Piano Particolareggiato di un centro storico, in quanto consentiva erroneamente la sanatoria di un edificio costruito abusivamente con la demo-ricostruzione.

Demo-ricostruzione illegittima e tutela del paesaggio

Il TAR della Sardegna con la sentenza n.424/2025 fa luce su un caso emblematico di abusivismo edilizio in un centro storico dove un edificio è stato completamente demolito e ricostruito illegalmente, trasformandosi da una costruzione tradizionale a un piano in una palazzina a tre piani in stile moderno.

Il ricorrente possiede un immobile, adiacente alla proprietà della controparte. La particolarità dell’immobile sta nel fatto che entrambi gli immobili furono costruiti tra la fine dell'Ottocento e l'inizio del Novecento, come costruzioni gemelle, caratterizzate da un solo piano fuori terra, separate da un muro di confine, e realizzate secondo la tipologia architettonica tipica della zona.

La vicenda ha origine quando l'edificio confinante diventa oggetto di un intervento di demo-ricostruzione con ampliamento, che ha comportato l'elevazione dell'edificio da uno a tre piani fuori terra.

L’intervento, autorizzato con concessione edilizia, ha violato l'art. 52 comma 1 lett. a) e b) delle NTA del Piano Paesaggistico Regionale, che per gli edifici nei centri storici consente esclusivamente interventi di tipo conservativo.

La demo-ricostruzione ha infatti compromesso e alterato irreversibilmente la continuità con l'edificato preesistente, creando un'alterazione dell'equilibrio architettonico originario delle costruzioni gemelle. Tale situazione è emersa dal fatto che l’edificio presentava caratteristiche volumetriche e altimetriche completamente estranee al contesto storico, perdendo quella coerenza formale che caratterizzava l'impianto urbanistico ottocentesco. A questo punto il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione, mai impugnata ma rimasta inottemperata. Nel 2013 si è proceduto con un tentativo di sanatoria dell'immobile, che tuttavia incontra il dissenso del Servizio Tutela paesaggistica della Regione Sardegna. Quest’ultima ha sottolineato come la demo-ricostruzione abbia prodotto una "tipologia del tutto estranea al contesto".

Il colpo di scena si ha quando il Comune adotta un nuovo Piano Particolareggiato del Centro Matrice con il quale l'edificio abusivo viene considerato come se fosse completamente legittimo. A questo punto il proprietario dell'edificio confinante originario, impugna il piano urbanistico sostenendo che non si poteva legittimare un edificio completamente abusivo e soggetto ad ordinanza demolitoria, soprattutto in un centro storico che doveva essere tutelato. Inoltre vengono messi in evidenza anche i danni subiti infatti la presenza dell'edificio abusivo allo stato grezzo stava causando infiltrazioni e deterioramenti alla loro proprietà, costruita architettonicamente in linea con il contesto del centro storico.

Il TAR chiarisce che “(…) il Comune, nell’approvare il nuovo Piano Particolareggiato (...) ha contraddittoriamente considerato l’attuale conformazione dell’edificio come se si trattasse di un edificio del tutto legittimo e tenendo conto del mero stato di fatto. (…) L’aver considerato lo stato di fatto illegittimo dell’edificio per definirne il grado di protezione e le prospettive di sviluppo, senza tener conto della circostanza che esso avrebbe dovuto essere riportato nel pristino stato è operazione che contrasta con i principi di imparzialità e buon andamento dell’attività amministrativa, poiché consente una sostanziale sanatoria di uno stato di fatto illegittimo, consentendo agli autori di un abuso di consolidarne definitivamente gli effetti.”

Viene evidenziata la non coerenza del Comune, considerando un edificio abusivo nello stato di fatto alla stregua di un corpo di fabbrica regolare e basando di conseguenza le sue scelte urbanistiche su una situazione che, in realtà, era illegale. Secondo la sentenza, questo modo di agire va contro i principi di correttezza e buon funzionamento dell’amministrazione, perché di fatto permette di sanare un abuso, dando valore a qualcosa che non avrebbe dovuto esistere.

Per questo motivo, il Tribunale ha annullato tutte le parti del piano urbanistico legate a quell’edificio, ribadendo che non fosse possibile rendere legittima, con la pianificazione urbanistica, una costruzione fatta violando le regole sul paesaggio e sui centri storici.

In definitiva, la demo-ricostruzione di un edificio non è un semplice intervento edilizio, ma ha effetti sull’intero contesto urbano in cui si inserisce. Cambiare la forma e la tipologia di un edificio non incide solo sul singolo edificio oggetto dell'intervento, ma va a modificare in modo permanente i volumi, le proporzioni e l’equilibrio architettonico dell’area circostante.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO