La valutazione del giusto indennizzo degli Stabilimenti Balneari o dei cosiddetti Bagni o Chalet

Il panorama degli stabilimenti balneari, detti anche chalet, alla luce delle direttive europee

Le concessioni balneari in Italia, a dispetto di quanto succede in altri Paesi Europei, da sempre vengono rinnovate con un automatismo quasi meccanico, che viene meno solo in caso di rinuncia al rinnovo dal gestore. Questo rito non è molto elogiato dall’opinione pubblica, dalle Associazioni e dai Balneari, visto che i Gestori hanno affrontato costosi investimenti negli anni, sia in ragione di manutenzione ordinaria, ma soprattutto per le spese di costruzione, adeguamento e rinnovo locali e arredi.

La mannaia era già prevista da anni, ovvero dal 2010, quando l’Italia, volente o nolente, ha dovuto recepire la Direttiva Europea sui servizi del 2006. Infatti all’Art.12 si rileva che laddove c’è scarsità di risorse naturali, lo sfruttamento di queste deve subire una sorta di rotazione, ovvero in questo caso, essere assegnate con dei criteri imparziali che quindi prevedano disciplinari di gara precisi e univoci in ragione dei requisiti base che probabilmente si dovranno avvicinare alle modalità proprie delle gare per lavori, servizi e forniture ovvero che insistano e puntino sull’offerta economicamente più vantaggiosa.

Premesso che, in teoria si potrebbe ovviare alla rarità dei lidi gestiti, sfruttando il resto dei siti balneari che non sono interessati ancora dalle concessioni e considerato che la sommatoria delle spiagge ancora libere sfiora il 70% delle coste italiane, si potrebbero accontentare tanti altri pretendenti, magari più qualificati in termini di gare europee, ma in questo caso ci si scontrerebbe con problemi di vincoli ed altri impedimenti mai affrontati e dalle molte competenze amministrative dei vari Enti coinvolti nella gestione dei litorali. Il groviglio burocratico appresso accennato, in Italia richiede tempi lunghi se non lunghissimi con esiti incerti, se non altro per pareri politici discordanti in merito alla fruizione e allo sfruttamento delle coste.

Premesso altresì che, molti dei nostri concessionari non potranno rispondere a tutti i requisiti propri dei disciplinari di gara, avendo gestito, in modo pressoché sempre familiare, gli spazi dedicati alle attività esercitate sui lidi italiani, la materia diventa rovente perché da una parte si tende a mantenere la tradizionalità familiare di questi luoghi di svago, e dall’altra c’è un’Europa che richiama all’ordine, imponendo rotazioni, gare, disciplinari e uniformità in stile dei sistemi di qualità anglosassone di assegnazione poco consona al modus operandi italiano.

Riassunto principali norme e proroghe

I Governi hanno sempre rimandato questa annosa decisione fino al decreto milleproroghe, ovvero fino alla Legge n°14 del 24 febbraio 2023 che rinvia fino al 31 dicembre 2023 la possibilità di tenere istallate strutture definite “leggere”.

Altra tipologia di proroga è riferita alle concessioni e alle strutture, determinata dalla necessità di censimento informatizzato giustifica i ritardi.

Su altro piano vengono ideate proroghe di altra natura che al momento attuale, fino alla Legge 118/2022, art.3, comma 1, determinano la data dell’efficacia delle concessioni fino al 31 dicembre 2024, ma la proroga potrebbe continuare fino al 31 dicembre 2025 per motivi vari che impediscono la conclusione delle procedure selettive.

Situazione attuale e previsioni future

Al momento, non sembra esistere un disciplinare unico per i bandi che dovrebbero essere già pronti. Si preannuncia, anche in questo forzato cambiamento da molti non apprezzato, ma “imposto” dall’Europa, un’autonomia, che potrebbe creare altri innumerevoli contenziosi, in un Paese come il nostro che se da un lato votò a favore di un’Europa Unita, sempre più sembrerebbe andare verso un frazionamento dei territori anche se in questo caso si parla di Demanio pubblico.

Comunque sembra che, con tutta la buona volontà dei governi nel rimandare questo processo di modifica delle assegnazioni, cambieranno parecchie gestioni a cui eravamo in qualche modo affezionati.

Infatti molti degli Stabilimenti o come si dice in alcune parti d’Italia, degli Chalet, sono a gestione familiare, formalmente amministrati attraverso piccole società individuali o al massimo da S.r.l., non in grado di affrontare una procedura competitiva, così come avviene per i pubblici appalti e probabilmente purtroppo o per qualcuno per fortuna, si perderà anche per quel che concerne la gestione delle spiagge, quell’italianità familiare che ci ricorderemo o potremo rivivere guardando film d’epoca, in favore di un’industrializzazione gestionale, che se da un lato sarà sicuramente professionalizzante, dall’altro diverrà meno caratteristica di un Paese che si è già trasformato e si sta modificando in un contesto internazionale già visto oltremare e oltralpe.

Analisi tecnico-legale degli Stabilimenti Balneari o dei cosiddetti Bagni o Chalet

Come in tutte le trasformazioni, cambi e/o sostituzioni c’è chi vince e c’è chi perde, si lascia il consueto per l’incognito e soprattutto in questo caso, il tradizionale, l’artigianale e il caratteristico per l’industriale, il moderno e anche purtroppo per l’anonimo internazionale.

Scopo di questa trattazione è quello di concedere almeno un giusto indennizzo ai gestori che perderanno i siti che si sono tramandati di generazione in generazione e creare loro un paracadute che consentirà di cambiare forzatamente settore, seppur con amarezza, ma almeno con dignità. Risparmi investiti e passione di vite dedicate al lavoro devono essere risarcite con una giusta liquidazione premiante laddove si lascia ad altri un’azienda sana e solida.

Gli Stabilimenti Balneari sono aziende complesse, nelle quali spesso convivono diverse tipologie di attività.

In Italia queste aziende sono aperte quasi tutte nella cosiddetta “stagione” ovvero nel periodo estivo, fine settimana e festivi da aprile a settembre. Altra particolarità che le contraddistingue è che sono aziende meteo-dipendenti.
Il resto dell’anno, ovvero nel periodo invernale o nei periodi di avversità metereologiche, si trasformano in aziende passive che necessitano al contrario, di attenzioni inerenti alla manutenzione e alla sistemazione dei numerosi adempimenti burocratici che si sono moltiplicati nell’ultimo ventennio.

All’Art. 822 del Codice Civile si legge: Appartengono allo Stato e fanno parte del demanio pubblico il lido del mare, la spiaggia, le rade e i porti; i fiumi, i torrenti, i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia; le opere destinate alla difesa nazionale …

Detto così sembra facile! Il gestore chiede in affitto un pezzo di battigia al pubblico Demanio e ci ricava l’affitto dei lettini, ombrelloni e sdraio.

L’utente forse non sa però che per tenere un lido perfettamente funzionante, sono necessarie tante autorizzazioni che devono far parte di una collana complessa e specifica delle attività racchiuse nell’area data in concessione.

Per comprendere la complessità delle procedure, di seguito qui i principali Enti coinvolti:

1. Demanio marittimo;
2. Demanio terrestre;
3. Capitaneria di Porto;
4. Ministero dell’Ambiente;
5. Regione;
6. Altri eventuali Enti a tutela dell’Area specifica;
7. Comune – U.O.T. Area Urbanistica;
8. Comune – U.O.T. Area Edilizia;
9. Comune – U.O.T. Area Commercio;
10. Ministero dell’Interno – VVF;
11. Agenzia delle Entrate – Catasto;
12. Azienda U.S.L. o Asur o altri acronimi afferenti a salubrità, sicurezza, Igiene, etc. dipendenti dalla tipologia di intrattenimento e di somministrazione cibi e bevande;
13. Altri Enti vari eventuali.

Tanti Enti, tante procedure e diversi organi di controllo sul territorio.

Valutazione di uno stabilimento balneare inerente al giusto indennizzo

Tanti sono i metodi e procedimenti, e tanti i nomi di origine anglosassone moderna a questi attribuiti. Questi nuovi nomi fanno tanto fashion in un dialogo inerente alla stima di un bene, ma i metodi, anche sostituendo nomi e svecchiando forme, nella sostanza possono essere semplificati, per questa disciplina che nasce e si sviluppa dopo la rivoluzione industriale i procedimenti applicati restano da sempre applicativi semplici che vengono sviluppati attraverso statistiche e confronti.

I principali procedimenti infatti sono riconducibili tutti ai metodi, diretto, analitico e misto.

Si sintetizzeranno quindi i metodi più semplici, senza l’ausilio di formule matematiche complesse in nome della chiarezza e della semplicità e contro computazioni forse più precise, ma al contempo troppo articolate e non facilmente comprensibili.

...continua la lettura nel PDF.

All'interno anche la proposta di un disciplinare di gara specifico che tenga conto dell’attività svolta negli anni.