Milano Santa Giulia cambia padrone: la rigenerazione infinita torna italiana

Milano Santa Giulia non è soltanto un’operazione immobiliare. È uno dei casi più rappresentativi, e più complessi, della trasformazione urbana italiana degli ultimi decenni: un grande vuoto industriale collocato nel quadrante sud-est di Milano, tra Rogoredo e Morsenchio, chiamato a diventare un nuovo pezzo di città.

La vicenda contiene molti dei temi che oggi attraversano il dibattito tecnico sulla rigenerazione urbana: bonifica dei suoli contaminati, sostenibilità economica dei grandi masterplan, tempi amministrativi, ruolo dei capitali internazionali, necessità di nuova residenza, dotazioni pubbliche, infrastrutture, verde urbano e qualità architettonica.

L’area del Programma Integrato di Intervento Montecity-Rogoredo riguarda, secondo la documentazione del Comune di Milano, una superficie superiore a 1,1 milioni di metri quadrati, cui si aggiungono aree esterne di riqualificazione. È quindi una scala urbana, non semplicemente edilizia. Il Comune descrive l’intervento come una trasformazione destinata a realizzare una nuova centralità urbana, con funzioni residenziali, terziarie, commerciali, servizi, spazi pubblici e infrastrutture.  

La notizia del passaggio da Lendlease a Bizzi & Partners va letta dentro questa cornice: non è solo una compravendita, ma un cambio di fase in una storia iniziata negli anni Duemila e mai davvero conclusa. Una storia che, per i tecnici delle costruzioni, gli urbanisti, gli amministratori e gli investitori, rappresenta quasi un laboratorio nazionale su come sia difficile trasformare un’ex area industriale in città contemporanea.

Cessione Santa Giulia: operazione da circa 150 milioni

Secondo l’articolo “Milano Santa Giulia, da Lendlease a Bizzi & Partners per 150 milioni” di Paola Dezza, pubblicato su Il Sole 24 Ore il 2 giugno 2026, Lendlease ha firmato l’accordo per cedere Milano Santa Giulia a Bizzi & Partners, società italiana che aveva presentato un’offerta vincolante valutata positivamente dal gruppo australiano.  

Il Sole 24 Ore indica un valore lordo dell’operazione pari a circa 250 milioni di dollari australiani, cioè circa 154 milioni di euro, includendo l’acquisizione delle quote Lendlease nel fondo Heartbeat, l’assunzione di debiti di progetto e il finanziamento delle future opere di bonifica e infrastrutturazione.  

Il dato più rilevante, sul piano finanziario, è che l’uscita avverrebbe in perdita per Lendlease.

Nell’articolo si legge che “la vendita sarà effettuata a una cifra inferiore rispetto al valore contabile” e che comporterà una perdita post-operativa di circa 175 milioni di dollari australiani, pari a circa 108 milioni di euro.  

La stessa notizia è stata rilanciata anche dalla versione online de Il Sole 24 Ore, che sottolinea come l’operazione si inserisca nella volontà di Lendlease di lasciare l’Italia e gran parte dell’Europa, con l’eccezione di Londra.  

I numeri del progetto: quasi 400mila mq ancora da sviluppare

Il perimetro ancora da completare è rilevante. L’articolo del Sole 24 Ore parla di circa 385mila metri quadrati ancora edificabili, di cui oltre 277mila mq a destinazione residenziale, per un totale stimato di circa 3.000 appartamenti. A questi si aggiungono circa 200mila mq di verde e costi complessivi di sviluppo, comprese bonifiche e urbanizzazioni, stimati in circa 1,8 miliardi di euro.  

Il dato temporale è altrettanto significativo. Sempre secondo Il Sole 24 Ore, il progetto ancora da sviluppare avrebbe tempi complessivi di realizzazione pari a 8-9 anni: circa quattro anni per bonifiche e urbanizzazioni, altri quattro anni per lo sviluppo delle aree già bonificate, con completamento degli ultimi lotti probabilmente intorno al 2035.  

Qui sta uno dei punti tecnici più importanti: la rigenerazione urbana non è mai solo disegno urbano. È sequenza di atti, cantieri, bonifiche, piani economico-finanziari, accordi pubblici e privati, capacità di reggere tempi lunghi e costi incerti. Santa Giulia lo dimostra in modo quasi didattico.

La storia travagliata di Santa Giulia: dalle ex industrie alla “città nella città”

Per comprendere il valore della notizia bisogna tornare all’origine del progetto. L’area nasce dalla dismissione di grandi stabilimenti industriali, tra cui quelli della Montedison e delle Acciaierie Redaelli. Dopo la dismissione industriale degli anni Ottanta, l’area rimase inutilizzata fino alla fine degli anni Novanta.

L’area Montecity-Rogoredo, nel quadrante sud-est, era una grande occasione: oltre un milione di metri quadrati di suoli ex industriali, segnati dalla dismissione di impianti chimici e siderurgici, da trasformare in un nuovo quartiere residenziale, direzionale e terziario.

Il promotore iniziale fu Risanamento Spa, società del gruppo guidato da Luigi Zunino, che affidò il progetto urbanistico generale allo studio britannico Foster + Partners, fondato da Norman Foster. Le cronache dell’epoca presentarono Santa Giulia come una vera “cittadella” urbana: non un semplice intervento edilizio, ma un grande masterplan destinato a dare forma a una nuova parte di Milano. 

Già nel novembre 2004, quando Foster presentò il progetto, veniva adottata una definizione molto ambiziosa: Milano Santa Giulia veniva descritta come un “world class project for a world class city”. Si indicava allora un investimento previsto da parte di Risanamento pari a circa 1,1 miliardi di euro, con l’idea di evitare un indebitamento bancario eccessivo attraverso la prevendita degli immobili.  

La scala era imponente. Un comunicato di Risanamento del 2006 indicava che Milano Santa Giulia, affidata a Norman Foster, si sarebbe estesa su circa 1 milione e 200 mila metri quadrati nella zona sud-est di Milano.   L’obiettivo era costruire un nuovo quartiere integrato, con residenze, uffici, commercio, servizi, verde e spazi pubblici, secondo una logica di trasformazione unitaria di Montecity e Rogoredo.

Il progetto, però, nasceva già con una condizione strutturale difficile: non si trattava di edificare su un’area libera, ma di riconvertire suoli industriali complessi. Questo significava dover affrontare bonifiche, infrastrutture, opere pubbliche, accordi urbanistici e una sostenibilità economica legata a un mercato immobiliare che, di lì a poco, sarebbe stato travolto dalla crisi finanziaria globale.

In questo senso, la prima Santa Giulia fu una visione molto avanzata per scala e ambizione, ma anche fragile nella sua attuazione. L’intuizione di Zunino e Foster era quella di realizzare una nuova centralità metropolitana; la realtà successiva avrebbe dimostrato quanto sia difficile trasformare un grande masterplan in città costruita quando entrano in gioco tempi lunghi, bonifiche, cicli immobiliari e necessità finanziarie.

Ma quella visione si è scontrata con una realtà molto più dura: crisi finanziaria, difficoltà di mercato, complessità ambientali, bonifiche, varianti urbanistiche, passaggi societari e rallentamenti. L’articolo del Sole sintetizza efficacemente il punto quando ricorda che lo sviluppo “visionario” si è “scontrato con la realtà”.  

Un passaggio decisivo arriva con il coinvolgimento di Lendlease, gruppo australiano attivo nello sviluppo urbano e infrastrutturale. Nel 2017 Risanamento e Lendlease firmano un accordo per lo sviluppo del quartiere, poi perfezionato negli anni successivi.  

Nel 2021 viene approvata la variante al Programma Integrato di Intervento e nel giugno 2022 viene sottoscritta la convenzione urbanistica che consente l’avvio della nuova fase dei lavori. Il Comune di Milano presenta quel passaggio come l’atto necessario per far partire il nuovo quartiere.  

Nel 2023 si conclude poi il cosiddetto Project Starfighter, con il trasferimento dell’area residua da Risanamento al fondo gestito da Lendlease. Risanamento comunica il perfezionamento dell’operazione e la conclusione del percorso di valorizzazione dell’area, evidenziando anche il ruolo dell’Arena Milano Santa Giulia nel quadro delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026.  

A distanza di pochi anni, però, Lendlease cambia strategia. La riorganizzazione internazionale del gruppo porta alla volontà di ridurre l’esposizione su progetti complessi e di lunga durata. Il Corriere della Sera aveva già segnalato nel 2024 che Lendlease stava accelerando la ricerca di investitori per i suoi grandi progetti milanesi, tra cui Santa Giulia e MIND, nel quadro della riorganizzazione del colosso australiano.  

La vendita a Bizzi & Partners, dunque, non arriva come un fulmine a ciel sereno. È l’esito di una lunga trasformazione del contesto finanziario, urbano e industriale.

Che cosa resta da fare: bonifiche, lotti, infrastrutture e qualità urbana

L’elemento più delicato non è tanto il cambio di proprietà, quanto la capacità del nuovo soggetto di portare a compimento il progetto. Santa Giulia non è una semplice area edificabile. È un sistema urbano complesso, in cui il valore immobiliare dipende dalla realizzazione coordinata di infrastrutture, spazi pubblici, verde, servizi, connessioni e funzioni collettive.

Secondo la pagina ufficiale di progetto di Lendlease, Milano Santa Giulia è concepita come uno sviluppo mixed-use di circa 110 ettari, con potenziale per migliaia di abitazioni, uffici, retail, entertainment e un quartiere orientato alla sostenibilità e alla connessione tra ambiente costruito e natura.  

Il masterplan firmato da Mario Cucinella Architects prevede un mix funzionale importante, con un grande parco urbano, servizi pubblici, funzioni culturali e collettive, tra cui il Museo dei Bambini, il Bosco della Musica, l’Arena e un’area commerciale. Lo studio indica anche la registrazione dell’intervento al protocollo LEED Neighborhood Development, elemento rilevante per leggere Santa Giulia non solo come operazione immobiliare, ma come progetto urbano orientato a criteri ambientali e prestazionali.  

👉 Santa Giulia è un test cruciale per capire se la rigenerazione urbana può conciliare sostenibilità, qualità architettonica, tempi certi e ritorni economici.

Il nodo delle bonifiche resta centrale. La trasformazione di aree industriali dismesse comporta sempre un’incertezza tecnica e finanziaria superiore a quella dei nuovi sviluppi su aree libere. La bonifica è un’opera invisibile ma decisiva: non produce subito immagine urbana, non genera immediatamente valore commerciale, ma condiziona tutto ciò che viene dopo. I

n questo senso, Santa Giulia è anche un promemoria tecnico: senza suoli sicuri, infrastrutture completate e governance stabile, la rigenerazione rischia di restare una promessa.

Perché la notizia è importante per Milano e per il settore delle costruzioni

Il primo motivo riguarda il mercato residenziale milanese. In una città segnata da un forte squilibrio tra domanda e offerta abitativa, la previsione di circa 3.000 appartamenti rappresenta un dato rilevante. Non risolve da sola il tema dell’accessibilità alla casa, ma introduce nuova offerta in un quadrante urbano strategico e ben connesso.

Il secondo motivo riguarda il ritorno di un operatore italiano su un asset urbano di primaria importanza. Dopo una stagione in cui i grandi progetti milanesi sono stati spesso legati a capitali e sviluppatori internazionali, il passaggio a Bizzi & Partners può essere letto come un segnale di riassetto del mercato. Non necessariamente un arretramento della finanza globale, ma certamente una fase diversa: più selettiva, più attenta al capitale immobilizzato, più prudente sui progetti lunghi.

Il terzo motivo riguarda la sostenibilità reale delle grandi rigenerazioni. Santa Giulia promette verde, mix funzionale, mobilità, servizi e standard ambientali. Ma la sostenibilità non si misura solo nel rendering o nella certificazione: si misura nella capacità di completare le opere, garantire manutenzione, integrare il quartiere con la città esistente, produrre spazi vivibili e non solo metri quadrati vendibili.

Il quarto motivo riguarda la governance. Una rigenerazione di questa scala non può essere affidata solo alla forza del mercato né solo alla regolazione pubblica. Serve una regia capace di tenere insieme cronoprogrammi, opere pubbliche, investimenti privati, qualità progettuale, trasparenza e dialogo con il territorio. È qui che Santa Giulia diventa un caso nazionale: perché mostra quanto sia fragile il confine tra visione urbana e complessità attuativa.

Conclusione: Santa Giulia, una nuova occasione dopo vent’anni di attesa

La cessione da Lendlease a Bizzi & Partners può essere letta in due modi. Da un lato, come l’uscita in perdita di un grande operatore internazionale da un progetto troppo lungo, troppo complesso e troppo oneroso. Dall’altro, come la possibilità di riaprire un capitolo italiano su una delle trasformazioni urbane più importanti di Milano.

La domanda decisiva non è se Santa Giulia sia un progetto interessante: lo è sempre stato. La domanda è se, questa volta, riuscirà davvero a diventare città.

Perché una rigenerazione urbana non si misura soltanto dal valore della transazione, dai metri quadrati edificabili o dal nome del nuovo sviluppatore. Si misura da ciò che lascia al territorio: case accessibili, spazi pubblici, verde realmente fruibile, servizi, connessioni, qualità architettonica, sostenibilità ambientale verificabile.

Milano Santa Giulia nasce come promessa di “città nella città”. Dopo oltre vent’anni, la sfida è più concreta e più severa: dimostrare che una grande area ex industriale può uscire definitivamente dalla lunga stagione dell’attesa e diventare un quartiere vivo, completato, utile alla città.

Il 2035 non è lontano. Per un progetto urbano di questa scala, è praticamente domani.