Mutamenti d'uso: quando basta la SCIA per passare da magazzino a residenziale

Gli interventi edilizi con contestuale cambio di destinazione d'uso sono all'ordine del giorno ed è importante conoscere le regole per non incappare in potenziali abusi, anche dopo le semplificazioni che ha operato il Decreto Salva Casa (DL 69/2024) in materia.

E' però anche basilare ricordare che per i casi antecedenti l'entrata in vigore della legge di conversione del DL Salva Casa (27 luglio 2024), vigevano le vecchie regole più stringenti, visto che ad esempio anche un passaggio tra categorie non omogenee senza opere, 'prima', doveva essere assentito con permesso di costruire mentre il Salva Casa oggi lo consente con la SCIA.

Le nuove regole sui mutamenti d'uso

Le linee guida ufficiali del MIT sul DL Salva Casa evidenziano come la norma, innovando l'art.23-ter del TUE, abbia inteso agevolare i mutamenti di destinazione d'uso, anche in caso di contestuale esecuzione di opere edilizie, mediante l'istituzione di un regime unitario disciplinante i caratteri del singolo mutamento, insieme ai titoli abilitativi che si rendono di volta in volta necessari:

• all'interno della stessa categoria funzionale (cd. mutamenti di destinazione d'uso urbanisticamente irrilevanti o orizzontali, ad.es. da bar a ristorante o a bed & breakfast);
• tra categorie funzionali diverse (cd. mutamenti di destinazione d'uso urbanisticamente rilevanti o verticali, ad es. da magazzino ad abitazione residenziale). Le categorie funzionali sono a) residenziale, a-bis) turistico-ricettiva, b) produttiva e direzionale, c) commerciale, d) rurale.

In virtù delle modifiche apportate al TU Edilizia dal DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, oggi i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad esempio, da non residenziale a residenziale) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni.

In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA (o con la SCIA).

Il caso: da magazzino a residenziale

Il Tar Lazio, nella sentenza 17156/2025 dello scorso 7 ottobre, si trova di fronte al caso di un cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione residenziale, con opere. Nello specifico, erano state operate in assenza di permesso di costruire:

• la sostituzione della struttura portante del tetto con travi lamellari di sezione rettangolare, posa di tavolato e sovrastante manto di copertura;
• la trasformazione di una porta di ingresso al magazzino in finestra, il restringimento della porta principale, l'ampliamento di una finestra esistente;
• la realizzazione di un vano cottura senza posa di tramezzi con installazione di cucina componibile.

Secondo il ricorrente, per tale tipologia di interventi non sarebbe richiesta l’autorizzazione in quanto non avrebbero creato trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. Rientrerebbero, cioè, nell’alveo degli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'art. 3 comma 1 lett. b) del D.P.R. n. 380/2001.

Ristrutturazione edilizia o manutenzione straordinaria? La differenza è decisiva

Per il TAR, le cose non stanno esattamente così. Infatti, le opere realizzate non appaiono sussumibili nella categoria degli interventi di manutenzione straordinaria.

L’art. 3 comma 1 lett. b) del DPR 380/2001 qualifica come interventi di manutenzione straordinaria “Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.

Queste opere invece rientrano tra quelle di ristrutturazione edilizia, ovverosia tra "gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria”.

Il cambio d'uso rilevante

Ovviamente, in questo caso, si fa riferimento alle regole pre Salva Casa, ma siamo veramente di fronte ad un caso limite che porrebbe delle serie questioni in vigenza di Salva Casa. Perchè?

L'art. 23-ter del dpr 380/2001, osserva il TAR, prevede che costituisce mutamento rilevante ogni variazione della finalità d’uso di un’unità immobiliare comportante il passaggio tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, commerciale, direzionale, produttiva, rurale), anche in assenza di opere edilizie.

La giurisprudenza sul punto ha evidenziato che:

• il cambio di destinazione d'uso consiste nella modifica della finalità di utilizzo di un'unità immobiliare ed è urbanisticamente rilevante laddove si richieda il passaggio a una diversa categoria funzionale, nell'ambito di quanto disposto dall' art. 23-ter d.P.R. n. 380 del 2001, secondo cui, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra le seguenti: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. Ne deriva la legittimità dell'ingiunzione di demolizione di un sottotetto avente in origine destinazione produttiva, poi mutata in residenziale/abitativa, dal momento che il cambio di destinazione d'uso comporta un aumento del carico urbanistico e configura un intervento di ristrutturazione edilizia, con modifiche dell'assetto della costruzione (Consiglio di Stato n. 7609/2024);
• il mutamento di destinazione d'uso di un immobile che determini, dal punto di vista urbanistico, il passaggio tra diverse categorie in rapporto di reciproca autonomia funzionale comporta inevitabilmente un differente carico ed un maggiore impatto urbanistico, da valutare in relazione ai servizi e agli standard ivi esistenti; tale cambio di destinazione d'uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee comporta la necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l'avvenuta esecuzione di opere strutturali, essendo a tal fine sufficiente la sussistenza di elementi univoci idonei ad imprimere chiaramente ed inequivocabilmente la diversa destinazione, rilevando l'uso che dell'immobile viene fatto in concreto, anche laddove tale uso sia evincibile dalla mera apposizione di mobilio che risulti inequivocabilmente incompatibile con l'originaria destinazione e chiaramente funzionale ad una diversa destinazione (T.A.R. Ancona n. 688/2024);
• “Qualora comporti il passaggio tra categorie differenti, e quindi non omogenee tra loro, il mutamento di destinazione d'uso (ai sensi dell'art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001) rientra tra gli interventi urbanisticamente rilevanti, per i quali è necessario, quale titolo edilizio abilitante, il permesso di costruire. Conseguentemente, in mancanza del prescritto titolo edilizio, il mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionalmente diverse, specialmente se conseguito mediante opere che comportino la realizzazione di nuovi volumi e una modifica della sagoma, comporta l'irrogazione della sanzione demolitiva che è da intendersi quale atto doveroso e vincolato” (cfr. T.A.R. Napoli n. 7375/2024).

Mutamento di fatto: letti, sedie e cucina dimostrano il passaggio, ma...

Il TAR evidenzia come dalla documentazione versata in atti risulta provato dall’Amministrazione comunale che è stato realizzato un mutamento di destinazione d’uso da magazzino a residenziale nell’immobile in esame.

In particolare, dalle foto prodotte dal Comune si evince chiaramente la presenza della cucina, tavoli, sedie, letto, condizionatore, che confermano il mutamento di destinazione da magazzino a residenziale.

Risulta modificato anche il prospetto, come si evince dalla trasformazione di una porta di ingresso al magazzino in finestra, dal restringimento della porta principale e dall’ampliamento di una finestra.

Attenzione a questo passaggio: trattasi di modifiche che rivestono rilievo ex se e che avrebbero richiesto quantomeno una SCIA trattandosi di ristrutturazione edilizia.

Salva Casa: quando basta la SCIA per passare da magazzino a residenziale

La domanda allora è: prima del Salva Casa serviva il permesso di cosrtruire, ma oggi?

Siamo davvero al limite, bisogna verificare davvero bene quale titolo abilitativo sia necessario per realizzare le opere sopracitate: se si converge sulla ristrutturazione edilizia 'leggera', allora basta la SCIA e lo stesso dicasi per il cambio d'uso.

Se invece si rientra nella ristrutturazione 'pesante' (il cambio di prospetto, forse, farebbe convergere su questa opzione), allora non si scappa dal permesso.

Infatti, oggi è possibile effettuare un cambio d'uso con opere (ad esempio da magazzino a locale abitativo) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Quindi è determinante il tipo di intervento: se aumenta la volumetria e la superficie residenziale, serve il permesso di costruire anche per il DL 69/2024.

In caso contrario, lette, sedie e cucina non 'bastano' per cancellare le semplificazioni del Salva Casa: si può procedere con normale SCIA!

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO