Nel recupero del sottotetto le norme NON possono vincolare le altezze massime per soli interventi interni

Come recuperare un sottotetto

Il sottotetto è lo spazio compreso tra l’ultimo piano di un edificio e il tetto. Se adeguatamente ristrutturato, può diventare una risorsa, aumentando la superficie utilizzabile di un immobile.

Il recupero dei sottotetti è tra gli interventi più complessi in campo urbanistico ed edilizio. Richiede di bilanciare due obiettivi: valorizzare gli edifici esistenti rendendoli abitabili ma anche, al contempo, rispettare e tutelare l’assetto urbanistico del territorio.

Non è immediato, perché bisogna verificare la realizzabilità del progetto nel rispetto delle norme vigenti, oltre al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e alle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2018), è necessario considerare anche:

• norme nazionali (es. in termini di requisiti igienico sanitari il decreto del ministero della Sanità del 5 luglio 1975 e ss.mm.ii.);
• leggi regionali;
• disposizioni urbanistiche locali (PUC, piani particolareggiati, piani di recupero, pianificazione paesaggistica, ecc.);
• altre disposizioni sovracomunali (direttive provenienti da ASL, Sovrintendenza, etc.).

In questo contesto, la questione dell’altezza interna dei sottotetti assume un ruolo centrale, influenzando la qualificazione dell’intervento e distinguendo tra recupero dell’esistente e nuova costruzione.

La sentenza del TAR per la Lombardia affronta proprio il tema dei limiti di altezza nel recupero dei sottotetti.

Il TAR accoglie ricorso per sottotetto: come ottenere l’altezza minima di 2,40 m

I ricorrenti sono proprietari di un appartamento al sesto piano di uno stabile residenziale, con locali al piano sottotetto collegati internamente e dotati di copertura piana.

Nel 2022 presentavano al Comune un’istanza di sanatoria per interventi già realizzati, consistenti in:

• una nuova distribuzione interna;
• un aumento dell’altezza interna fino a 2,60 metri (mediante rimozione di strutture non portanti);
• un ampliamento dei serramenti, al fine di garantire i requisiti aero-illuminanti per l’abitabilità.

Secondo la documentazione presentata dai ricorrenti, le opere non avevano comportato alcuna modifica della sagoma dell’edificio, né delle altezze di colmo e di gronda o delle linee di pendenza delle falde.

Nonostante ciò, il Comune negava il permesso di costruire in sanatoria, precisando che “a seguito delle opere edilizie svolte, l’altezza del piano sottotetto raggiunta di m. 2,60, mantenendo la copertura piana del solaio, risulta in contrasto con quanto previsto dagli artt. 63 e 64 della L.R. 12/2005, indicanti un’altezza di m. 2,40, quale massima e minima; non è verificata la doppia conformità prescritta dagli articoli 36 e 37 del D.P.R. n. 380/2001”.
I ricorrenti impugnavano il diniego, sostenendo varie argomentazioni che trovano conferma nella decisione del TAR, il quale annulla il provvedimento comunale.

In particolare il giudice stabilisce che “(…) l’art. 63 comma 6 della L.R. 12/2005, per i Comuni posti a quota inferiore ai seicento metri, prevede, tra le condizioni per il recupero del sottotetto, “che sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40”, senza ulteriori prescrizioni. Si tratta, evidentemente, dell’altezza minima richiesta per assicurare l’abitabilità del sottotetto, specificamente diretta a derogare all’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione, fissata in metri 2,70 dal D.M. Sanità 5 luglio 1975. Al fine di consentire il recupero volumetrico del sottotetto, la prescritta altezza media ponderale può anche essere conseguita, per gli edifici in altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, attraverso modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde. La normativa regionale pone dunque una causale ben specifica per tali modificazioni, laddove ne consente l’effettuazione “unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all’articolo 63 comma 6”, ovvero per conseguire l’altezza media ponderale di metri 2,40, ed esclusivamente nel “rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico”. (…) Precisato ciò, il limite “massimo” dell’altezza media interna di un sottotetto, dunque, non sussiste nel caso in cui il raggiungimento dei metri 2,40 venga ottenuta in altro modo. In sintesi, non sussiste un limite di altezza media ponderale “massima” allorquando un sottotetto possa conseguire i presupposti di cui all’art. 63 comma 6 LR 12/2005 attraverso delle opere meramente interne.”
Viene stabilita quindi un’altezza minima di 2,40 metri per rendere abitabile un sottotetto nei comuni sotto i 600 metri, derogando all’altezza standard di 2,70 metri prevista dal D.M. Sanità del 1975.
Per raggiungere questa altezza media ponderale, si possono modificare colmo, gronda e pendenza delle falde, purché si rispettino i limiti massimi stabiliti dagli strumenti urbanistici. Ma tali limiti massimi non sono previsti laddove non vi sia variazione della quota dell'impalcato (caso ad esempio di soli interventi interni) preesistente.

Il sottotetto può superare i 2,40 metri se ciò avviene attraverso interventi interni senza violare i vincoli di altezza massima.

Recupero sottotetti: quando l’altezza superiore a 2,40 m è legittima

I dispositivi normativi locali possono imporre un’altezza massima di 2,40 metri per tutti i sottotetti, anche quando superarla non comporta modifiche esterne all’edificio?

A tal proposito il giudice chiarisce che “Il diverso approccio interpretativo, che prescrive i metri 2,40 quale altezza minima e massima in tutti i casi, comporta, ai fini del recupero, l’esecuzione di opere di riduzione della stessa altezza interna, fino al raggiungimento del limite “minimo”, qualora l’altezza media interna di un locale sottotetto sia già superiore ai metri 2,40, come avvenuto nel caso in esame. L’ipotesi reca con sé un ingiustificato ed innegabile peggioramento delle condizioni di vivibilità a fronte di nessuna lesione all’interesse pubblico di evitare una proliferazione disordinata e disorganica degli innalzamenti, dal momento che nessun innalzamento vi è stato. In tali casi, difatti, il recupero del sottotetto avviene entro la sagoma dell’edificio, senza innalzamento della copertura, evitando, per tale via, la configurazione di una “nuova costruzione” (…) .È da ritenersi ammissibile, quindi, un’altezza media ponderale interna del sottotetto superiore ai metri 2,40, quando il recupero del sottotetto non richieda di eseguire opere di modificazione, in sopraelevazione, del sottotetto.”
Non ha senso obbligare a ridurre l’altezza di un sottotetto fino a 2,40 metri se questa è già (legittimamente) superiore, perché peggiorerebbe inutilmente la vivibilità senza proteggere alcun interesse pubblico, visto che non si crea un aumento della sagoma dell’edificio né una nuova costruzione. In pratica, se il recupero del sottotetto avviene senza modificare in altezza la struttura esistente, è legittimo mantenere un’altezza interna superiore ai 2,40 metri. Ove i dispositivi normativi locali (NTA di piani e regolamenti edilizi) prevedano tali limitazioni esse sono da ritenersi “ingiustificate” e quindi fattibili di non pedissequo rispetto.

La sentenza segna un importante precedente in materia di recupero dei sottotetti, poiché delimita in modo più puntuale l’ambito applicativo dei limiti di altezza previsti dalla normativa regionale, distinguendo tra interventi che incidono sulla sagoma dell’edificio e interventi interni.

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