No del TAR all'accertamento di conformità paesaggistica postumo!

L’articolo tratta della sentenza del TAR della Liguria relativamente al rigetto del ricorso di una società che chiedeva di sanare alcuni interventi edilizi eseguiti su un'abitazione e di annullare il conseguente ordine di demolizione. Il TAR rileva che i lavori autorizzati come restauro e risanamento conservativo si sono in realtà tradotti in una ristrutturazione con demolizione e aumento di superficie e volume, realizzata in totale difformità dal permesso di costruire richiesto e ottenuto. Quindi viene esclusa la possibilità di ottenere il permesso di costruire in sanatoria, per difetto dei presupposti della doppia conformità urbanistica, così come viene esclusa l'accertamento postumo di conformità paesaggistica.
Viene inoltre dichiarato che il certificato di agibilità non sana né legittima eventuali abusi edilizi.

Di conseguenza, il TAR conferma la legittimità sia del diniego di sanatoria sia dell'ordine di demolizione delle opere abusive.

Sanatoria edilizia negata: quando le difformità comportano la demolizione

Un immobile, già oggetto di un condono edilizio negli anni ’90 e di un permesso di costruire per interventi di restauro conservativo, nel corso degli anni è stato interessato da lavori conclusi nel 2012, con rilascio del conseguente certificato di agibilità da parte del Comune. In seguito ad un sopralluogo tecnico del Comune vengono rilevate però sostanziali difformità edilizie dal titolo abilitativo, tra cui un ampliamento del fabbricato e modifiche interne non autorizzate. Sulla base di tali rilievi, l’amministrazione nega la richiesta di sanatoria edilizia e ordina la demolizione delle opere ritenute abusive.
Le posizioni dei protagonisti erano, peró, del tutto differenti infatti essi sostenevano che le modifiche contestate non costituissero nuovi interventi edilizi rilevanti ma semplici interventi di completamento o variazioni interne. Di contro, il Comune precisava che l’intervento realizzato non rientrava nel semplice restauro, ma integrava una vera e propria ristrutturazione con aumento di superficie e volume.

Difformità dal permesso di costruire: quando l'ampliamento comporta la demolizione

Il TAR ricostruendo la vicenda sulla base dei rilievi tecnici ha precisato che, nonostante quanto dichiarato nelle tavole progettuali (prospetti) sulla corrispondenza tra stato dei luoghi e intervento di restauro “(…), in realtà è stato realizzato un incremento di superficie e di volume, ottenuto mediante l’allungamento di tutti e quattro i prospetti (…). La qual cosa ha comportato – oltre all’inevitabile demolizione delle quattro porzioni cantonali, che avrebbero invece dovuto essere conservate – un incremento dell’area di sedime del fabbricato pari a 7,28 mq. (…), e del volume geometrico di circa 25 mc (…), sicuramente eccedenti anche le tolleranze costruttive (4%), come da ultimo ridefinite dall’art. 34-bis comma 1-bis lett. c del D.P.R. n. 380/2001).
(…) Trattandosi dunque di un intervento eseguito in totale difformità dal permesso di costruire, con aumento sostanziale - eccedente le ordinarie tolleranze costruttive - della superficie, della cubatura e dei parametri edilizi del progetto approvato, tutti i motivi dedotti avverso l’ordine di demolizione e riduzione in pristino sono infondati.”
Nel caso di specie quindi, i rilievi tecnici hanno dimostrato che l'intervento realizzato non corrispondeva al progetto autorizzato e sebbene gli elaborati progettuali indicassero il mantenimento della sagoma originaria dell'edificio, in realtà il fabbricato è stato ampliato su tutti e quattro i lati. Ciò ha determinato un aumento della superficie e volume, superando le tolleranze costruttive consentite dalla legge. Per questo il giudice ha qualificato le opere come eseguite in totale difformità dal permesso di costruire e quindi dichiarato del tutto legittimo l'ordine di demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.

Sanatoria edilizia e doppia conformità: quando non è possibile la regolarizzazione dell’abuso

In merito alla sanatoria edilizia richiesta dalla società viene precisato come essendo stato “Accertato che si (sia) trattato di un intervento abusivo di ristrutturazione con incremento volumetrico, non sussiste infatti la cosiddetta doppia conformità ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001: vuoi perché l’intervento “si pone in contrasto con la disciplina urbanistica relativa al Distretto DT_15 di cui alle Norme di Congruenza del P.U.C. vigente, all’interno del quale, in assenza di P.U.O., sono ammessi interventi sino alla ristrutturazione edilizia senza incrementi volumetrici” (…); vuoi perché l’istanza di sanatoria contemplava espressamente l’esecuzione di “opere di costruzione e demolizione finalizzate a rendere il manufatto conforme alle norme urbanistiche” (…). In ogni caso – e la questione pare al collegio veramente dirimente e risolutiva - poiché il vincolo paesaggistico è sorto antecedentemente (…) al rilascio del permesso di costruire n. ****/2006 del **/11/2006, le difformità realizzate nel 2010 rispetto al titolo abilitativo, avendo determinato aumento delle superfici utili e dei volumi legittimamente realizzati, non rientrano fra le casistiche di cui al comma 4 dell’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004, ragione per cui non è comunque accertabile la compatibilità paesaggistica dell’intervento realizzato (…). Né risponde al vero che il concetto di “volume percettivo” evocato dal Comune costituirebbe un “elemento assolutamente atecnico, siccome legato alla mera percezione soggettiva non previsto in alcuna norma di legge” (…): tutt’al contrario, la normativa di tutela del paesaggio è per l’appunto volta a tutelarne la forma oggettivamente percepibile (intendendosi per paesaggio il territorio come conformato anche dall’azione di fattori umani, nella loro “rappresentazione materiale e visibile” – cfr. art. 131 D. Lgs. n. 42/2004), sicché ogni aumento di volume e/o di superficie di un manufatto edilizio - proprio perché percepibile - dev’essere preventivamente autorizzato ex art. 146 D. Lgs. n. 42/2004 sulla base di un giudizio di compatibilità con i valori paesaggistici tutelati da rendersi ex antea, e non ex post (cfr. l’art. 167 comma 4 D. Lgs. n. 42/2004), onde evitare la logica del fatto compiuto.”

In definitiva, nel caso esaminato, la sanatoria edilizia non può essere ottenuta per una pluralità di ragioni concorrenti tra cui la doppia conformità, in quanto l'intervento era contrario alle norme urbanistiche sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria, inoltre l'immobile è sottoposto a vincolo paesaggistico e gli aumenti di superficie e volume realizzati, nel caso concreto, abusivamente non possono essere sanati dopo la loro esecuzione.
Il giudizio di compatibilità paesaggistica deve infatti essere rilasciato prima dei lavori e non successivamente.

Sanatoria e agibilità non sono connesse!

Inoltre “Quanto, infine, al certificato di agibilità n. 34/2012 (motivo n. 3), la giurisprudenza ha sempre escluso che esso configuri una forma implicita di sanatoria edilizia (Consiglio di Stato n. 3930/2024, Consiglio di Stato n. 3666/2021, Cassazione ordinanza n. 25830/2023): invero, l’uno accerta il rispetto delle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre l’altro è parametro per la verifica dell’osservanza delle norme edilizie ed urbanistiche”
Quindi il certificato di agibilità non costituisce una sanatoria implicita degli abusi edilizi in quanto essa attesta la sussistenza dei requisiti di sicurezza, salubrità, igiene ed efficienza energetica dell'immobile, mentre la legittimità edilizia e urbanistica è oggetto di una verifica distinta, di conseguenza, il rilascio dell'agibilità non incide né legittima eventuali opere abusive.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: sanatoria edilizia, doppia conformità, abusi edilizi, ordine di demolizione, difformità permesso di costruire, vincolo paesaggistico.

FAQ TECNICHE: No del TAR all'accertamento di conformità paesaggistica postumo! | Ingenio

Cos’è la sanatoria edilizia per doppia conformità?
È il procedimento ex art. 36 DPR 380/2001 che consente la regolarizzazione solo se l’opera risulta conforme sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta.
È applicabile in contesti di abusi edilizi “minori” non strutturali.
Richiede verifica urbanistica e edilizia puntuale.
Non si applica in presenza di aumenti volumetrici non consentiti.
In caso di vincoli paesaggistici, si aggiunge il parere ex art. 167 D.Lgs. 42/2004.

Quando scatta l’ordine di demolizione?
Scatta in caso di totale difformità o variazioni essenziali dal permesso di costruire.
È un atto vincolato della PA.
Non richiede valutazioni discrezionali se l’abuso è accertato.
È indipendente da eventuali richieste di sanatoria non accoglibili.
È finalizzato al ripristino dello stato legittimo dei luoghi.

Il vincolo paesaggistico consente sanatoria postuma?
No, in linea generale.
L’art. 167 D.Lgs. 42/2004 consente compatibilità solo per casi tipizzati e non per incrementi volumetrici.
Il giudizio deve essere ex ante e non ex post.
In caso di aumento di volume o superficie, la sanatoria è esclusa.
Serve autorizzazione paesaggistica preventiva ex art. 146.

Il certificato di agibilità sana gli abusi edilizi?
No.
L’agibilità riguarda sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica.
Non incide sulla legittimità urbanistico-edilizia.
La giurisprudenza esclude efficacia sanante implicita.
Gli abusi restano autonomamente sanzionabili.

Cosa si intende per totale difformità dal permesso di costruire?
Si verifica quando l’opera realizzata è radicalmente diversa dal progetto autorizzato.
Include modifiche di sagoma, volume o superficie rilevanti.
È più grave della difformità parziale.
Comporta regime sanzionatorio demolitorio.
È accertata tramite rilievi tecnici comparativi.

La tolleranza costruttiva può salvare l’abuso?
Solo entro limiti percentuali normati (art. 34-bis DPR 380/2001).
Non si applica a incrementi volumetrici sostanziali.
Non copre trasformazioni qualificabili come ristrutturazione abusiva.
È esclusa in caso di alterazione della sagoma.

Qual è il ruolo del TAR nei contenziosi edilizi?
Valuta legittimità di provvedimenti amministrativi.
Non sostituisce la PA nelle valutazioni tecniche salvo manifesta illogicità.
Verifica conformità a norme urbanistiche e paesaggistiche.
Può confermare ordini di demolizione.
Opera su base documentale e tecnica.