Sanatoria e accertamento di conformità: non vale per le opere nuove

L'istituto della doppia conformità 'sincrona' prevede la potenziale regolamentazione di un abuso formale, se si riesce ad attestare la sua conformità edilizia e urbanistica sia all'epoca della realizzazione dell'intervento sia al momento della richiesta del permesso in sanatoria. Ma si può ottenere anche per una nuova opera precedentemente 'bocciata' dal TAR?

A questa particolare domanda risponde - negativamente - il Consiglio di Stato nella sentenza 696/2026, relativa all'annullamento - da parte del TAR competente - di un permesso di costruire in sanatoria emesso in relazione a interventi su un immobile di proprietà.

Doppia conformità sincrona: le regole dell'art.36 del TU Edilizia

In caso di abusi commessi prima dell'entrata in vigore del DL 69/2024 (Salva Casa) o comunqure di un abuso 'pieno', cioè in assenza del permesso di costruire o in totale difformità da esso, il riferimento è sempre l'art.36 del dpr 380/2001, che tratta dell'accertamento di conformità con doppia conformità classica o 'sincrona'.

In pratica, è richiesta la conformità sia urbanistica che edilizia 'prima' e 'dopo'.

Infatti, l'art.36 del Testo Unico Edilizia, richiede la doppia conformità classica per gli abusi edilizi gravi, cioè:

• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire;
• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto alla Super SCIA.

La sanatoria può essere richiesta e ottenuta, quindi, solamente se l'opera edilizia in questione abbia i requisiti della 'doppia conformità', cioè se sia conforme:

• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione;
• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento di presentazione dell'istanza.

Salva Casa: le novità della doppia conformità sincrona

In caso di parziali difformità dal titolo abilitativo (permesso o SCIA), assenza di SCIA e variazioni essenziali, invece, il Testo Unico Edilizia modificato dal DL Salva Casa consente di regolarizzare l'abuso in caso di opera conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Quindi, per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali scatta la sanatoria semplificata: basta cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

Il permesso di costruire in sanatoria del contendere

Con permesso di costruire del maggio 2019 un comune ha autorizzato un intervento di demolizione e ricostruzione, con il beneficio dell’ampliamento volumetrico ai sensi della l.r. 28 dicembre 2009, n. 19 (c.d. “piano casa”), dell’immobile di proprietà dell’appellante.

Il titolo è stato impugnato dal proprietario dell’immobile confinante dinanzi al TAR per la Campania, il quale, accogliendo il ricorso, lo ha annullato ritenendo che l’edificio, al momento del rilascio del permesso, non fosse conforme al suo stato legittimo, poiché ampliato rispetto a quanto previsto nell’originaria licenza edilizia del 1974.

L’interessata ha presentato un’istanza di accertamento di conformità, che il Comune ha accolto con provvedimento del 20 novembre 2020, rilasciando il titolo in sanatoria.

Il vicino ha impugnato anche questo titolo dinanzi al TAR Campania, il quale, con ordinanza del maggio 2022, ha disposto una verificazione volta ad accertare se il progetto allegato alla domanda di sanatoria fosse uguale a quello presentato per il rilascio del permesso di costruire annullato.

Il Tribunale ha quindi accolto il ricorso, ritenendo che «l’istanza formulata dalla ricorrente aveva ad oggetto non un accertamento della conformità di opere preesistenti, ed ultimate, ma in sostanza l’autorizzazione alla realizzazione di interventi edilizi, neanche di minima rilevanza, consistenti nella “trasformazione” dell’esistente immobile, per la edificazione di un “immobile unifamiliare in cemento armato composto da un piano completamente interrato e da un piano terra esistente dove sarà posta un’abitazione”».

La proprietaria, quindi, ha presentato appello contro la decisione del TAR.

I motivi del ricorso: sopraelevazione consentita?

In particolare, si sostiene che il TAR non abbia adeguatamente tenuto conto del fatto che il volume oggetto del titolo (consistente nella sopraelevazione di un fabbricato in origine costituito dal solo piano terra) sarebbe consentito nella sottozona in cui si trova l'immobile, ai sensi del regolamento edilizio comunale.

Accertamento di conformità: non si può ottenere per nuovi interventi

Palazzo Spada respinge il ricorso evidenziando come «con il PdC n. 04/2020, che si configura come un accertamento di conformità ex art. 36 del DPR 380/01, si chiede preliminarmente di sanare alcune volumetrie prive di titolo edilizio, per poi riproporre lo stesso intervento di cui al PdC n. 01/2019, annullato dal TAR Campania con Sentenza n°3693/2020 […] Lo stato di progetto di cui al PdC n°04/2020 è praticamente identico a quello di cui al PdC n°01/2019».

In pratica, la proprietaria ha inteso chiedere un permesso ai sensi dell’art. 36 del TU Edilizia per realizzare il medesimo intervento oggetto del titolo che in precedenza era stato annullato dal TAR.

Tuttavia, come condivisibilmente osservato dal giudice di prime cure, l’istituto dell’accertamento di conformità è volto a sanare gli abusi “formali”, ossia ad attestare la “doppia” conformità, alla disciplina esistente al momento della realizzazione e a quella vigente al tempo del rilascio del titolo, di opere realizzate in assenza di titolo ma comunque legittime; non può invece essere utilizzato per legittimare l’esecuzione di opere nuove (come si evince dal testo della disposizione, che fa riferimento agli interventi “realizzati”).

Il privato avrebbe quindi dovuto seguire un duplice procedimento: prima accertare la conformità dell’immobile così come esistente; quindi, con una seconda istanza, prevederne la demolizione e ricostruzione sulla base dei volumi effettivamente legittimi.

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