Opere edilizie in pendenza di condono: vietate o possibili?

E' possibile, mentre si attende la definizione di un condono edilizio - cioè, la risposta ad un istanza di sanatoria straordinaria - realizzare ulteriori opere sull'immobile di riferimento?

La risposta è: dipende di che tipo di opere si tratta, ma in linea generale quando si va a intervenire su un immobile abusivo, bisogna stare molto attenti perché le opere realizzate su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illiceità di quelle oggetto di sanatoria.

Il caso: ricorso per il diniego di condono edilizio

Può comunque essere utile a comprendere meglio la questione la sentenza 915/2026 del 9 febbraio del Tar Campania, relativa al ricorso contro il diniego di un'istanza di condono edilizio.

Nello specifico, si tratta di un fabbricato destinato a civile abitazione che si sviluppa su due livelli (seminterrato e pian terreno).

Avendo ampliato la superficie sia del piano seminterrato che del pian terreno ed avendo realizzato una nuova costruzione al 1° piano, il ricorrente presentò istanza di condono ai sensi della legge n.724/94 (secondo condono)

Pendente la domanda di condono edilizio, il ricorrente realizzò altri abusi: l’ampliamento delle superfici di pian terreno e primo piano mediante chiusura dei balconi e un’ulteriore sopraelevazione da adibire a sottotetto e stenditoio.

Per tutte e tre le opere il comune ha ordinato la demolizione.

Interventi edilizi in pendenza di condono: ammessi se di completamento

In primis, il TAR evidenzia che secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, la pendenza dell'istanza di condono non preclude in assoluto la possibilità di intervenire sugli immobili rispetto ai quali pende l'istanza, ma impone che ciò avvenga nel rispetto delle procedure previste dall'art. 35, l. 28 febbraio 1985 n. 47.

Si tratta delle opere di completamento, da effettuare tramite la procedura particolare ex art. 35 della legge 47/1985 (ancora applicabile per effetto dei rinvii operati anche dalla successiva legislazione condonistica).

Come vedremo subito, non è questo il caso, sia perché non sono state avviate le procedure, sia perché queste non sono opere di completamento ma nuove opere, veri e propri interventi di trasformazione edilizia, in quanto hanno determinato anche un incremento di volumetria e superficie utile.

Fuori dal perimetro degli interventi di completamento sono tutti abusi edilizi

Nel caso in cui non sia seguita la suddetta procedura, secondo la giurisprudenza prevalente, le opere realizzate su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illiceità di quelle oggetto di sanatoria e sono, dunque, vietate (“successivamente alla presentazione di una domanda di condono, e prima che quest'ultima sia decisa con il provvedimento finale, il proprietario non può eseguire alcun lavoro di completamento o ampliamento dell'immobile abusivo, valendo il principio in forza del quale è la prosecuzione in sé dei lavori ad essere preclusa, a prescindere dal regime edilizio a tali opere applicabile” così v. T.A.R. Piemonte, Sez. I, 11 dicembre 2012 n. 1320, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. IV, 7 maggio 2015 n. 2531).

In merito agli effetti dell’esecuzione di opere abusive su un immobile oggetto di istanza di condono, la giurisprudenza costante afferma che "La trasformazione del manufatto oggetto di condono, realizzata in assenza di titolo abilitativo, legittima il diniego di concessione della sanatoria, perché non consente all'Amministrazione di verificare l'effettiva corrispondenza tra le opere abusivamente realizzate e quelle descritte nella domanda di condono"(cfr. T.A.R. Napoli, sez. VI, 11.4.2022, n. 2436/2022).

Alla stregua del suddetto orientamento, pertanto, il rigetto dell’istanza di condono laddove le opere abusive siano state modificate nel tempo senza preventiva autorizzazione, si giustifica in quanto tale ulteriore intervento non consentirebbe al Comune di verificare la corrispondenza delle opere oggetto dell’istanza di sanatoria rispetto a quelle effettivamente esistenti.

Un tale onere, infatti, non può essere posto a carico dell’Amministrazione, dal momento che le opere da condonare, pur non potendo essere oggetto di provvedimenti sanzionatori nella pendenza del procedimento di condono, sono ancora abusive e la realizzazione di ulteriori abusi su di esse rappresenta un comportamento illecito dell’istante.

Chi prova la corrispondenza tra le opere oggetto dell’istanza di condono e quelle esistenti?

Infine, il TAR ci spiega che se è dunque, condivisibile l’assunto che la mera realizzazione di opere abusive su un immobile oggetto di istanza di condono non costituisce di per sè motivo ostativo all’accoglimento dell’istanza, è altresì vero che la verifica della corrispondenza tra le opere oggetto dell’istanza di condono e quelle esistenti è condizione che spetta al privato provare.

Nel caso di specie, è avvenuto che, in data 31.7.2018 il Comune ha sanzionato le opere abusive realizzate sull’immobile oggetto di istanza di condono con un’ordinanza di demolizione, adottata sul presupposto della natura essenziale delle variazioni apportate (il ricorrente ha costruito un’ulteriore sopraelevazione sul primo piano oggetto di istanza di condono, oltre ad aver ampliato le superfici del terraneo e del primo piano mediante la chiusura di balconi).

L’ordinanza è rimasta a lungo inottemperata, avendo il ricorrente provveduto alla rimozione delle opere solo tre anni dopo l’irrogazione della sanzione demolitoria, solo a seguito al preavviso di rigetto dell’istanza di condono.

Ne deriva, quindi, l'acquisizione automatica delle opere abusive e della loro area di sedime al patrimonio comunale.

Opere edilizie in pendenza di condono: FAQ operative

È possibile eseguire lavori su un immobile mentre è pendente una domanda di condono edilizio?
In linea generale no. Le opere realizzate su un immobile abusivo in pendenza di condono ripetono le caratteristiche di illiceità dell’abuso originario e sono quindi vietate, salvo il caso specifico delle opere di completamento realizzate secondo la procedura speciale prevista dall’art. 35 della legge n. 47/1985.

Quali interventi sono ammessi durante la pendenza del condono edilizio?
Sono ammessi esclusivamente gli interventi qualificabili come opere di completamento, purché eseguiti nel rispetto della procedura ex art. 35 della legge 47/1985. Si tratta di opere strettamente necessarie e non di nuovi interventi edilizi o trasformazioni dell’immobile.

Gli ampliamenti o le sopraelevazioni realizzati in pendenza di condono sono legittimi?
No. Ampliamenti, chiusure di balconi, sopraelevazioni o incrementi di volumetria e superficie utile non rientrano tra le opere di completamento e costituiscono nuovi abusi edilizi, pienamente sanzionabili, anche se l’immobile è oggetto di istanza di condono.

La realizzazione di nuovi abusi può incidere sull’esito del condono?
Sì. La trasformazione dell’immobile senza titolo abilitativo può legittimare il diniego della sanatoria, poiché impedisce al Comune di verificare la corrispondenza tra le opere descritte nell’istanza di condono e lo stato effettivo dei luoghi.

Chi deve dimostrare la corrispondenza tra le opere condonate e quelle esistenti?
L’onere della prova spetta al privato. È il richiedente il condono che deve dimostrare che l’immobile esistente corrisponde a quello oggetto dell’istanza; in caso contrario, il Comune può legittimamente respingere la domanda e ordinare la demolizione, con possibile acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale in caso di inottemperanza.

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