Pergotenda in condominio: legittima se non altera decoro e diritti di terzi

Una pergotenda, nel caso concreto, se deliberata e conforme alle regole condominiali, può rappresentare un legittimo esercizio del diritto del singolo senza necessariamente tradursi in una lesione dei diritti degli altri condomini e del decoro architettonico.
Questo è quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Savona, dove il tema principale riguarda una lite tra condomini per l’installazione di una pergotenda in un giardino privato all’interno di un complesso residenziale.
Nella sostanza del caso specifico, il proprietario di un appartamento con vista mare chiedeva la rimozione della struttura realizzata, sostenendo la violazione del regolamento condominiale e la lesione del diritto alla veduta panoramica.
Il Tribunale ha ritenuto che la pergotenda non violasse il regolamento condominiale né gli atti di provenienza degli immobili, escludendo una reale lesione del diritto alla veduta, poiché la vista mare risultava sostanzialmente invariata.
Di conseguenza il giudice ha respinto integralmente la domanda del condomino attore, sia in merito alla rimozione della struttura sia con riferimento al risarcimento del danno presunto subito.

Che cos’è una pergotenda?

La pergotenda si presenta generalmente come struttura leggera, pensata per riparare da sole e agenti atmosferici. Essa si differenzia da tettoie o verande per la presenza di una tenda retraibile, che può essere aperta o chiusa in base alle necessità.
Tali strutture si presentano generalmente amovibili e flessibili, per cui spesso realizzabili senza particolari titoli edilizi, in quanto risultanti tra le opere eseguibili in edilizia libera, sempre che siano conformi ai requisiti previsti.
Una pergotenda può essere installata in giardini, su terrazzi o attici, sia in contesti privati sia in quelli condominiali, con una funzione estetica spesso gradevole e un sicuro miglioramento della possibilità di fruizione degli spazi esterni.

In ambito condominiale quando tale struttura viola il diritto al panorama e/o il decoro architettonico va rimossa, soprattutto se non autorizzata dell'assemblea (ovvero lesiva del regolamento condominiale). Ma i diritti lesi vanno dimostrati, infatti nei casi in cui vi siano i presupposti e non si riesca a provare la lesione del diritto di terzi o del decoro, non sarà possibile richiederne la rimozione o il risarcimento del danno al diritto di veduta.

I chiarimenti un tal senso arrivano, per l'appunto proprio, dalla sentenza del Tribunale di Savona n.254/2026.

Pergotenda nel giardino condominiale: il caso

La proprietaria di un appartamento con terrazzo vista mare cita in giudizio i vicini del piano terra, sostenendo che i nuovi proprietari avessero installato una pergotenda di grandi dimensioni nel proprio giardino, alterando il decoro dell’edificio e riducendo la visuale panoramica goduta dal suo immobile.
L’attrice sosteneva che l’intervento fosse vietato sia dal regolamento condominiale sia da vincoli contenuti negli atti di provenienza degli immobili e quindi ne richiedevano la rimozione oppure, in alternativa, la sua modifica e un risarcimento per il presunto deprezzamento della proprietà.
I convenuti di contro evidenziano di aver ottenuto l’autorizzazione dell’assemblea condominiale prima della realizzazione della pergotenda e di aver rispettato le caratteristiche approvate.

Il Tribunale di Savona respinge integralmente la domanda dell’attrice, ritenendo legittima la pergotenda e insussistenti sia la violazione del regolamento condominiale sia il danno lamentato.

Pergotenda in condominio e diritto al panorama: quando non scatta il risarcimento danni

Il giudice precisa che la domanda risarcitoria è respinta in quanto è “(…) da ritenersi infondata la doglianza relativa alla lesione del “diritto al panorama”. Indipendentemente dal fatto che, secondo quanto statuito dalla Suprema Corte, l’esistenza della servitù di veduta panoramica non può trovare riconoscimento nella mera preesistenza della visuale rispetto all’opera contestata poiché si finirebbe così per ledere il principio di tipicità dei modi di acquisto dei diritti reali, con la conseguenza che per poter esistere detto diritto deve essere stato espressamente previsto in un atto pubblico oppure accertato mediante idonea azione giudiziaria finalizzata ad ottenere pronuncia di usucapione (…)(. I)n ogni caso, nel merito, dalle risultanze istruttorie è emerso che l’esecuzione delle opere contestate non altera o modifica, in modo significativamente rilevante, la vista sul mare e sul litorale da parte dell’attrice. Ebbene, dalla documentazione in atti, e in particolare dalle riprese fotografiche dei luoghi oggetto di causa – ... – risulta che, rispetto alla situazione preesistente, la vista sul mare e sul litorale è sostanzialmente conservata. La compromissione del diritto al panorama va, in concreto, esclusa, né la parte onerata avrebbe potuto superare tali evidenze formulando capitoli di prova dal tenore schiettamente valutativo, volti a sollecitare un vero e proprio giudizio da parte del teste e, pertanto, inammissibili (…).”
Affinché il diritto al panorama esista deve essere previsto in un atto pubblico o un accertamento giudiziale, non la sola situazione di fatto. Inoltre, dalle prove fotografiche emerge che la vista mare non è stata modificata in modo significativo, per questo non viene riconosciuto alcun danno. Nel caso concreto il Tribunale esclude il risarcimento, alla luce dell’assenza di una significativa alterazione della visuale e della mancata configurazione di un diritto di veduta tutelabile come servitù.

In merito al decoro architettonico viene precisato che “(d)alle riprese fotografiche versate in atti da entrambe le parti emerge che (...) la pergotenda installata dai convenuti (...) risulta sostanzialmente equiparabile a quella già esistente su altro fondo condominiale (...), sicché appare sostanzialmente inalterato il “decoro architettonico” dell’immobile.
La Suprema Corte ha chiarito che per “decoro architettonico deve intendersi l'estetica del fabbricato risultante dall'insieme delle linee e delle strutture che lo connotano intrinsecamente, imprimendogli una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità. Pertanto, è irrilevante il grado di visibilità delle nuove opere sottoposte a giudizio, in relazione ai diversi punti da cui si osserva l'edificio (…) e che interventi modificativi precedenti di cui non sia stato preteso il ripristino devono comunque essere tenuti in considerazione, ai fini del giudizio in ordine alla lesione (...).”
Secondo la Corte di Cassazione il “decoro architettonico” coinvolge l’armonia estetica generale del fabbricato, quindi non la visibilità del singolo intervento. Inoltre, sempre la Cassazione precisa che la valutazione del decoro tiene conto anche della presenza di interventi analoghi già presenti nel contesto condominiale.

Nel caso di specie, dalle foto prodotte in giudizio si evince che la pergotenda contestata è molto simile a un’altra già presente nel condominio per cui si inserirebbe in modo opportuno nel contesto, senza che si possa contestare un danno al decoro.

In sintesi...

Nel caso esaminato, le opere autorizzate dall’assemblea e non espressamente vietate dal regolamento non possono essere rimosse sulla base di valutazioni soggettive inerenti il diritto di veduta o il danno al decoro.
Nello specifico, il cosiddetto diritto alla vista panoramica deve risultare da atti o altri titoli giuridicamente validi.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE: Pergotenda condominio e decoro architettonico | Ingenio

La pergotenda è sempre soggetta ad autorizzazione condominiale?
Non necessariamente. Dipende dal regolamento condominiale e dalla tipologia di intervento. Se incide su parti comuni o decoro architettonico, può essere richiesta delibera assembleare. In assenza di vincoli specifici, rientra spesso nell’uso delle parti esclusive. Resta centrale la verifica caso per caso.

Quando una pergotenda viola il decoro architettonico?
Quando altera in modo percepibile l’armonia estetica del fabbricato. Il giudizio non è soggettivo ma comparativo rispetto allo stato complessivo dell’edificio. La Cassazione richiede valutazione globale e non isolata dell’opera Corte di Cassazione. [Verificare specifica tecnica/norma].

Il diritto di veduta panoramica è sempre tutelato?
No. La giurisprudenza esclude un diritto automatico al panorama. Deve derivare da titolo negoziale o accertamento giudiziale. La sola preesistenza della vista non è sufficiente a costituirlo come servitù.

Una pergotenda può essere considerata nuova costruzione?
Generalmente no, se amovibile e non stabilmente infissa. Tuttavia, la qualificazione dipende da caratteristiche strutturali e permanenza. In alcuni casi può richiedere titolo edilizio se perde il carattere di precarietà. [Verificare specifica tecnica/norma].

Chi deve provare la lesione del decoro o della veduta?
L’onere della prova è in capo a chi agisce in giudizio. È necessario dimostrare concretamente la modifica estetica o la riduzione effettiva della visuale tramite elementi oggettivi (foto, CTU, rilievi).

Il regolamento condominiale può vietare le pergotende?
Sì, se contiene divieti espressi o limiti tipologici alle installazioni sulle proprietà esclusive. In assenza di divieti specifici, si applicano i principi generali del codice civile e dell’uso della cosa comune.

Il risarcimento è automatico in caso di installazione contestata?
No. Serve la prova del danno effettivo e del nesso causale. Senza alterazione significativa del decoro o della veduta, la domanda risarcitoria viene rigettata, come nel caso del Tribunale di Savona Tribunale di Savona.