Pergotenda sul balcone: senza tenda retrattile è ristrutturazione soggetta al permesso di costruire

L’articolo chiarisce quando una pergotenda installata su balcone rientra nell’edilizia libera e quando, invece, configura un intervento di ristrutturazione edilizia soggetto a permesso di costruire. Alla luce dell’art. 6, comma 1, lett. b-ter, del d.P.R. 380/2001, come modificato dal DL Salva Casa, e di una recente sentenza del TAR Lazio, viene ribadito che la pergotenda è assentibile solo se l’elemento principale è la tenda retrattile e la struttura ha funzione accessoria. La presenza di elementi rigidi prevalenti, coperture non retrattili o la creazione di spazi stabilmente chiusi determina invece nuovo volume e richiede un titolo edilizio, con rischio di demolizione in caso di abuso.

Pergotenda in edilizia libera: il criterio decisivo è la prevalenza della tenda retrattile

Quando una pergotenda è veramente assentibile in edilizia libera? Quali sono le caratteristiche fondamentali? Quando, invece, si 'sconfina' verso la ristrutturazione edilizia per la quale è obbligatorio il permesso di costruire?

La differenza, come evidenzia il Tar Lazio nell'interessante sentenza 6143/2026, può costare un abuso edilizio in quanto l'edilizia libera è ammessa solo per manufatti leggeri e accessori. Se, invece, si creano nuovi volumi o spazi stabilmente chiusi scatta l'obbligo del permesso di costruire, in assenza del quale si rischia la demolizione dell'opera.

Il TAR ribadisce e sistematizza quindi i criteri distintivi tra pergotenda - liberamente realizzabile ai sensi dell'art. 6, comma 1, lett. b-ter, d.P.R. n. 380/2001 come modificato dal Decreto Salva Casa - e manufatto edilizio stabile, chiarendo che la presenza di pilastri metallici di grandi dimensioni, lamelle frangisole orientabili ma non retrattili e ancoraggio fisso alla facciata condominiale esclude la riconduzione dell'opera alla nozione giuridica di pergotenda, integrando invece un intervento soggetto a permesso di costruire o SCIA alternativa.

Pergotenda o presunta tale: il caso

Il proprietario di un appartamento aveva installato sul balcone due strutture affiancate con pilastri e travi metalliche (sezione 20x20 cm), copertura a lamelle frangisole orientabili motorizzate e ancoraggio fisso al frontalino condominiale.

A seguito di sopralluogo, il comune aveva avviato il procedimento repressivo e ingiunto la demolizione delle opere, qualificate come ristrutturazione edilizia eseguita in assenza di titolo.

Il ricorrente aveva impugnato i provvedimenti, sostenendo che si trattasse di pergotende rientranti nell'edilizia libera. Per il TAR non è così.

La pergotenda nell'edilizia libera: il quadro normativo dopo il Decreto Salva Casa

L'art. 6, comma 1, lett. b-ter, d.P.R. n. 380/2001 - introdotto dal d.l. n. 69/2024, conv. l. n. 105/2024 - riconduce all'edilizia libera le strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole o tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili anche con strutture fisse di sostegno, purché non determinino la creazione di spazi stabilmente chiusi né comportino variazioni di volume o superficie, e presentino caratteristiche tecnico-costruttive tali da minimizzare l'impatto visivo armonizzandosi con le linee architettoniche preesistenti.

Pergotenda: l'opera principale deve essere costituita dalla tenda

Perché si possa qualificare come pergotenda, spiega il TAR, è necessario che "l'opera, per le sue caratteristiche strutturali e per i materiali utilizzati, non solamente non determini la stabile realizzazione di nuovi volumi superfici utili, ma deve anche trattarsi di una struttura leggera, non stabilmente infissa al suolo, sostanzialmente idonea a supportare una tenda, anche in materiale plastico, ma a condizione che: - l’opera principale sia costituita, appunto, dalla tenda".

Perché un manufatto sia qualificabile come pergotenda, quindi, occorre che:

• (i) l'elemento principale sia la tenda - intesa come telo di schermatura solare o protezione atmosferica - e non la struttura di sostegno, che deve avere ruolo meramente accessorio;
• (ii) la copertura e le eventuali chiusure siano completamente retrattili, in materiale plastico o tessuto, prive di fissità e permanenza;
• (iii) la struttura sia leggera, non stabilmente infissa al suolo, agevolmente amovibile senza procedere a demolizione;
• (iv) l'opera non determini la creazione di spazi chiusi, non alteri la sagoma o il prospetto dell'edificio, non generi nuovi volumi o superfici utili.

Il D.M. MIT 2 marzo 2018 (Glossario dell'edilizia libera) include le pergotende tra le opere libere, ma non ne fornisce una definizione vincolante: la qualificazione resta rimessa all'interprete sulla base delle caratteristiche concrete.

Realizzazione di spazi chiusi: serve il permesso!

Diversamente, evidenzia il TAR, "la realizzazione di nuovi spazi chiusi, la creazione di un ambiente stabile, anche parzialmente delimitato, o l’incremento di superficie o volume edificato escludono in radice che possa parlarsi di pergotenda, integrando piuttosto un intervento edilizio subordinato al rilascio di un idoneo titolo abilitativo".

Quando la struttura scollina: dalla pergotenda alla ristrutturazione edilizia

Il discrimine tra edilizia libera e intervento soggetto a titolo risiede nella prevalenza funzionale e strutturale degli elementi fissi sulla tenda.

Il TAR individua una serie di indici rivelatori dell'avvenuto "sconfinamento":

• la struttura portante in materiale rigido di grandi dimensioni;
• la copertura costituita da lamelle orientabili ma non retrattili, ossia smontabili solo per demolizione dell'intera copertura;
• l'ancoraggio stabile alla facciata o al frontalino condominiale;
• la capacità di chiusura perimetrale anche solo potenziale, desumibile dal catalogo commerciale del prodotto o dalla conformazione strutturale dei montanti;
• la creazione di uno spazio integralmente coperto suscettibile di utilizzo abitativo stabile.

Rilevante è anche l'orientabilità delle lamelle: il Tribunale chiarisce che essa non equivale ad amovibilità, poiché consente solo la variazione dell'angolo di apertura, non la completa retrazione della copertura.

Il titolo necessario e le conseguenze sanzionatorie

La struttura che non integra i requisiti della pergotenda configura, secondo il TAR, un intervento di ristrutturazione edilizia con effetti rilevanti su prospetti e volumetria, soggetto a permesso di costruire ovvero a SCIA alternativa.

La sua realizzazione in assenza di titolo integra l'illecito represso dall'art. 33 d.P.R. n. 380/2001 e, per il Lazio, dall'art. 16 l.r. n. 15/2008, con conseguente obbligo di demolizione e ripristino.

Pergotenda sul balcone: FAQ

Quando una pergotenda rientra nell’edilizia libera?
Quando è una struttura leggera e accessoria, destinata a sostenere una tenda retrattile o elementi mobili/regolabili, senza creare spazi chiusi né aumenti di superficie o volume.

La presenza di una struttura fissa esclude sempre l’edilizia libera?
No. Sono ammesse strutture di sostegno fisse solo se accessorie e subordinate alla tenda, che deve restare l’elemento principale dell’opera.

Le lamelle frangisole orientabili sono equiparabili a una tenda retrattile?
No. L’orientabilità non equivale alla retrattilità: se le lamelle non possono essere completamente retratte ma solo orientate, la copertura è considerata stabile.

Quando la pergotenda diventa ristrutturazione edilizia?
Quando prevalgono elementi strutturali rigidi, vi è ancoraggio stabile all’edificio e si realizza uno spazio coperto stabile, idoneo a un utilizzo continuativo.

Quali sono le conseguenze se l’opera è realizzata senza titolo?
L’intervento è qualificato come ristrutturazione edilizia abusiva, con applicazione delle sanzioni previste dal d.P.R. 380/2001, inclusa l’ingiunzione di demolizione e ripristino.

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