Permesso di costruire in sanatoria: senza oblazione è valido il silenzio assenso!

Silenzio assenso e permesso di costruire in sanatoria

Uno dei temi più dibattuti nel panorama dell’edilizia riguarda senza dubbio il silenzio assenso sul permesso di costruire in sanatoria.

La norma di riferimento è l’articolo 36-bis del DPR 380/2001 che definisce i casi in cui un’opera può essere sanata e stabilisce termini precisi entro i quali l’amministrazione deve esprimersi.

Tuttavia, la situazione resta comunque complessa, in quanto si intreccia con i tempi procedimentali della Pubblica Amministrazione (PA), con la qualificazione dell’abuso edilizio e con i requisiti tecnici che devono essere verificati per consentire la sanatoria, come la conformità urbanistica, la sicurezza strutturale e il rispetto dei limiti volumetrici e delle altezze minime.

Di conseguenza, capire quando il silenzio assenso vale davvero e quando invece non si forma è importantissimo, in quanto incide direttamente sulla certezza giuridica dell’intervento e sulle responsabilità di privati e pubblica amministrazione.

La gestione dei tempi del procedimento e verificare che l’opera abbia tutti i requisiti richiesti è essenziale per evitare contenziosi e per far riconoscere l’intervento come legittimo, sia dal punto di vista civile sia da quello amministrativo.

La sentenza del Tar della Toscana n. 973/2025 approfondisce e ribadisce non solo come il decorso del tempo, da solo, non possa essere sufficiente a “legittimare” opere prive dei necessari requisiti, ma chiarisce dei punti sulla formazione del silenzio assenso relativi alle istanze di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001.

Art. 36-bis DPR 380/2001: formazione del titolo edilizio per silenzio assenso

Il caso esaminato dalla sentenza è molto interessante, in quanto permette di chiarire quando il silenzio dell’amministrazione equivalga a un titolo abilitativo pienamente valido e quali siano i limiti entro i quali il Comune possa successivamente intervenire in autotutela.

Il ricorrente nel 2020 presenta una SCIA per lavori di manutenzione straordinaria, in particolare “tra gli interventi segnalati relativamente al seminterrato era ricompreso anche lo (...) sbassamento del piano di calpestio interno all’unità per il raggiungimento dell’altezza minima prescritta dalle attuali norme igienicosanitarie che consente un migliore utilizzo dei locali, fattibile visto che le fondazioni del fabbricato risultano ad una quota inferiore rispetto al piano di calpestio che si andrà a realizzare (…)”.
Il Comune ha contestato i lavori sostenendo l’inefficacia della SCIA.
Nel 2021 il ricorrente presenta una nuova SCIA impegnandosi a ripristinare la quota originaria, ma nel 2024 in seguito ad un sopralluogo comunale viene accertato che lo sbassamento era comunque presente.
Scatta quindi l’ordinanza di demolizione e messa in pristino, a cui segue la richiesta del ricorrente di ottenere un permesso di costruire in sanatoria ex art. 36-bis del DPR 380/2001. Domanda di sanatoria presentata nel novembre 2024 e che è stata rifiutata dal Comune ben oltre il termine normativo di 45 giorni, costringendo il proprietario a ricorrere per annullamento del provvedimento presso il TAR.

Il tribunale amministrativo chiarisce dei punti fondamentali in merito al silenzio assenso ossia “(…) , l’intervento edilizio oggetto dell’istanza presentata dalla ricorrente è, in astratto, da ricomprendere nell’ambito di applicazione dell’art. 36 bis del d.P.R. n. 380/2001; in altre parole, non si riscontrano nel caso di specie gli estremi della cd. inconfigurabilità della fattispecie, che (...) avrebbero impedito la formazione del silenzio assenso (...). Peraltro, in detto contesto, non può accogliersi il rilievo della difesa comunale, secondo cui il mancato pagamento da parte della ricorrente dell’oblazione prevista dall’art. 36 bis, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 costituirebbe circostanza ostativa al formarsi del silenzio assenso; il pagamento dell’oblazione condiziona il “rilascio” del titolo, ma non incide sul perfezionamento della fattispecie del silenzio assenso. In sostanza, la disposizione richiamata si riferisce alla fisiologica conclusione del procedimento con l’adozione di un provvedimento espresso, dove, nel suo richiamo al “rilascio” del titolo, fa evidentemente riferimento al posterius costituito dalla formazione e dal rilascio del supporto documentale del permesso di costruire, già adottato. Il mancato pagamento dell’oblazione può incidere sull’efficacia del titolo, ma esso non può rilevare quale elemento costitutivo della fattispecie del silenzio assenso.”
L’intervento edilizio del caso rientra tra quelli disciplinati dall’art. 36-bis del DPR 380/2001 e non è così irregolare da impedire la formazione del silenzio assenso. Inoltre, il mancato pagamento dell’oblazione non blocca il silenzio assenso in quanto il pagamento serve solo a formalizzare il permesso di costruire, ma il silenzio dell’amministrazione produce comunque l’autorizzazione.

In sostanza, il silenzio assenso si perfeziona indipendentemente dall’oblazione.

Inoltre il TAR sottolinea che il provvedimento di diniego adottato non ha efficacia perché emesso dall'Amministrazione comunale "ben oltre il termine di 45 giorni indicato dall’art. 36 bis del d.P.R. n. 380/2001". Questo perché il titolo edilizio abilitativo (sebbene in sanatoria) si era già formalizzato per silenzio assenso.

Il giudice quindi accoglie il ricorso, dichiarando:

• la formalizzazione del titolo edilizio per silenzio assenso;
• l’annullamento del diniego tardivo;
• l’annullamento dell’ordinanza di demolizione e di ripristino dello stato dei luoghi che sul diniego si poggiava.

Il Comune può comunque intervenire successivamente, ma solo tramite annullamento d’ufficio, motivato e nel rispetto dei limiti temporali e sostanziali previsti dalla legge 241/1990.

La pubblica amministrazione conserva il potere di verificare se l’intervento di cui si ricorda la sanatoria sia realmente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia, tuttavia tale potere è diverso dall'annullamento di un procedimento avallato per silenzio assenso e richiede un atto autonomo e motivato di autotutela.

Scarica la sentenza in allegato

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