Piscine prefabbricate in zona costiera: pertinenza o nuova costruzione?

Piscine prefabbricate in zona costiera: pertinenza o nuova costruzione?

La zona costiera rappresenta una fascia di territorio che si estende lungo il confine tra il mare e la terraferma e presenta specifiche caratteristiche ambientali e sociali che la rendono un'area ricca di bellezze e risorse naturali.

Tuttavia questi territori costieri sono da sempre al centro di un delicato e fine equilibrio tra diritto di realizzazione di opere e tutela del paesaggio.
Protagoniste di tale discorso sono senza dubbio le realizzazioni di piscine in zone soggette a vincoli urbanistici, rappresentando uno dei temi più dibattuti in materia edilizia.

Molti pensano che le piscine prefabbricate, in particolare quelle fuori terra o di dimensioni contenute, non necessitino di particolari autorizzazioni edilizie, configurandosi come semplici pertinenze dell’abitazione principale. Questa interpretazione ha portato molti proprietari a installare tali strutture ritenendole esenti da titoli abilitativi, salvo poi trovarsi di fronte a provvedimenti di diniego o ordini di demolizione da parte delle amministrazioni comunali.

Generalmente per piscine prefabbricate si intendono piscine realizzate con moduli o vasche prodotte in stabilimento e in seguito assemblate o posate direttamente in cantiere. Esse rappresentano una soluzione rapida adatta sia a contesti residenziali sia ricettivi.

Tuttavia la questione in merito a tali opere si complica ulteriormente quando sono realizzate in zone sottoposte a vincoli paesaggistici o in aree con destinazioni urbanistiche particolari, come le fasce costiere che sono oggetto di tutela e per le quali la normativa urbanistica prevede spesso limitazioni molto stringenti.

Quindi le piscine prefabbricate sono di nuova costruzione oppure semplici pertinenze?

A complicare il quadro interviene anche la normativa regionale, che in alcune realtà territoriali ha introdotto discipline specifiche per le piscine pertinenziali prefabbricate, stabilendo limiti dimensionali in rapporto al volume dell’edificio principale e prevedendo procedure semplificate come la SCIA limitatamente ad alcune determinate tipologie.

La recente sentenza n. 2702/2025 del TAR per la Sicilia affronta in modo approfondito la questione della legittimità di una piscina prefabbricata installata in una zona costiera vincolata, offrendo importanti chiarimenti sui limiti della nozione di pertinenza urbanistica e sulla possibilità di regolarizzare opere realizzate in aree soggette a particolare tutela.

Piscina interrata e vincolo paesaggistico: no alla SCIA in sanatoria

Una piscina prefabbricata in pannelli di acciaio, completamente interrata era stata realizzata presso un immobile “ricadente in zona B7 del Piano Regolatore Generale”.
Nonostante il proprietario avesse ottenuto il nulla osta dalla Soprintendenza ai Beni Culturali, trattandosi di zona sottoposta a vincolo paesaggistico, il Comune aveva emesso un provvedimento di ripristino dello stato dei luoghi per le opere abusivamente realizzate.
Il ricorrente aveva quindi presentato una SCIA in sanatoria amministrativa, ritenendo l’opera esente da titolo abilitativo o comunque regolarizzabile.

Il Comune ha negato la sanatoria ritenendo che “(…) la opere da regolarizzare non rientrassero nella categoria di “manutenzione ordinaria e straordinaria” di cui all’art. 3, comma 1, lett. a) e b) del D.P.R. 380/2001, ma nella categoria di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3, comma 1, lettera d) della stessa norma (…)”.

Il ricorrente di contro sosteneva che la piscina dovesse essere considerata una pertinenza dell’abitazione principale e quindi presenta ricorso al TAR, il quale puntualizza che “(…) l’indirizzo tradizionale della giurisprudenza amministrativa sul punto per cui al concetto di “pertinenza urbanistica” deve ricondursi una portata ben più ristretta della corrispondente nozione civilistica (art. 817, cod. civ.) e idonea a ricomprendere le sole opere di modesta entità, con carattere strettamente accessorio e complementare all'edificazione principale cui accedono (…). Infatti, contrariamente all’assunto di parte ricorrente, la piscina si presta ad un utilizzo autonomo rispetto a quella della residenza cui accede, esprimendo una propria autosufficienza funzionale, oltre che economica (giacché incrementa sensibilmente il valore della proprietà), oltre che un proprio impatto volumetrico (…). E’ innegabile che, nel caso di specie, la grandezza della piscina, peraltro interrata, (dimensioni di m. 10,00 x 4,00, per una profondità variabile da n. 1,20 a m. 1,80), va inevitabilmente ad impattare sul contesto urbano circostante e quindi difetta del requisito funzionale richiesto (…). A ciò va aggiunto, come detto, che parte ricorrente non ha nemmeno specificato le dimensioni volumetriche del fabbricato cui accede la piscina ai fini di una più completa valutazione del caso.”
Il concetto di “pertinenza urbanistica” comprende solo opere di modesta entità, con carattere strettamente accessorio mentre la piscina oggetto della sentenza è letteralmente una nuova costruzione per la propria volumetria. Una piscina di tali dimensioni produce un impatto sul territorio e peraltro, essendo completamente interrata, essa deve essere soggetta a titolo abilitativo edilizio. Il ricorrente inoltre non aveva nemmeno specificato le dimensioni volumetriche del fabbricato principale, impedendo una valutazione completa rispetto al limite del 20% previsto dalla normativa regionale per le piscine pertinenziali.

La sentenza rappresenta un importante chiarimento sui limiti alla realizzazione di piscine nelle zone costiere soggette a particolare tutela urbanistica, ribadendo che anche opere prefabbricate di dimensioni significative non possono considerarsi semplici pertinenze esenti da titolo abilitativo.

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Keywords: piscine prefabbricate, zona costiera, pertinenza urbanistica, nuova costruzione, vincoli.