Primo DL Semplificazioni: la ricostruzione di un edificio preesistente è ristrutturazione edilizia leggera

Ristrutturazione edilizia leggera e pesante ai tempi del DL Semplificazioni

A poco più di un anno dall'entrata in vigore del DL Semplificazioni '1' (DL 76/2020) iniziano ad 'arrivare' le prime sentenze del giudice amministrativo in materia urbanistica, che aprono nuovi scenari alla voce "edilizia semplificata".

Un esempio lampante è rappresentato dalla pronuncia 1680/2021 del Tar Salerno, riferita ai lavori edilizi per la costruzione di un fabbricato rurale costituito da un piano sottostrada, un piano terra ed un piano primo con sottotetto e copertura incidenti, collegati da una scala esterna in c.c.a, strutturalmente giuntata rispetto al fabbricato e non tompagnata. Le strutture risultavano complete come da certificato di collaudo statico registrato; il piano sottostrada risultava completato, mentre il piano terra ed il piano primo erano al rustico (solo strutture in c.c.a), con copertura a quattro falde completata; il fabbricato era poi collegato alla rete idrica comunale.

Dopo il diniego del permesso di costruire da parte del comune, arrivava il ricorso al TAR: secondo l'amministrazione si tratterebbe di una nuova costruzione, non ammessa in un'area di "alta attenzione" del piano di stralcio per l'assetto idrogeologico visto il rischio di frane.

Nuova costruzione, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia: le differenze

Il Tar parte da lontano, chiarendo le differenze tra:

• nuova costruzione: qualsiasi intervento che consista in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo; il tratto distintivo e qualificante viene, dunque, assunto nell’irreversibilità spazio-temporale dell’intervento. La configurabilità di una pertinenza urbanistico-edilizia richiede, invece, non solo la sussistenza di un rapporto funzionale costituto dal nesso strumentale dell'opera accessoria a quella principale, ma anche un elemento strutturale ovvero una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce; l’esiguità deve essere un elemento ineliminabile, atteso che l’opera non deve creare un carico urbanistico (TAR Napoli, Sez. II, 04.02.2020, n. 535; Cons. Stato, Sez. II, 22 luglio 2019, n. 5130; TAR Roma, Sez. II, 11 luglio 2019, n. 9223; Cons. Stato, Sez.V, 51280 10/11/2017);
• restauro e risanamento conservativo: tutti quegli "interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio";
• ristrutturazione edilizia: è sufficiente che risultino modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi ovvero l'ordine in cui erano disposte le diverse porzioni dell'edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d'uso esistente; ciò determina il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio ed un'alterazione dell'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo, che presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie. Sono ricompresi:
  • gli interventi "rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti";
  • gli interventi di "demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente", senza obbligo del rispetto della precedente sagoma (art.3 comma 1 lett.d dpr 380/2001)

Le novità del DL Semplificazioni sulle ristrutturazioni edilizie

Il DL 76/2020 ha modificato i margini di operatività della ristrutturazione edilizia, che oggi si definisce:

• pesante, e assentita con permesso di costruire o Scia, è l'intervento da cui scaturisce un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, laddove è modificata la volumetria complessiva (art.10 comma 1 lett.c);
• leggera, invece, è la ricostruzione di un edificio preesistente, come in questo caso, a condizione che si possa individuare l'immobile preesistente nei tratti costruttivi, sostanziali e funzionali. Questo, qui, è possibile grazie alle foto depositate agli atti, che consentono di identificare il fabbricato nei suoi connotati essenziali (art.3 comma 1 lett.d).

Da qui deriva che l'intervento in contestazione rientra nella categoria della ristrutturazione edilizia e non della nuova costruzione. Nell’ambito operativo del DL 76/2020, siamo 'dentro' la ristrutturazione leggera, stante sia la non ravvisabilità, nel caso, di alcuno degli elementi di cui alla lett. c dell’art. 10; sia la possibilità di accertare, in concreto, la preesistente consistenza dell’immobile, nei suoi termini strutturali, su cui va ad incidere il nuovo intervento di completamento, per il quale è richiesto il permesso di costruire.

Del resto, il tutto è in linea con gli arresti giurisprudenziali per i quali la ristrutturazione edilizia presuppone come elemento indispensabile la preesistenza del fabbricato nella consistenza e con le caratteristiche planivolumetriche ed architettoniche proprie del manufatto che si vuole ricostruire; non è sufficiente quindi che si dimostri che un immobile in parte poi crollato o demolito è esistente, ma è necessario che si dimostri oltre all'an anche il quantum e cioè l'esatta consistenza dell'immobile preesistente del quale si chiede la ricostruzione; occorre, quindi, la possibilità di procedere, con un sufficiente grado di certezza, alla ricognizione degli elementi strutturali dell'edificio, in modo tale che, seppur non necessariamente "abitato" o "abitabile", esso possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione (T.A.R. L'Aquila, (Abruzzo) sez. I, 18/12/2020, n.530; Consiglio di Stato, sez. VI, 05/12/2016, n. 5106).

Questa richiamata preesistente consistenza è, nel caso in esame, palesemente percepibile e concretamente riscontrabile, nei suoi tratti costruttivi, sostanziali e funzionali, peraltro evincibili dai rilievi fotografici versati in atti.

In definitiva, il permesso di costruire andava concesso in quanto si tratta di ristrutturazione edilizia leggera.

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