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Realizzazione locale al rustico, terrazzo e cancello in ferro: è ristrutturazione edilizia che richiede il permesso di costruire

Ristrutturazioni edilizie, occhio all'abuso: per la realizzazione di un organismo edilizio avente natura e consistenza tali da ampliare in superficie o volume l'edificio preesistente è necessario ottenere un permesso di costruire, non essendo ammissibile una considerazione astratta ed atomistica dei relativi singoli interventi.

La ristrutturazione edilizia ha dei 'precisi' crismi che sono elencati nell'articolo 3 comma 1 lettera d) del Testo Unico Edilizia: se si effettuano degli interventi rientranti in tale fattispecie senza la richiesta e l'ottenimento del permesso di costruire (art.10 del dpr 380/2001), scatta per forze di cose l'abuso edilizio e la conseguente demolizione.

 

Ristrutturazione abusiva: le opere contestate

Lo ricorda il Tar Salerno nella sentenza 92/2024 del 5 gennaio, relativa al ricorso contro l'ordinanza comunale di demolizione di opere abusivamente realizzate, consistenti nella realizzazione di:

  1. "Locale completamente al rustico e in corso di realizzazione posizionato sotto al terrazzo frontalmente al fabbricato. Tale locale, ricavato con lo scavo di roccia, occupa una superfice di circa 54 mq e una cubatura di circa 166 mc realizzato con pilastri in CA e pareti in CA e blocchi laterizi;
  2. Sovrastante terrazzo al grezzo che occupa una superfice di circa 60 mq protetto a valle e lato ingresso da pilastrini latero cementizi e ringhiere. Parte di detto terrazzo, per una superfice di circa 30 mq, e coperto da una tettoia in ferro con sovrastante copertura per un’altezza media di circa 3,00 metri;
  3. Locale adibito a piccolo deposito ricavato subito dopo il locale di cui al punto 1 che occupa una superfice di circa 16 mq e una cubatura di circa 34 mc;
  4. Ingresso con l’apposizione di cancello in ferro e innalzamento della muratura di contenimento con blocchi di lapil cemento di altezza media 1,90 metri circa”.

 

Le caratteristiche della ristrutturazione edilizia

In questo caso, il TAR è fermo nella sua decisione di respingere il ricorso, in quanto, già dalla semplice lettura dell’avversata ordinanza demolitoria emerge come le opere contestate abbiano caratteristiche e dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del compendio immobiliare al quale accedono e sia, quindi, configurabile come vero e proprio intervento di ristrutturazione edilizia, di cui all'art. 3 comma 1 lettera d) del dpr 380/2001, con conseguente loro subordinazione, ai sensi dell'art. 10 comma 1 lettera c) dello stesso TUE, al regime del permesso di costruire, comportando esse “l’inserimento di nuovi elementi ed impianti” con sensibile modifica del prospetto e della sagoma dell'edificio interessato.

Dalla descrizione delle opere è, infatti, possibile desumere, come nel caso di specie la ricorrente abbia di fatto abusivamente realizzato degli interventi in grado di apportare al preesistente manufatto delle variazioni essenziali tali da integrare un abuso che, unitariamente considerato, rappresenta un nuovo e diverso manufatto, modificandone, tra l’altro, la sagoma e la volumetria.

 

Organismi edilizi 'diversi': non si può eseguire una valutazione atomistica dei singoli interventi

La giurisprudenza amministrativa è, infatti, consolidata nel ritenere che per la realizzazione di un organismo edilizio avente natura e consistenza tali da ampliare in superficie o volume l'edificio preesistente sia necessario ottenere un permesso di costruire, non essendo ammissibile una considerazione astratta ed atomistica dei relativi singoli interventi, dovendone, invece, necessariamente predicarsene una valutazione unitaria, sintetica e complessiva, in quanto divenuti parti di un più ampio quadro di illecito sostanzialmente unitario, dal quale attingono il medesimo regime giuridico di illegittimità.

 

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Il carattere interrato di alcune opere

Non conta neppure, come paventato dal ricorrente, il carattere interrato di talune delle opere, in quanto la circostanza che l'opera non si sviluppi in verticale non esclude che essa alteri la consistenza dei suoli e costituisca intervento edilizio sostanzialmente innovativo e modificativo dell'assetto edilizio del territorio, comunque determinando una modifica dello stato esteriore dei luoghi attraverso l’esecuzione di opere edili (scavi e muri perimetrali), che alterano la configurazione attuale del terreno, modificandone le quote e l’aspetto esteriore.

 

Non può essere una pertinenza: ecco perché

Si smentisce, di conseguenza, l'asserita natura meramente pertinenziale delle opere contestate, in quanto affinché un'opera possa qualificarsi come mera pertinenza è necessario che risulti, da inequivoci dati obiettivi, l'esiguità quantitativa del manufatto, nel senso che esso deve essere di entità tale da non alterare in modo rilevante l’assetto del territorio, ipotesi nel caso di specie non ricorrente, considerata la notevole consistenza di quanto abusivamente edificato.

La consolidata giurisprudenza del Consiglio di Stato riconduce, infatti, la natura pertinenziale di un manufatto ad opere di minimo impatto sotto il profilo urbanistico, mentre qui si tratta della realizzazione di nuovi locali, chiarendo come la qualifica di pertinenza urbanistica non sia riconducibile a quella civilistica (come definita dall'articolo 817 del codice civile), sicché, ai fini della pertinenza urbanistica, non si deve considerare solo il rapporto funzionale di accessorietà con la cosa principale, ma si devono valutare le caratteristiche dell’opera in sè sotto il profilo dell'autonomo impatto urbanistico sul territorio.

La nozione di pertinenza urbanistica è, dunque, riferibile solo ad opere di modesta entità ed accessorie rispetto ad un’opera principale, con la conseguenza che “il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un'oggettiva esigenza dell'edificio principale ed è funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche quando trattandosi di opere di modestissima entità e accessorie rispetto a un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e simili, sia privo di un autonomo valore di mercato e non comporti carico urbanistico, proprio in quanto esaurisce la sua finalità nel rapporto funzionale con l'edificio principale” (Consiglio di Stato, Sezione VI, 13 gennaio 2020, n. 309; Sezione II, 22 luglio 2019, n. 5130).

In definitiva, in questo caso non si può ravvisare alcuna pertinenza urbanistica, trattandosi di manufatto che ha alterato la sagoma dell’immobile di proprietà della ricorrente, occupando volumi diversi rispetto all'edificio principa,e, soggiacendo, per l’effetto, al permesso di costruire indipendentemente dal vincolo di servizio o d’ornamento nei riguardi di essa.


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