Responsabilità del condominio per i vizi strutturali del vespaio

Il condominio, quale custode delle parti comuni dell’edificio (tra cui il vespaio e il sedime), risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c. dei danni cagionati alle proprietà esclusive qualora sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno.

Non può costituire caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità del condominio il vizio costruttivo di una parte dell’edificio in quanto elemento intrinseco alla cosa, e non evento esterno, eccezionale o imprevedibile. E’ quanto precisato dalla ordinanza della Cassazione, III Sezione civile, pubblicata il 25 luglio 2025, n. 21317.

Danni da cedimento del vespaio e inerzia del condominio

La pronuncia affronta un tema ormai classico della giurisprudenza civile, ma tutt’altro che pacifico nella sua applicazione concreta: la responsabilità da cose in custodia, nella peculiare declinazione condominiale, con particolare riguardo alla individuazione del nesso causale e alla tenuta del concetto di caso fortuito come fattore idoneo ad escludere la responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.

Gli Ermellini sono intervenuti in un caso che ha riguardato la responsabilità del condominio per danni subiti da una proprietà esclusiva a séguito del cedimento del vespaio, parte comune dell’edificio. Hanno riaffermato princìpi consolidati in tema di responsabilità oggettiva da cose in custodia offrendo al contempo un importante chiarimento in relazione alla erronea qualificazione di difetti costruttivi.

La controversia si origina dalla azione promossa dalla proprietaria di un appartamento sito al piano seminterrato la quale aveva lamentato gravi danni strutturali – consistenti in fessurazioni, dislivelli e cedimenti - ascrivibili al degrado del sottostante vespaio.

Nonostante le reiterate segnalazioni, il condominio, rimasto inerte, si era rifiutato di procedere agli accertamenti tecnici proposti da un professionista già incaricato. L’accertamento tecnico preventivo, introdotto dalla attrice, aveva confermato la responsabilità del condominio per i vizi emersi nel sottosuolo dell’edificio suggerendo interventi di consolidamento basati sulla iniezione di resine espansive nel vespaio e nel terreno di fondazione.

QUI TROVI TUTTE LE SENTENZE, ORDINANZE E APPROFONDIMENTI SUL CONDOMINIO

La sentenza di appello e il tentativo di esonero del condominio

Il Tribunale di Cremona aveva riconosciuto la fondatezza delle domande attoree ritenendo sussistente la responsabilità del condominio in quanto custode delle parti comuni e ne aveva ordinato l’intervento tecnico oltre a condannarlo al risarcimento dei danni.

La Corte territoriale di Brescia, tuttavia, aveva completamente riformato la decisione attribuendo la responsabilità esclusiva alla carente realizzazione della soletta posta a fondamento dell’unità immobiliare, elemento ritenuto di proprietà esclusiva.

Aveva considerato tale difetto - consistente in una realizzazione approssimativa, priva di armatura e con calcestruzzo inadeguato - come un evento esterno, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra la cosa in custodia e il danno verificatosi, giungendo quindi ad escludere la responsabilità del condominio in virtù di un caso fortuito. Il caso approda in Cassazione.

Posizione della Cassazione

La Suprema Corte si sofferma anzitutto sulla erroneità di tale ricostruzione giuridica censurando la decisione di appello per falsa applicazione dell’art. 2051 c.c.

Ricorda che la responsabilità da cose in custodia ha natura oggettiva e si fonda sulla esistenza di un potere di governo del bene e sul nesso eziologico tra la cosa e il danno.

Per sottrarsi alla responsabilità, il custode ha l’onere di provare il caso fortuito che deve consistere in un evento estraneo alla sfera di controllo, eccezionale, imprevedibile ed autonomo rispetto alla dinamica ordinaria della cosa. Il ragionamento della Corte di Appello appare inficiato anche sotto il profilo logico: pretendere che un vizio della cosa comune venga scusato perché un altro elemento, facente parte della stessa struttura, era realizzato male, significa portare all’assurdo l’istituto della custodia trasformandolo in una sorta di responsabilità per esclusione in cui ogni difetto interno può essere scambiato per esimente.

Nel caso di specie, il cedimento del vespaio non è stato contestato: è stato anzi accertato in sede di consulenza tecnica come causa principale del dissesto.

La soletta, pur difettosa, non è mai stata indicata dal consulente come causa autonoma del danno, né come elemento il cui rifacimento sarebbe stato necessario per evitare ulteriori deformazioni. La Cassazione evidenzia come la valutazione operata in appello ha isolato un profilo secondario della perizia tecnica attribuendogli un valore dirimente senza tenere conto della più ampia analisi delle cause del danno, condotta nel quadro delle carenze strutturali del vespaio e del sedime.

Responsabilità da cose in custodia e onere probatorio

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, sostiene con fermezza i princìpi ormai pacifici in materia di responsabilità da cose in custodia:

• a) la responsabilità ex art. 2051 c.c. è oggettiva, presuppone solo la dimostrazione da parte del danneggiato del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno subìto;

• b) il custode può liberarsi da tale responsabilità solo provando il caso fortuito, ossia un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile, estraneo alla sua sfera di controllo;

• c) il con condominio è custode delle parti comuni dell’edificio, tra cui vespaio, suolo, sottosuolo e fondazioni. Ne consegue che, una volta dimostrato che il danno ha avuto origine da una parte comune - come nel caso di specie - incombe sul condominio fornire la prova liberatoria del caso fortuito.

Il vizio costruttivo non è caso fortuito

In un passaggio della decisione la Corte nomofilattica rileva che i difetti costruttivi della cosa oggetto di custodia non possono mai integrare un caso fortuito proprio perché non costituiscono un fattore estraneo alla cosa, anzi ne esprimono una qualità interna. Il deficit strutturale di un elemento edilizio, anche se di proprietà esclusiva, non si colloca fuori dalla sfera di controllo del condominio quando concorre con le parti comuni al prodursi del danno.

Al contrario, la presenza di vizi originari corrobora l’obbligo del custode di vigilanza e manutenzione non potendo rientrare nella categoria degli eventi eccezionali ed imprevedibili. Il ragionamento della Corte di Appello - che ha fatto discendere da un difetto costruttivo una sorta di esonero da responsabilità, - si rivela dunque incompatibile con la struttura presuntiva e oggettiva dell’art. 2051 c.c.

Responsabilità oggettiva e dovere di vigilanza

In definitiva, l’ordinanza della Corte di Cassazione restituisce coerenza alla applicazione dell’art. 2051 c.c. in àmbito condominiale escludendo ogni possibilità di qualificare il difetto costruttivo interno come caso fortuito.

La decisione rinvia alla Corte di Appello segnando un punto fermo sul piano interpretativo: il condominio non può sottrarsi alla responsabilità per le parti comuni invocando carenze edilizie interne, salvo dimostrare un fattore causale esterno, autonomo ed eccezionale.

In tempi in cui la fragilità del patrimonio edilizio pone con frequenza crescenti responsabilità ai condomìni, la pronuncia si colloca come un necessario monito sul dovere di controllo, manutenzione e intervento - e sulla conseguente esposizione al rischio risarcitorio - che incombe sull’ente condominiale in forza del potere di custodia che esercita sulle parti comuni.

Conclusione

La decisione delimita correttamente il perimetro della responsabilità condominiale, evita facili scappatoie e difensive fondate su presunte responsabilità esclusive dei singoli proprietari e richiama l’attenzione sulla necessità per i giudici di merito di non isolare valutazioni tecniche parziali, ma di leggere la CTU nel suo insieme tenendo conto della complessità etiologica dei fenomeni edilizi.

E’ una pronuncia che assume una importante valenza chiarificatrice in un àmbito - quello della custodia condominiale - spesso segnato da letture riduttive e da tentativi di deresponsabilizzazione basati su una distorta interpretazione del caso fortuito.