Responsabilità per abuso edilizio: chi paga? Chi deve eseguire la demolizione?

Quando si compra un immobile bisogna effettuare tutte le verifiche del caso, anche per quanto riguarda la regolarità urbanistica dello stesso e la mancanza di abusi edilizi pendenti, in quanto - in caso di controlli - il nuovo proprietario è responsabile tanto quanto l'autore degli illeciti stessi.

Per 'responsabilità', però, non si intende quella penale o civile, bensì la 'giusta possibilità' di ricevere l'ingiunzione a demolire da parte del comune, perché il provvedimento amministrativo, in questo caso, non colpisce la persona ma il 'bene', cioè l'immobile abusivo.

Gli abusi edilizi in comproprietà

Queste coordinate, da tenere bene a mente, sono ripetute dal Tar Lazio nella sentenza 20079/2025 del 12 novembre, relativa al ricorso contro l'ordinanza di demolizione comunale per alcuni lavori eseguiti senza permesso all'interno di un villino che era stato acquisito in comproprietà da pochissimo tempo.

Nello specifico, erano stati rilevate queste opere irregolari, in quanto prive di autorizzazione:

• "Area esterna al fabbricato: realizzazione di una piscina interrata di superficie circa 48 mq;
• Piano seminterrato: ampliamento della superficie non residenziale per annessione dell'intercapedine per circa 41 mq;  modifica della distribuzione degli spazi interni per abbattimento di un tramezzo; realizzazione di un vano tombato, in pannelli di cartongesso […]; modifica del prospetto per riduzione di una finestra;
• Piano terra: ampliamento per cambio di destinazione d'uso da deposito, accessorio dell'unità immobiliare […], a residenziale per circa 12 mq con collegamento […] tramite apertura di una porta".

Veniva quindi ingiunta la demolizione e comminata anche una sanzione pecuniaria per i residuali abusi.

Se l'attuale proprietario ignora gli abusi

Il ricorrente rimarcava di aver acquistato l'immobile in parola soltanto in data 25 luglio 2019, a rogito di notaio (con registrazione effettuata in data 26 luglio 2019) e che, in data 11 maggio 2022, gli erano stati notificati gli impugnati provvedimenti, circa gli abusi sopra menzionati, dei quali il ricorrente ignorava in toto l’esistenza.

L'ignoranza non salva dalla demolizione: il proprietario destinatario della demolizione al massimo può fare ricorso

Niente da fare: per il Tar, in materia di applicazione di sanzioni amministrative, anche con riferimento all’ordine di demolizione degli abusi edilizi, soggetto passivo del provvedimento è comunque sia il proprietario; fermo quanto potrà incombere in capo all'autore dell'abuso, ove diverso dal proprietario; trattandosi di soggetti corresponsabili, non è ravvisabile alcuna posizione di controinteressato, ma semmai quella ben differente di cointeressato a ricorrere, ovviamente ciascuno avverso i rispettivi provvedimenti notificati.

Difatti, l'art. 31, co. 2, d.P.R. n. 380/2001 prevede che “accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali”, il provvedimento di demolizione sia ingiunto “al proprietario e al responsabile dell’abuso”.

Questo perché l'art.31 sopracitato, nell'individuare i soggetti colpiti dalle misure repressive nel proprietario e nel responsabile dell'abuso, considera evidentemente quale soggetto passivo della demolizione il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l'abuso.

La natura reale delle sanzioni amministrative in edilizia e le responsabilità in sede penale/civile

Per concludere, va segnalata la parte della pronuncia in cui si evidenzia che:

• l'ordinanza di demolizione non richiede, in linea generale, una specifica motivazione, circa le ragioni della sanzione, essendo sufficiente, a tal fine, la constatazione ex se della natura abusiva del manufatto;
• le sanzioni amministrative urbanistiche ed edilizie hanno natura reale, ossia incidono sul bene immobile su cui sono realizzate e giammai hanno natura personale; residuando, invece, a carico dell'autore degli stessi la responsabilità penale e/o le responsabilità civili, vieppiù nelle ipotesi di circolazione del bene in toto o con sue porzioni realizzate contra legem, ove dette responsabilità siano riscontrate nelle preposte sedi.

Quindi, in definitiva: sono destinatari dell'ordine di demolizione (e delle eventuali sanzioni) sia l'autore materiale dell'abuso che il proprietario (anche incolpevole o 'ignorante'), ma risponderà in sede civile e penale solo l'autore degli illeciti.

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