Ricostruzione di rudere: ecco cosa serve perché sia ristrutturazione edilizia

Attenzione alla sentenza 364/2020 dello scorso 11 giugno del Tar Liguria, perché ci ricorda un'importante principio in materia urbanistica: mentre prima del 2013 la riedificazione di un rudere era qualificata come nuova costruzione, il DL 69/2013 (legge 98/2013) all'art.30 ha allargato il concetto di ristrutturazione all’ipotesi di edificio che non esiste più, ma di cui si rinvengono resti sul territorio e di cui si può ricostruire la consistenza originaria con un’indagine tecnica.

L'accertamento della consistenza

Serve, quindi, un'indagine tecnica ad hoc per accertare la consistenza iniziale del manufatto demolito o crollato. Essa deve fondarsi su dati certi ed obiettivi, quali, ad esempio, documentazione fotografica, aerofotogrammetrie e mappe catastali, che consentano di delineare, con un sufficiente grado di sicurezza, gli elementi essenziali dell’edificio diruto (in tal senso cfr. T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, 23 dicembre 2019, n. 6098).

In applicazione dei richiamati principi, il Collegio ritiene che la deducente abbia prodotto plurimi e coerenti elementi che, oltre a costituire una chiara testimonianza del manufatto sul territorio, permettono di individuarne in maniera attendibile la pregressa effettiva consistenza. In particolare, i seguenti documenti consentono di accertare dimensioni e caratteristiche dell’edificio da ripristinare:

• le visure catastali;
• le mappe catastali da cui si evince la presenza dell’originario fabbricato;
• i rilievi fotografici del rudere, nei quali sono visibili, seppur rovinate a terra, buona parte dell’originario fabbricato
• le fotografie storiche che, pur riprendendo il rustico a lunga distanza, consentono comunque di tratteggiarne la sagoma;
• le aerofotogrammetrie del passato, nelle quali risulta distintamente riconoscibile il tetto del fabbricato e la tipologia di copertura;
• la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà delle due precedenti proprietarie, le quali hanno attestato le dimensioni della pianta, l’altezza del fabbricato e le caratteristiche costruttive del tetto.

In proposito, non contano le deduzioni della difesa civica, secondo cui le risultanze catastali e la dichiarazione sostitutiva sarebbero totalmente sfornite di qualsivoglia valore probatorio. Infatti, è certamente vero che l’accatastamento fa stato solo ai fini fiscali, ma dati, planimetrie e mappe catastali possono comunque costituire un elemento di prova in ordine alla situazione degli immobili specialmente se, come nella specie, si inseriscano in modo coerente nel materiale probatorio acquisito agli atti.

Allo stesso modo, in materia di dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, la giurisprudenza ha chiarito che le stesse, seppur non sufficienti, da sole, a costituire piena prova, possono comunque assumere valore indiziario, contribuendo a formare un quadro complessivo di elementi concordanti.

Cosa deve presentare un buon tecnico

Pertanto, sulla base delle risultanze documentali sopra indicate e delle misurazioni eseguite in loco (essendo le colonne crollate ma ancora sostanzialmente integre), il tecnico della ricorrente ha individuato la pianta del fabbricato in un rettangolo di mt. 5,27 x 4,05, con una superficie di mq. 21,34, ed ha conseguentemente calcolato il volume dell’edificio preesistente in mc. 67,01.

La planimetria catastale prodotta dal Comune ne costituisce piena conferma, in quanto raffigura sia il manufatto con pianta rettangolare, avente base e altezza di dimensioni quasi uguali, sia il cortile antistante. Tale elaborato planimetrico risulta quindi perfettamente concordante con i risultati delle misurazioni del professionista, che, come si è detto, ha determinato la superficie della pianta del manufatto in mq 21,34, nell’ambito della maggior superficie dell’intero mappale pari a mq. 29, in quanto comprendente anche la corte esterna. Né la suddetta planimetria contrasta con la dichiarazione delle danti causa, secondo cui la pianta dell’edificio era di circa mt. 5 x 5, dal momento che proprio tale elaborato catastale dimostra che la base e l’altezza della pianta avevano dimensioni quasi uguali, sì da risultare visivamente molto simili ai lati di un quadrato.

Per quanto riguarda l’altezza del fabbricato, i tre pilastri in c.l.a. presenti in situ misurano 3 metri e, pertanto, comprovano che tale era l’altezza di gronda. L’altezza di colmo è stata invece individuata dal tecnico in circa mt. 3,5, partendo dal dato oggettivo che l’inclinazione delle tegole marsigliesi non è mai inferiore al 30% e procedendo alla ricostruzione grafica sulla base di tale parametro. Anche la rappresentazione del tetto, quindi, coincide perfettamente con la dichiarazione delle precedenti proprietarie, secondo cui la copertura aveva un’altezza massima di 3,5 metri.

Infine, come osservato da parte ricorrente, il Comune ha travisato l’elaborato predisposto dal professionista, in quanto ha ritenuto che questi abbia incluso nel computo del volume anche l’area corrispondente alla corte esterna. Dalla tavola n. 5 risulta invece palese che il perito ha correttamente quantificato la cubatura del manufatto preesistente, prendendo come base la sola pianta di 21,34 mq. (e non l’intera superficie del mappale di 29 mq).

Il tecnico della deducente, quindi, ha ricostruito la volumetria dell’edificio diroccato in maniera attendibile e tecnicamente verificabile, sulla base di documenti e dati oggettivi. In questo caso siamo di fronte a una ristrutturazione ricostruttiva in piena regola.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA

L'AREA è un luogo di riflessioni, commenti, studi e proposte sullo stato dell’arte dell’Edilizia e dell’Urbanistica in cui ci proponiamo di dare sistematicità alle informazioni inerenti l’evoluzione normativa e giurisprudenziale che pubblichiamo giornalmente.

Nell'area di principi e modalità applicative delle norme dell’Urbanistica e dell’Edilizia facendo il punto critico sulle tematiche che maggiormente si pongono all’attenzione della legislazione e della giurisprudenza in un momento in cui l’evoluzione della materia appare confusa e, a volte, contraddittoria; per questo trattiamo gli argomenti, per così dire, più attuali, interpretandoli ed inquadrandoli alla luce dei principi fondanti della materia anch’essi oggetto di evoluzione concettuale e dottrinaria.

Vai all'area di approfondimento "LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA"