Riforma condominio 2026! Tutte le novità per amministratori e revisori

Proposta di riforma del condominio 2026: cosa cambia e obiettivi

Il condominio italiano è di nuovo al centro dell’agenda legislativa in quanto si preannuncia una nuova svolta normativa, a distanza di quasi tredici anni dall’ultima riforma.

Obiettivi?

A tal proposito, la proposta di legge A.C. 2692 ha obiettivi ben definiti tra cui:

• ridurre i contenziosi;
• rafforzare la trasparenza nella gestione contabile;
• innalzare gli standard di sicurezza degli edifici;
• valorizzare il ruolo dell’amministratore di condominio, chiamato a essere una figura sempre più qualificata, competente e capace di innovare.

Vediamo alcuni punti della riforma.

Le novità su amministratori, revisori e rendiconti

I condomini sono sempre al centro di contenziosi e in Italia circa il 35% delle cause civili coinvolge questo ambito.
Tra questi, stanno diventando sempre più frequenti le contestazioni nei confronti dei rendiconti e delle procedure per recuperare i contributi condominiali non pagati.

Inoltre negli ultimi anni, molte contestazioni dei rendiconti sono state presentate usando in modo improprio lo strumento della revisione della contabilità condominiale, previsto dall’articolo 1130-bis del codice civile e introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.

La proposta di legge 2692 propone delle novità in tal senso, infatti all’art. 11 vengono introdotti dei requisiti professionali più stringenti, in particolare la proposta prevede l’innalzamento dei requisiti per amministratori e revisori:

• per gli amministratori all’art. 11, comma 1, lettera a, punto 2 viene sancito che “(…) le parole: « scuola secondaria di secondo grado » sono sostituite dalle seguenti: « laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche »”. Diventa necessario quindi il possesso di una laurea (anche triennale) in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche;
• mentre per i revisori all’art. 11, comma 1, lettera d, punti e) ed f) è richiesta una laurea in materie economiche o giuridiche e la certificazione secondo le norme tecniche UNI concernenti i requisiti per l’attività professionale di revisore condominiale. Infatti l'articolo specificatamente cita: “e) che hanno conseguito il diploma di laurea, anche triennale, in materie economiche o giuridiche; f) che sono certificati secondo le norme tecniche dell’Ente italiano di normazione (UNI) concernenti i requisiti per l’attività professionale di revisore condominiale e svolgono attività di formazione periodica in materia di revisione condominiale.”.

La durata dell’incarico dell'amministratore è annuale e si rinnova automaticamente di anno in anno, salvo diversa deliberazione dell’assemblea convocata specificamente per decidere sul punto come riportato dall’art. 2, comma 1, lettera g), che modifica l’art. 1129 decimo comma del codice civile, secondo il quale “(…) le parole: «di un anno e si intende rinnovato per eguale durata » sono sostituite dalle seguenti: «annuale e si rinnova automaticamente di anno in anno in difetto di una diversa deliberazione assunta dall’assemblea, purché questa sia stata convocata al fine di deliberare sul punto »;”.

Inoltre verrà istituito presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy un elenco nazionale pubblico telematico degli amministratori e revisori condominiali (art. 12, comma 1). La proposta prevede testualmente che:
“1. Ai sensi dell’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito da l’articolo 10 della presente legge, presso il Ministero delle imprese e del made in Italy è istituito un elenco nazionale pubblico telematico delle imprese e dei professionisti che svolgono le attività di amministratore di condominio e di revisore contabile condominiale, (...).
2. L’iscrizione nell’elenco di cui al comma 1 avviene su richiesta dei professionisti e delle imprese che sono in possesso dei requisiti di cui all’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dall’articolo 11 della presente legge, nonché della partita dell’imposta sul valore aggiunto e del relativo codice ATECO.”
L’articolo prevede quindi anche che tale iscrizione debba essere richiesta dai professionisti o dalle imprese, purché siano soddisfatti i seguenti requisiti specifici, indicati nell’articolo 71-bis del codice civile aggiornato. Inoltre, è necessario avere una partita IVA e un codice ATECO che identifichi l’attività professionale.

L’articolo 4 introduce anche dei chiarimenti in merito ai rendiconti che dovrebbero essere più chiari e trasparenti, in particolare essi dovranno presentare:

“1) un registro di contabilità compilato per criterio di cassa che contiene le voci di entrata e di uscita manifestate nell’anno di gestione;
2) un conto economico dei costi e dei ricavi relativi all’anno di gestione;
3) un conto finanziario di riepilogo delle entrate e delle uscite, redatto per criterio di cassa;
4) una situazione patrimoniale;
5) uno stato di ripartizione dei costi relativi all’anno di esercizio con evidenza dei conguagli di fine gestione, tenuto conto dei versamenti dei condomini per competenza e dei conguagli dell’anno di gestione precedente;
6) una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti che possano incidere o aver inciso sul piano finanziario e patrimoniale e contenente le istruzioni per la lettura del rendiconto.”

Infine, interessante è anche l’articolo 5 che fornisce maggiori poteri all’amministratore per affrontare i problemi di sicurezza. Egli avrà poteri concreti di intervento per le opere necessarie di messa a norma, anche in caso di inerzia dell’assemblea come sancito all’art. 5, comma 1, lettera b ossia “al secondo comma, le parole «ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea » sono sostituite dalle seguenti: « ovvero che, trattandosi di interventi di necessaria messa a norma, l’assemblea sia rimasta inerte. Nei casi di cui al primo periodo l’amministratore deve riferirne alla prima assemblea »;”.

L’obiettivo della proposta di riforma è garantire professionalità, trasparenza e maggiore incidenza e rapidità nel risolvere le problematiche inerenti alla messa a norma, con lo scopo di migliorare i rapporti di civile convivenza e i contenziosi in un settore che coinvolge milioni di cittadini.

Scarica in allegato la Proposta di Legge A.C. 2692

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