Ristrutturazione edilizia: non basta la SCIA con variazione dei prospetti e aumento di volumetria

Ci sono interventi di ristrutturazione edilizia che possono essere assentiti anche con semplice SCIA, mentre per altri non si scappa dal permesso di costruire.

Conoscere la differenza e soprattutto riuscire a individuare subito le caratteristiche di un intervento, per evitare di incorrere in abusi e conseguenti sanzioni, è determinante nelle attività edilizie che riguardano un intervento di ristrutturazione.

Ecco perché la sentenza 8519/2025 dello scorso 2 maggio del Tar Lazio può fare chiarezza in merito, visto che riguarda il ricorso contro una dichiarazione di inefficacia relativa ad una SCIA x art.37 del Testo Unico Edilizia, avente pe oggetto alcune opere edilizie.

Il caso: abusi edilizi e regolarizzazione con SCIA in sanatoria

Ci troviamo in questo caso: l'amministrazione comunale aveva prestato il proprio assenso alla “realizzazione di un portico e di un tetto di copertura”.

L’interessato aveva presentato, in data 1° marzo 2023, istanza di compatibilità paesaggistica ex art 167 d. lgs. n. 42/2004 per una serie di interventi abusivi che avevano interessato il piano terra, il piano rialzato dell’edificio e le coperture, oltre a diversa distribuzione degli spazi interni, dichiaratamente realizzati in data antecedente al decreto di trasferimento dell’immobile emesso in suo favore.

In relazione ai prefati interventi è stata altresì presentata, in data 2 febbraio 2024, una SCIA in sanatoria ex art. 37, co. 4 d.P.R. n. 380/2001, che la parte asserisce essere funzionale alla regolarizzazione di “difformità che non hanno determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati”.

Il comune ha dichiarato l’inefficacia della predetta SCIA con la seguente motivazione: “le opere oggetto di segnalazione certificata, in virtù dell’art. 4 co. 6-bis delle N.T.A., configurando un incremento volumetrico, nonché, comportando una modifica dei prospetti di un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico, risultano annoverabili tra gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10 co. 1 lett. c) del T.U.E., per i quali non può applicarsi il regime di sanatoria previsto dal successivo art. 37”.

Interventi edilizi e stato legittimo dell'immobile

Il TAR, che respinge il ricorso, parte ricordando che gli interventi per i quali è stata presentata la SCIA in sanatoria vanno apprezzati nella loro globalità e interezza, raffrontandoli con lo stato legittimo dell’immobile, che è quello risultante dall’ultimo titolo edilizio rilasciato dall’amministrazione.

È incontestabile, in tal senso, che il titolo edilizio rilasciato per l’immobile prevedesse la presenza di un elemento architettonico che risponde alle caratteristiche di un "portico", oltre che di una scala esterna.

Ma dalla documentazione fotografica risulta invece che:

• le fioriere sono state sostituite da un parapetto (sul quale oltretutto, al primo piano, erano stati installati infissi, che risultano essere stati rimossi in un secondo momento, come accertato in occasione del secondo sopralluogo del 25 ottobre 2023);
• la scala non è più visibile, essendo stata “chiusa” sul lato esterno con l’elevazione di una tramezzatura a tutta altezza, e dunque inglobata all’interno dell’edificio mediante la creazione di un vano scala chiuso, oltre che un sottostante locale (sottoscala), dotato di porta di accesso;
• la "bucatura" esistente sul prospetto est, al di sopra dell’accesso al vano scala, è stata tamponata.

Se c'è aumento di volume serve il permesso di costruire

Tali interventi, apprezzati unitariamente, hanno dunque determinato la parziale chiusura dello spazio originariamente assentito come portico, alterando la dimensione di "apertura" che costituisce coessenziale e intrinseca caratteristica di tale elemento architettonico (o comunque di altri ambienti, parimenti aperti, qualificabili architettonicamente come logge, loggiati, ecc., quale è quello presente al primo piano dell’edificio), configurando un aumento di volumetria, peraltro in area gravata da vincolo paesaggistico.

Ne consegue che essi, per la loro portata e connotazione, configurano all’evidenza opere di “ristrutturazione edilizia” secondo la definizione offerta dall’art. 3 del dpr 380/2001, che qualifica come tali quelli “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”, e dunque opere assoggettate a permesso di costruire ai sensi dell'art. 10 dpr 380/2001 e non a semplice SCIA, senza che per giustificare tale inquadramento l’amministrazione avesse l’onere di addurre una specifica e articolata motivazione.

Pertinenze e superfici accessorie: i motivi del ricorrente

Ma secondo il ricorrente, gli interventi, come descritti nella relazione tecnica asseverata allegata alla SCIA, non sarebbero qualificabili come opere di ristrutturazione edilizia assoggettate a permesso di costruire ex art. 10 TUE, essendo mere pertinenze o comunque interessando "superfici accessorie" come definite al punto 15 del R.E.T. e dovendosi considerare, per ritenere integrata l’ipotesi di ristrutturazione edilizia, non solo il profilo strutturale, bensì anche l’elemento funzionale.

La valutazione deve essere complessiva

Il TAR, in poche righe, ricorda che per giurisprudenza consolidata, in presenza di una pluralità di abusi edilizi non è ammissibile una loro valutazione atomistica, dovendosi considerarli nella loro complessiva dimensione e consistenza: "Laddove vengano in rilievo una serie di abusi, edilizi o paesaggistici, effettuati sul medesimo immobile, la loro valutazione, per individuare quelli assentibili con una semplice d.i.a. e quelli che invece necessitano di un permesso di costruire, richiede una visione complessiva e non atomistica delle opere eseguite, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio o al paesaggio deriva, non da ciascun intervento in sé considerato, ma dall'insieme dei lavori nel loro contestuale impatto edilizio e paesistico e nelle reciproche interazioni".

Variazione dei prospetti e incremento della volumetria: non si scappa dal permesso

Nel caso di specie - chiudono i giudici - gli interventi nel loro complesso hanno comportato un incremento della volumetria dell’edificio, unitamente ad una variazione dei relativi prospetti in area vincolata.

Ne consegue che nessun pregio assume il riferimento ai concetti di "superficie accessoria" o "volume tecnico" evocati con il ricorso, essendo gli interventi in esame opere che, per le sopra descritte caratteristiche, hanno natura di ristrutturazione edilizia, come tali non assentibili mediante SCIA e conseguentemente non regolarizzabili ex post secondo la procedura di cui al comma 4 dell'art. 37 dpr 380/2001.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO