Ristrutturazioni edilizie: tutte le agevolazioni possibili. La guida del Fisco

Le agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie, assieme all'Ecobonus e al Sismabonus, sono senza ombra di dubbio tra i benefici più 'conosciuti' nel nostro Paese: in pochi, però, si spingono oltre il classico Bonus Ristrutturazioni, che resta l'agevolazione centrale in materia.

L'Agenzia delle Entrate, anche in virtù delle novità della Legge di Bilancio 2026, ha aggiornato al 13 febbraio la speciale guida sulle ristrutturazioni edilizie, che riepiloga le principali agevolazioni fiscali per gli interventi sul patrimonio edilizio.

Il beneficio centrale, come già anticipato, resta il Bonus Ristrutturazioni, ma esistono altre agevolazioni. Nello specifico, la guida tratta

• la detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio - Bonus Ristrutturazioni;
• l’Iva ridotta per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria e per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione;
• la detrazione aggiuntiva del 75% per eliminare le barriere architettoniche;
• le agevolazioni per l’acquisto e la costruzione di box e posti auto;
• la detrazione per acquisto o assegnazione immobili già ristrutturati;
• la detrazione degli interessi passivi sui mutui per ristrutturare casa.

Le regole variano per tipologia di intervento, soggetti beneficiari, aliquote e limiti di spesa, con particolare attenzione alle modifiche introdotte dalle leggi di bilancio 2025 e 2026.

Bonus Ristrutturazioni: 50% per le prime case, altrimenti 36%

La più famosa delle tra agevolazioni è sicuramente quella disciplinata dall’articolo 16-bis del Dpr n. 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), che consiste in una detrazione dall’Irpef delle spese sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e, per le parti comuni degli edifici, di manutenzione ordinaria.

La detrazione è ripartita in dieci rate annuali di pari importo e, in applicazione del criterio di cassa, spetta nel periodo in cui il contribuente ha sostenuto le spese (anche se il pagamento è avvenuto in un periodo d’imposta antecedente a quello in cui sono iniziati i lavori o successivo a quello in cui i lavori sono completati).

Essa va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

Quindi, l'agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.

In particolare, "la detrazione in oggetto spetta anche ai detentori dell’immobile, come il comodatario, a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile risulti da un contratto di comodato regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, anche se antecedente il predetto avvio". 

In definitiva, possono beneficiarne proprietari, titolari di diritti reali, detentori (locatari/comodatari con consenso), familiari conviventi e condomini.

In virtù delle nuove regole introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, la detrazione fiscale Bonus Ristrutturazioni è:

• del 50% per le spese sostenute nel 2026 se esse siano inerenti a prime case (titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale);
• del 36% per le spese sostenute nel 2026 inerenti alle altre case (dalla seconda casa in poi).

Aliquote e limiti:

• 2025–2026: 50% fino a 96.000 € per l’abitazione principale del proprietario/titolare di diritto reale; 36% negli altri casi.
• 2027: 36% (abitazione principale) o 30% (altri casi), sempre su 96.000 €.
• 2028–2033: 30% su 48.000 €.
• Dal 2034: 36% su 48.000 €.
  Restano esclusi alcuni interventi (es. caldaie a combustibili fossili dal 2025). Per redditi oltre 75.000 € si applica un plafond complessivo alle detrazioni, con calcolo su base annuale delle rate.

Gli interventi edilizi che possono 'prendere' il Bonus Ristrutturazioni sono quelli previsti dall'articolo 3 del Testo Unico Edilizia:

• ristrutturazione edilizia;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo.

Una condizione è che i lavori siano effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.

No agli interventi di manutenzione ordinaria, che però rientrano tra quelli detraibili se effettuati in condominio. Si tratta dei lavori di finitura, riparazione, rinnovamento, o della tinteggiatura di pareti, sostituzione di infissi e serramenti, ecc.

Ecco una lista (non completa) di interventi che possono beneficiare del Bonus Ristrutturazioni:

• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• realizzazione di una mansarda;
• trasformazione della soffitta in mansarda;
• apertura di porte o finestre;
• rifacimento di scale o rampe;
• interventi di efficientamento energetico (che possono beneficiare anche dell'Ecobonus, ma o uno o l'altro, non entrambi);
• installazione di ascensori.

IVA agevolata

Per taluni lavori edilizi si applica l’IVA ridotta (in genere al 10%), con distinzione tra manutenzione ordinaria/straordinaria e interventi più incisivi (restauro, risanamento, ristrutturazione).

L’agevolazione incide sul costo finale e si coordina con le detrazioni IRPEF.

Nello specifico, sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l’Iva ridotta al 10%. Sui beni, invece, l’aliquota agevolata si applica solo se ceduti nell’ambito del contratto di appalto.

I “beni significativi” sono stati individuati dal decreto 29 dicembre 1999. Si tratta di:

• ascensori e montacarichi
• infissi esterni e interni
• caldaie
• video citofoni
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
• sanitari e rubinetteria da bagni
• impianti di sicurezza.

Detrazione 75% per l'eliminazione delle barriere architettoniche: ok per le spese sostenute fino al 31/12/2025

Si tratta della detrazione edilizia prevista dall'art.119-ter del DL Rilancio (34/2020), in materia di interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche (es. installazione di ascensori o rampe).

In particolare, per i lavori effettuati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025, su edifici già esistenti, è prevista una detrazione Irpef, da ripartire in 5 quote annuali di pari importo, del 75%.

Al momento non è prevista nessuna proroga per le spese sostenute nel 2026.

Tra le tipologie di interventi agevolabili, segnaliamo:

• l'installazione di ascensori, montacarichi, elevatori esterni all'abitazione;
• la sostituzione di gradini con rampe, sia negli edifici che nelle singole unità immobiliari;
• la realizzazione di strumenti che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico, favoriscono la mobilità interna ed esterna delle persone portatrici di disabilità grave.

Box e posti auto pertinenziali

È ammessa la detrazione per costruzione o acquisto di box/posti auto pertinenziali all’abitazione, entro i limiti e con i requisiti documentali previsti.

L’aliquota segue quella del bonus ristrutturazioni applicabile nel periodo di riferimento.

In particolare, l’agevolazione è riconosciuta:

• per interventi di realizzazione di parcheggi (autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune), purché vi sia o venga creato un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa. Per “realizzazione” di autorimesse o posti auto, si intendono, ai fini della detrazione, solo gli interventi di “nuova costruzione”. La detrazione, pertanto, non spetta se il box auto è venduto dall’impresa proprietaria di un edificio che ha effettuato l’intervento di ristrutturazione dell’immobile ad uso abitativo con cambio di destinazione d’uso
• per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati dall’impresa costruttrice. In questo caso la detrazione spetta solo per le spese imputabili alla loro realizzazione, che devono essere comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore

Acquisto o assegnazione di immobili già ristrutturati

Chi acquista (o riceve in assegnazione) unità abitative in edifici interamente ristrutturati da imprese o cooperative può detrarre una quota del prezzo (25%), nel rispetto di termini e condizioni (vendita/assegnazione entro 18 mesi dalla fine lavori).

Per gli acquisti effettuati negli anni 2025, 2026 e 2027 la legge di bilancio 2025 ha rimodulato le aliquote di detrazione, prevedendo benefici più elevati per le spese sostenute per acquistare l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Dopo l’entrata in vigore della legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025), che ha modificato l’articolo 16 del decreto legge n. 63/2013, è attualmente riconosciuta:

• per le spese effettuate negli anni 2025 e 2026, una detrazione del 50% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro) quando si acquista l’abitazione principale. La detrazione è pari al 36% (sempre con limite di spesa di 96.000 euro) per l’acquisto di altri immobili
• per le spese effettuate nel 2027, una detrazione del 36% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro) quando si acquista l’abitazione principale e del 30% (sempre con limite di spesa di 96.000 euro) per l’acquisto di altri immobili.

Dal 2028 al 2033 la percentuale di detrazione sarà, per tutte le abitazioni, del 30% (con limite massimo di spesa di 48.000 euro). Dal 2034 si tornerà ad una percentuale del 36% e limite di spesa di 48.000 euro.

Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un importo forfettario: 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. Il prezzo comprende anche l’Iva addebitata all’acquirente.

ESEMPIO
Un contribuente acquista un’abitazione principale nel 2025 al prezzo di 200.000 euro.
Il costo forfettario di ristrutturazione (25% di 200.000 euro) è di 50.000 euro.
La detrazione (50% di 50.000 euro) è pari a 25.000 euro.

Interessi passivi sui mutui per ristrutturare

È possibile, infine, detrarre gli interessi passivi dei mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale, se ricorrono le condizioni soggettive e oggettive previste.

LA GUIDA AGGIORNATA DELL'AGENZIA ENTRATE E' SCARICABILE IN ALLEGATO