Salva Casa: regolarizzazione degli abusi edilizi ma senza retroattività!

Decreto Salva Casa (Legge 105/2024): limiti nell’applicazione ai procedimenti edilizi già avviati

Il decreto “Salva Casa” (DL 69/2024, Legge di conversione 105/2024), può essere invocato per bloccare procedimenti di demolizione già avviati? Quali sono le sue eventuali limitazioni?

Il decreto “Salva Casa”, rappresenta uno degli interventi normativi introdotti lo scorso anno con la finalità di semplificare le procedure di regolarizzazione di alcune tipologie di abusi edilizi e di favorire la sanatoria di opere realizzate in difformità dai titoli abilitativi.
In particolare il decreto fornisce risposte urgenti e semplificazioni normative riguardo al quadro normativo del Testo Unico dell’Edilizia (TUE, DPR 380/2001), introducendo quattro macro-aree di intervento:

1. stato legittimo degli immobili, ridefinizione dei titoli necessari per dimostrare la legittimità degli edifici;
2. mutamenti di destinazione d’uso, nuove regole su come cambiare la destinazione di un immobile;
3. regolarizzazione delle difformità edilizie, tolleranze costruttive, casi particolari di interventi non conformi e ridefinizione della “doppia conformità”;
4. adeguamento degli standard edilizi, interventi su sottotetti, edilizia libera e certificato di agibilità.

Il Decreto pur avendo introdotto un nuovo regime di regolarizzazione edilizia, semplificato e favorevole per le piccole difformità, pone subito un problema pratico: come applicare queste nuove disposizioni alle procedure già avviate prima della loro entrata in vigore.
Infatti non sono state previste norme transitorie per chiarire se e in che modo il nuovo regime possa applicarsi retroattivamente ai procedimenti già avviati o negati, ovvero ai ricorsi pendenti. Questo comporta che, nonostante le semplificazioni introdotte, la loro applicazione a situazioni pregresse resta incerta e potrebbe richiedere ulteriori interventi interpretativi.

In sintesi, il decreto-legge n. 69/2024 rappresenta un passo significativo verso una maggiore flessibilità nella regolarizzazione edilizia, ma lascia aperto il tema cruciale della gestione dei procedimenti avviati quando erano in vigore le precedenti disposizioni normative.

A tal proposito, la sentenza del TAR Lazio n. 12426/2025 chiarisce il campo di applicazione del decreto "Salva Casa" (L. 105/2024) nei procedimenti edilizi già in corso. Il caso dimostra come il decreto, pur rappresentando una significativa innovazione nel panorama edilizio, non possa essere invocato strumentalmente per bloccare procedimenti sanzionatori già avviati e fondati su accertamenti tecnici incontrovertibili.

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Abusi edilizi e decreto “Salva Casa”: il TAR Lazio chiarisce i limiti di applicazione

Il caso esaminato dai giudici è relativo ad un compendio immobiliare acquistato dal ricorrente nel 2008, costruito in epoca antecedente al primo settembre 1967 e successivamente ristrutturato nel 1974 con regolare licenza edilizia. Esso è divenuto oggetto di controlli da parte dei tecnici comunali che hanno portato all’identificazione di otto diverse tipologie di abusi edilizi.
Dall’accertamento è stato documentata la presenza di costruzioni non autorizzate di notevole consistenza, tra cui:

• manufatti ad uso magazzino e spogliatoio;
• tettoia con strutture portanti;
• gazebo di diverse dimensioni e tipologie costruttive;
• un impianto per barbecue con forno;
• una piscina completamente interrata con pavimentazione circostante, oltre a difformità nella distribuzione interna dell'immobile principale.

Il Comune, constatate le difformità, ha disposto la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica. Inoltre, il provvedimento prevedeva l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di inadempimento, conformemente a quanto stabilito dalla normativa vigente in materia edilizia.
La strategia difensiva del ricorrente si è articolata su diversi fronti, tutti risultati inefficaci di fronte alla rigorosa analisi del tribunale.
Particolarmente interessante è stata l’invocazione al decreto “Salva Casa” quale normativa più favorevole sopravvenuta e potenzialmente applicabile al caso.

Il tribunale ha chiarito che “L'invocazione del cosiddetto decreto "Salva Casa" (L. 105/2024) quale ius superveniens appare manifestamente inapplicabile alla fattispecie per due ordini di ragioni: in primis, la Regione Lazio non ha ancora emanato i regolamenti attuativi necessari a rendere operativa la normativa nel territorio regionale, come espressamente riconosciuto nella stessa memoria; in secundis, la giurisprudenza amministrativa esclude che le nuove disposizioni possano avere efficacia retroattiva su procedimenti sanzionatori già in corso quando gli adempimenti regionali non siano perfezionati.”
Il Tribunale ha quindi demolito questa linea difensiva precisando che il Salva Casa in tale contesto non è applicabile per due ragioni fondamentali:

• l’assenza dei regolamenti attuativi regionali necessari per rendere operativa la normativa nel territorio laziale;
• l’impossibilità di applicazione retroattiva su procedimenti sanzionatori già in corso.

La Regione Lazio non ha, infatti, ancora emanato i regolamenti attuativi necessari a rendere operativa la normativa nel territorio regionale introdotta dal decreto “Salva Casa”. Difatti, giuridicamente l'assenza dei regolamenti regionali di attuazione comporta che la norma nazionale rimanga sostanzialmente inapplicabile, creando un vuoto normativo che non può essere colmato dalle sole disposizioni statali.
Inoltre ancora più significativo è l’inapplicabilità retroattiva su procedimenti già in corso. Questo principio stabilisce un limite temporale chiaro: il decreto “Salva Casa” non può interferire con procedimenti amministrativi già avviati almeno fino a quando non siano perfezionati gli adempimenti regionali in merito.

Concludendo:

la sentenza del TAR per il Lazio rappresenta una pietra miliare nell’interpretazione del decreto “Salva Casa”, fornendo criteri chiari per la sua applicazione e stabilendo limiti precisi alla sua efficacia temporale.

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