Tettoia abusiva, il Salva Casa non basta in area vincolata: i chiarimenti

Tettoia abusiva e Salva Casa: quando è possibile la sanatoria?

Una tettoia costruita abusivamente può essere sanata con il Salva Casa? Questo decreto ha effetto retroattivo sui procedimenti già conclusi se non viene presentata una nuova istanza conforme alla normativa aggiornata?

Facciamo chiarezza….

Ormai è fatto acclarato che il decreto “Salva Casa” abbia introdotto significative novità nel panorama edilizio, ampliando le possibilità di regolarizzazione di interventi abusivi attraverso nuove procedure. Tuttavia, l’applicazione pratica di queste “innovazioni” spesso si scontra con gli interventi realizzati in aree soggette a vincoli paesaggistici.

Infatti l’art. 181 del Codice dei beni culturali e del paesaggio disciplina l'accertamento postumo di compatibilità paesaggistica per interventi realizzati senza autorizzazione. In particolare, il comma 1-ter preclude tale accertamento quando i lavori abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi, oppure l'aumento di quelli legittimamente realizzati. È proprio questo il vincolo che nel caso specifico ha impedito la regolarizzazione.

Come si vedrà in seguito è possibile comprendere come il “Salva Casa” non consenti tutto, dopo la riforma, infatti, il nuovo art. 36-bis consente comunque la sanatoria edilizia anche in caso di incrementi di volume o superficie, a condizione che siano rispettati gli altri requisiti (conformità urbanistica-edilizia e paesaggistica rivalutata ai sensi del comma 4).
Le nuove disposizioni introdotte dal decreto, pur ampliando teoricamente le possibilità di regolarizzazione, richiedono comunque il rispetto delle regole processuali fondamentali e non possano operare retroattivamente su situazioni già consolidate. Infatti l’efficacia delle nuove normative dipende dalla loro corretta e tempestiva applicazione, non potendo rimediare a vizi procedurali o omissioni strategiche pregresse.

È questo il caso affrontato dal TAR Piemonte con la sentenza n. 459/2025, dove viene confermato il diniego per una tettoia costruita abusivamente e ribadito che la nuova normativa introdotta col decreto “Salva Casa” non ha effetto retroattivo sui procedimenti già conclusi, salvo non venga presentata una nuova istanza conforme alla normativa aggiornata. La strada della regolarizzazione edilizia rimane sempre complessa e richiede la massima attenzione procedurale.

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Sanatoria edilizia e vincoli paesaggistici: il Salva Casa non basta senza nuova istanza

Il Comune aveva rigettato una domanda di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica per l'intervento di demolizione e ricostruzione di una tettoia già oggetto di condono ex L. 47/1985.
L’intervento, secondo l’Amministrazione, sarebbe stato caratterizzato nella sostituzione pali in legno con pilastri in acciaio e nella posa in opera di una nuova copertura, configurando in effetti una nuova costruzione con incremento di superfici e volumi, in contrasto con l’art. 181 del D.Lgs. 42/2004.
Il ricorrente aveva chiesto anche il permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 del DPR 380/2001, ricevendo un ulteriore diniego che non era stato impugnato nei termini dovuti e di conseguenza era diventato definitivo.
La mancata impugnazione, secondo il TAR, presumeva la carenza d’interesse nel contestare il diniego di compatibilità paesaggistica, comportando che la sanatoria edilizia, indispensabile per la regolarizzazione dell’opera, non potesse più essere ottenuta mediante quell’iter.

Il punto centrale riguarda il Salva Casa che non ha efficacia senza una nuova domanda, infatti il TAR chiarisce che la “Ragione per la quale la sopravvenuta introduzione dell’art. 36 bis del D.P.R. 380/2001 non è idonea a supplire ad un interesse ab origine mancante e, comunque, profila un interesse allo stato solo potenziale (dunque, non concreto ed attuale), posto che la ricorrente non ha ancora presentato la relativa istanza di sanatoria, ma ha soltanto richiesto al Comune una valutazione preliminare sulla percorribilità di tale opzione (…)”.
La difesa aveva invocato l’applicazione delle norme introdotte dal decreto “Salva Casa”, sostenendo che la nuova disciplina sulla sanatoria avrebbe potuto consentire una rivalutazione della precedentemente istanza di regolarizzazione.

Tuttavia il tribunale ha però precisato che il Salva Casa non è applicabile automaticamente: sarebbe stato necessario presentare una nuova istanza conforme alla normativa aggiornata. La semplice richiesta di una valutazione preliminare non è sufficiente a sospendere o riaprire il procedimento già concluso.

In conclusione il TAR, dichiara il ricorso inammissibile per carenza di interesse, chiarendo che:

• il ricorrente non ha presentato una nuova istanza di sanatoria ai sensi del nuovo art. 36-bis, ma solo chiesto al Comune una valutazione preliminare;
• senza nuova istanza, il giudice non può sospendere il processo né rivalutare il caso, perché l’interesse a ricorrere mancava già in origine;
• se avesse presentato una nuova istanza ex art. 36-bis, il Comune avrebbe dovuto rivalutare anche la compatibilità paesaggistica (comma 4), aprendo la possibilità di una regolarizzazione prima preclusa.

In sintesi, il TAR chiarisce che in zona vincolata non basta superare l'ostacolo paesaggistico: serve anche la conformità urbanistico-edilizia. Il Salva Casa può aprire nuove possibilità (anche per la rivalutazione paesaggistica), ma solo se si presenta formalmente una nuova istanza. Chi omette di impugnare il diniego di sanatoria edilizia perde l’interesse a contestare il solo diniego paesaggistico, rendendo il ricorso inammissibile.

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