SCIA in sanatoria: il Comune ha il diritto di imporre prescrizioni!

SCIA in sanatoria: quando il Comune può imporre condizioni o prescrizioni

Spesso le amministrazioni si trovano a dover bilanciare la necessità di ripristinare la conformità delle opere, eseguite con difformità, con quella di non aggravare inutilmente la posizione del privato.
Ciò accade soprattutto quando l’intervento risulti astrattamente sanabile ma richieda comunque degli adeguamenti o modifiche per renderlo pienamente conforme alle norme edilizie e paesaggistiche.

Ecco perché la SCIA in sanatoria suscita ancora delle perplessità e le difficoltà maggiori riguardano i limiti del potere del Comune nella regolarizzazione degli abusi formali e le condizioni che l’amministrazione può eventualmente imporre per il rilascio della sanatoria.
Benché molti nodi siano stati sciolti e chiariti con la Legge n. 105/2024, che ha convertito il D.L. n. 69/2024 (decreto “Salva Casa”), tuttavia permangono contenziosi su cui la giurisprudenza continua a fornire importanti chiarimenti.

In tale contesto si inserisce la sentenza n. 5288/2025 del Consiglio di Stato, che ha affrontato il caso di una SCIA in sanatoria presentata per la regolarizzazione di alcune difformità edilizie e che è stata contestata dal Comune con una serie di prescrizioni.

La decisione assume rilievo perché ribadisce che è legittimo il rilascio di titoli edilizi condizionati o accompagnati da prescrizioni, purché tali condizioni non snaturino la funzione del provvedimento o stravolgano il progetto, imponendo soluzioni irragionevoli e sacrifici economici spropositati per il privato cittadino.

Titoli edilizi condizionati: quando sono ammessi nella SCIA in sanatoria

Un privato cittadino aveva presentato nel 2019 una SCIA per regolarizzare quattro vani apertura realizzati in difformità rispetto al titolo edilizio del 1982.

La SCIA autorizzava soltanto quattro finestre al piano terra del fabbricato, tuttavia dopo un primo riscontro favorevole, il Comune ha successivamente precisato che la sanatoria sarebbe stata possibile solo a condizione di ripristinare tre delle quattro aperture originarie, mantenendo come varco d’accesso soltanto quello adiacente all’androne condominiale.
Il privato ha impugnato tale prescrizione, sostenendo che il Comune fosse intervenuto oltre i 30 giorni previsti per l’esercizio del potere inibitorio e che, in ogni caso, non potesse imporre modifiche ulteriori una volta formata la SCIA.

Il TAR accoglie il ricorso del privato precisando che:

• la SCIA in sanatoria non potesse essere condizionata all’esecuzione di ulteriori interventi edilizi;
• il Comune avesse un potere vincolato limitato all’accertamento della doppia conformità, dovendo quindi approvare o respingere la sanatoria senza imporre prescrizioni correttive.

Di contro, il Comune presenta ricorso al Consiglio di Stato che accoglie l’appello, riformulando la sentenza precedente e chiarendo che invece il Comune ha facoltà di apporre delle prescrizioni nella SCIA in sanatoria.

I giudici di Palazzo Spada precisano infatti che “(…) non è condivisibile la tesi del primo giudice secondo cui gli atti impugnati si rivelano non conformi al paradigma dell’art. 37 cit. nella misura in cui subordinano la positiva conclusione del procedimento di sanatoria alla realizzazione di opere edilizie (...). Il Tar ha fondato la sua decisione richiamando la giurisprudenza formatasi in relazione al diverso istituto dell’accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità di cui al precedente art. 36 del testo unico ed ha affermato che, anche nell’ipotesi di scia in sanatoria di cui all’art. 37, come nelle ipotesi di accertamento di conformità, il comune eserciterebbe un potere in toto vincolato, dovendosi limitare ad accertare la sussistenza o meno dei presupposti per il rilascio del titolo, provvedendo in via alternativa, con un provvedimento favorevole o con un diniego, ma senza poter prescrivere di eseguire opere ulteriori. Tale tesi, tuttavia, della quale si può dubitare per il sol fatto che si tratta di istituti diversi, è tuttavia smentita dal comma 6 dell’art. 37, il quale al primo capoverso dispone che «Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all'intervento realizzato, l'applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell'accertamento di conformità di cui all'articolo 36-bis». La riportata disposizione in definitiva fa salva anche la possibilità per il comune di emanare ordinanza di demolizione e rimessa in pristino: il che esclude in radice che, nelle ipotesi contemplate dall’art. 37, il comune eserciti un potere vincolato, dal momento che la stessa legge attribuisce all’amministrazione il potere di provvedere diversamente.”
L’art. 37 del Testo Unico dell’Edilizia non configura quindi un potere vincolato per la PA, infatti il comma 6 della norma fa salva la possibilità per il Comune di applicare le sanzioni previste dagli articoli 31, 33, 34, 35 e 44, nonché di adottare ordinanze di demolizione e ripristino.
Da ciò discende che l’amministrazione conserva un margine di discrezionalità, potendo subordinare la sanatoria all’esecuzione di interventi correttivi, soprattutto quando questi consentono di contenere gli effetti dell’abuso edilizio e di garantire una migliore integrazione urbanistica e paesaggistica.

Infine viene precisato che “Come noto è ammesso l'istituto del provvedimento (di solito, abilitativo) condizionato (…). Infatti, l’esigenza di speditezza dell’azione amministrativa consente all’autorità amministrativa di subordinare gli effetti positivi del proprio provvedimento alla verificazione di un evento (...), ritenuto indispensabile per una valutazione positiva della questione posta al suo esame. Sicché non è di per sé vietato, anzi è ammissibile inserire nel titolo edilizio, in via generale ed in mancanza di specifiche disposizioni di legge contrarie, prescrizioni a tutela sia dell’ambiente, sia del tessuto e del decoro abitativo. In particolare, il comune, ove sussistano speciali circostanze, ben può imporre prescrizioni purché esse non contrastino con la natura e la tipicità del provvedimento, non siano tali da snaturare l'atto (negandone la funzione) o impongano sacrifici ingiustificabili, sproporzionati o immotivati. Ciò in quanto tali clausole, che esattamente sono dette «prescrizioni», semplificano la procedura, giacché senza di esse occorrerebbe respingere l’istanza del privato il quale sarebbe onerato di ripresentare l’istanza in modo assentibile.”
In conclusione la richiesta comunale di ripristinare tre delle quattro aperture è stata ritenuta una misura proporzionata, volta a moderare l’impatto dell’abuso e a rendere possibile una sanatoria parziale che, diversamente, sarebbe stata negata.

Quindi, ritornando al quesito iniziale, è legittimo e ammissibile il rilascio di titoli edilizi condizionati o con prescrizioni, purché tali condizioni non snaturino la funzione del provvedimento né impongano sacrifici sproporzionati al privato.
Le prescrizioni semplificano il procedimento, consentendo di evitare un rigetto dell’istanza e la successiva ripresentazione di una nuova domanda, favorendo così la speditezza dell’azione amministrativa e la regolarizzazione dell’intervento nel rispetto del territorio.

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