Scontro tra condizionatori e facciate di pregio: quando il divieto assembleare è illegittimo

Condizionatori in condominio: l’assemblea può vietarne l’installazione sulle facciate di pregio?

È legittimo che un’assemblea condominiale possa vietare ai singoli condomini l’installazione di condizionatori sulle facciate dell’edificio, soprattutto quando queste vengono qualificate come “di pregio”?

È quanto trattato dalla sentenza del tribunale di Napoli quando una società, proprietaria di un appartamento in un edificio, comunica all’amministratore la volontà di eseguire lavori interni e installare condizionatori, usufruendo della facciata dove erano già presenti impianti simili.

Tuttavia, in seguito il condominio chiede di sospendere i lavori e rimuovere quanto già installato. Poco dopo, l’assemblea condominiale approva un nuovo regolamento, con il quale viene stabilito il divieto di installare unità esterne sulle facciate principali, considerate “di pregio”, consentendone solo su facciate secondarie o interne.
La società impugna la delibera presentando ricorso al tribunale, il quale dichiara nulla la delibera nella parte in cui vieta l’installazione dei condizionatori e rigetta la domanda riconvenzionale di rimozione degli impianti.

Entriamo nel merito della sentenza...

Condizionatori in facciata condominiale: uso della cosa comune e limiti dell’art. 1102 c.c.

Il giudice chiarisce che “in adesione a tale maggioritario e preferibile orientamento giurisprudenziale, pertanto l'utilizzo in modalità difforme della cosa comune non risulta vietato così come, coerentemente, è consentito uno sfruttamento maggiormente intenso del bene comune da parte del singolo condomino. Nella fattispecie in esame, l'apposizione di motori per il condizionamento d'aria non preclude né ostacola l'apposizione di altri macchinari sulla facciata, come emerge dalla documentazione fotografica depositata, residuando un ampio spazio a beneficio di altri. Pertanto, nessuna violazione dell’art. 1102 c.c. vi è stata da parte della società attrice. Ai sensi dell'ultimo comma dell’art. 1120 c.c. poi: “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Il singolo condomino può usare la cosa comune anche in modo più intenso, purché non impedisca agli altri di farne analogo uso e nel caso concreto, i condizionatori installati in facciata non occupano tutto lo spazio e non impediscono ulteriori installazioni. Ne consegue che non sussiste alcuna violazione dell’art. 1102 c.c., perché non si limita il pari uso degli altri condomini. Per quanto concerne l'ultimo comma del medesimo art. 1120 c.c., sono invece vietate solo le innovazioni che compromettono stabilità, sicurezza o decoro. Nel caso in essere vengono esclusi profili di pericolo per la stabilità, la sicurezza e non è presente una significativa alterazione del decoro architettonico.

Inoltre la corte sottolinea che “in secondo luogo, è parimenti circostanza pacifica che altri condomini presso lo stabile abbiano apposto motori di condizionamento, risultando pertanto tale compresenza ulteriore elemento di riduzione dell'impatto visivo dello stesso. Inoltre, l'apposizione dei motori del condizionamento risponde a esigenze e interessi meritevoli di tutela almeno pari a quelli lamentati dal *** *** (condominio, nda) anzitutto la tutela della salute e, in particolare, del benessere fisico dei soggetti che frequentano i locali di proprietà dell’attrice.”
Sulla facciata sono presenti altri elementi quindi l’impatto dei nuovi motori installati risulterebbe decisamente meno incisivo. Per giunta, i condizionatori rispondono a un bisogno importante, benessere e salute, ne consegue che l’insieme di questi fattori fa sì che il danno al decoro sia considerato molto ridotto o comunque paragonabile al danno ai diritti di godimento del bene del singolo condomino.

Nel caso concreto, il semplice richiamo al “decoro” o al “pregio” della facciata non è sufficiente per vietare interventi come l’installazione di condizionatori, soprattutto se situazioni analoghe sono già presenti nell’edificio.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: condizionatori, condominio, facciata, decoro architettonico, art 1102 c.c., art 1120 c.c., parti comuni.

FAQ TECNICHE: Condizionatori in facciata e limiti condominiali | Ingenio

L’installazione di condizionatori in facciata è sempre vietata?
No. Non esiste un divieto automatico. L’installazione è ammessa se non viola il regolamento contrattuale e non compromette decoro architettonico, stabilità o pari uso della cosa comune. La valutazione è sempre caso per caso.

Cosa stabilisce l’art. 1102 c.c. sull’uso della facciata?
Consente al singolo condomino di usare la cosa comune anche in modo più intenso, purché non impedisca agli altri lo stesso utilizzo. L’installazione di unità esterne è lecita se non limita concretamente i diritti altrui.

Quando un condizionatore può violare il decoro architettonico?
Quando altera in modo apprezzabile l’estetica complessiva dell’edificio. Non basta un impatto visivo minimo o la mera presenza di unità esterne già esistenti in facciata.

L’assemblea può vietare in modo generale i condizionatori?
Può regolamentare l’uso delle parti comuni, ma non introdurre divieti assoluti non giustificati da esigenze concrete di tutela del decoro o della sicurezza.

Qual è il ruolo dell’art. 1120 c.c. in questi casi?
Disciplina le innovazioni sulle parti comuni. Sono vietate solo quelle che compromettono stabilità, sicurezza, decoro o rendono inservibili le parti comuni.

La presenza di altri condizionatori in facciata è rilevante?
Sì. La presenza di impianti analoghi riduce spesso l’impatto complessivo e può incidere sulla valutazione del decoro architettonico da parte del giudice.

Quali errori deve evitare il progettista o il tecnico?
Evitare installazioni non coordinate con il prospetto, mancata verifica del regolamento condominiale e posizionamenti che alterano in modo disomogeneo la facciata.