Servitù di veduta: non è necessario che le opere siano completate

Servitù di veduta: il caso

L'oggetto del contendere è rappresentato da una sentenza della Corte d'appello di Catania, che riformava la sentenza del Tribunale di prime cure, riconoscendo in favore della soccombente in primo grado la titolarità di una servitù di veduta esercitata dal balcone-veranda dell'appartamento, acquistata per destinazione del padre di famiglia e conseguentemente condannava il convenuto a rimuovere la copertura di una propria veranda dell'appartamento al piano terra, in quanto posta a distanza inferiore a quella stabilita dall'art. 907 c.c. rispetto alla veduta esercitata dal balcone dell'appartamento dell'attrice al primo piano.

Il convenuto ricorreva quindi in Cassazione: i primi due motivi venivano ritenuti inammissibili, mentre il terzo - quello che ci interessa di più - infondato. Nel dettaglio, il ricorrente richiama il principio secondo cui «in ipotesi di permuta di cosa presente con cosa futura, nel contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, l'effetto traslativo si verifica ex art. 1472 c.c. non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell'edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori, così come conforta la lettera dell'art. 2645-bis ultimo comma del c.c.» (Cass. n. 24172/2013).

Secondo il ricorrente, quindi, la corretta applicazione di tale principio avrebbe dovuto indurre la Corte a riconoscere che, quando si verificò l'effetto traslativo con la venuta ad esistenza dei beni nelle loro strutture fondamentali, non sussistevano ancora i presupposti della servitù, che implicavano la pregressa realizzazione di una terrazza praticabile, accessibile e munita di idoneo parapetto, tale da consentire l'esercizio della veduta.

I presupposti della costituzione della servitù per destinazione

Aldilà del fatto che il ricorso assume che la valutazione della Corte non poggia su una ricostruzione dei fatti idonea a giustificare siffatta conclusione, ovverosia la censura prelude a una ricostruzione dei fatti diversa da quella fatta propria dalla sentenza, cosa non consentita in Cassazione, la Corte suprema evidenzia che in ogni caso è infondata in diritto la tesi che ispira la stessa censura, e cioè che i presupposti della costituzione della servitù per destinazione esigerebbero la presenza di opere in tutto rifinite.

Ecco i paletti:

• a termini dell'art 1062 c.c. una servitù può essere acquistata per destinazione del padre di famiglia quando vi siano segni concretantisi in opere - artificiali o naturali - di natura permanente, obiettivamente destinate all'esercizio di essa e che rivelino, in maniera non equivoca, l'esistenza del peso gravante sul fondo servente (Cass. n. 1510/1980). E' richiesta quindi l'esistenza dell'opera, non l'esercizio in atto dello stato di servizio. Non è pertanto necessaria la presenza di opere in tutto rifinite;
• l'esistenza di aperture nel muro, sebbene prive della intelaiatura, ma che rivelino, in modo palese, la specifica e normale funzione di consentire l'esercizio della veduta sul fondo del vicino deve considerarsi sufficiente a creare de facto quella situazione che occorre per dar vita alla costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia e ciò in quanto a tale fine non occorre che la situazione oggettiva di subordinazione o di servizio tra i due fondi derivi da opere complete e munite di tutti gli attributi ad esse inerenti, essendo, invece, sufficiente che esistano segni visibili, precisi ed inconfondibili, che valgano a rilevare, obiettivamente ed in modo non equivoco, la destinazione dell'opera all'esercizio della servitù (Cass. n. 2213/1964);
• deve pertanto riconoscersi la possibilità della costituzione ai sensi dell'art 1062 c.c. cit. di una servitù di veduta da una terrazza sebbene l'opera, al momento della separazione, sia in tale stato da non potersi utilizzare. Il fatto che la corte non abbia accertato «la necessaria e indispensabile presenza di una terrazza o di balcone, praticabili, accessibili e muniti di idoneo parapetto» non evidenzia perciò alcuna lacuna nella ricostruzione giuridica fatta propria dalla corte.

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