accertamento di conformità

In caso di abusi minori (assenza di SCIA, parziale difformità dal permesso/SCIA, variazioni essenziali), lo Sportello unico edilizia del comune, durante l'esame della domanda, può condizionare la formazione del titolo in sanatoria alla realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore.

La sanatoria edilizia ex art. 36-bis del Testo Unico Edilizia (cd. sanatoria semplificata o asincrona) lascia aperti dubbi sugli effetti penali. L'uso del termine "oblazione" non è coordinato con l'art. 45 e potrebbe non garantire l'estinzione del reato, creando possibili disparità rispetto alla sanatoria ex art. 36.

Il TAR Puglia chiarisce quando l’ampliamento di un piazzale permeabile, nel caso esaminato a servizio di un opificio, può essere soggetto a SCIA e quindi regolarizzato in sanatoria, escludendo la demolizione prevista dall’art. 31 del DPR 380/2001.

La Corte di Cassazione penale, con la sentenza n. 27220/2026, chiarisce che l’accertamento di conformità non può sanare una lottizzazione abusiva né rendere lecita la trasformazione urbanistica del territorio. Viene ribadita anche la differenza tra accertamento di conformità e condono edilizio, confermando i limiti alla regolarizzazione degli immobili realizzati nell’ambito di una lottizzazione abusiva e privi dei requisiti di conformità urbanistica.

Il TAR della Sardegna con sentenza n. 58/2026 ha annullato il diniego comunale di accertamento di conformità, chiarendo che l’immobile non era mai stato validamente acquisito al patrimonio pubblico e che il proprietario restava quindi legittimato a presentare l’istanza di sanatoria.

Secondo le regole della doppia conformità classica (accertamento di conformità ex art.36 TU Edilizia), è illegittimo il permesso in sanatoria che, oltre a regolarizzare opere già eseguite, autorizzi ulteriori lavori da eseguire per conseguire la conformità, in quanto il titolo non può fungere da strumento per rendere conforme ex post un'opera abusiva.

La sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa si può applicare per piccoli abusi formali (assenza di SCIA, parziale difformità dal permesso o dalla SCIA, variazioni essenziali) mentre il terzo condono edilizio si propone di sanare abusi sostanziali eseguiti in una determinata forchetta temporale, ma in zona vincolata ciò è possibile solo per opere di risanamento conservativo, restauro o manutenzione straordinaria.

La doppia conformità classica, per sanare un abuso, richiede la conformità edilizia e urbanistica dello stesso sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della presentazione dell'istanza, mentre l'accertamento di conformità semplificato ex Salva Casa mitiga la situazione richiedendo 'solamente' la conformità edilizia 'prima' e quella urbanistica 'dopo'.

L'istituto dell'accertamento di conformità è volto a sanare gli abusi "formali", ossia ad attestare la "doppia" conformità, alla disciplina esistente al momento della realizzazione e a quella vigente al tempo del rilascio del titolo, di opere realizzate in assenza di titolo ma comunque legittime; non può invece essere utilizzato per legittimare l'esecuzione di opere nuove.

L'articolo 36 del Testo Unico Edilizia si riferisce esplicitamente a interventi già ultimati e stabilisce che la doppia conformità deve sussistere sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Non è ammessa la sanatoria condizionata, che invece è consentita per i procedimenti ex art.36-bis, inerenti la procedura di regolarizzazione semplificata introdotta dal DL Salva Casa.

Il Consiglio Nazionale del Notariato approfondisce tre istituti edilizi profondamente modificati e innovati dal Decreto Salva Casa: gli accertamenti di conformità (con sanatoria classica o semplificata), i mutamenti di destinazione d'uso (con cambiamenti funzionali, strutturali, urbanisticamente rilevanti e irrilevanti) e l'agibilità, con informazioni dettagliate sulla presentazione della SCA.

In caso di abusi edilizi maggiori, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria presuppone indefettibilmente la doppia conformità, ossia la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della sua realizzazione e al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

Il concetto di doppia conformità richiesto ai fini della concessione della sanatoria ordinaria e dell'accertamento di conformità presuppone una verifica di rispondenza al regime urbanistico vigente sia all'atto dell’effettuazione dei lavori che della presentazione dell'istanza in senso statico. Ma il Salva Casa, per gli abusi minori, ha rivoluzionato le regole.

In caso di presentazione di istanza per l'accertamento di conformità semplificato con le nuove regole del Salva Casa, il comune deve valutare criteri e parametri nuovi e, se la regolarizzazione è consentita, bloccare le ordinanze di demolizione pendenti per gli abusi edilizi oggetto di sanatoria, verificando se gli stessi possono essere regolarizzati con le procedure del DL 69/2024.

Mentre per gli abusi 'minori, cioè effettuati in parziale difformità dal permesso di costruire o SCIA, in assenza di SCIA o in variazione essenziale ex art.32 dpr 380/2001, opera la doppia conformità semplificata che prevede la conformità dell'opera alle regole edilizie 'ieri' e a quelle urbanistiche 'oggi', gli abusi edilizi maggiori soggiaciono sempre alle vecchie regole della doppia conformità rafforzata. L'istanza va presentata, in ogni caso, entro 90 giorni dalla scadenza del termine ingiunto per il ripristino dello stato dei luoghi.

La nuova sanatoria semplificata del DL Salva Casa prevede la possibilità, per gli abusi edilizi in parziale difformità da permesso e SCIA, per l'assenza di SCIA o per le variazioni essenziali, di poter ottenere un accertamento di conformità condizionato all'esecuzione di determinati interventi indicati dallo sportello unico edilizio del comune.

Per quel che riguarda la sanatoria edilizia, gli interventi abusivi realizzati in totale difformità o privi del permesso di costruire si valutano in base all'articolo 36 del dpr 380/2001, che dispone l'obbligatorietà, per ottenere il permesso in sanatoria, della conformità urbanistica ed edilizia dell'opera sia al momento della realizzazione che a quello della presentazione dell'istanza. Le variazioni essenziali rientrano invece nella sanatoria semplificata del DL Salva Casa, con regolarità edilizia 'prima' e urbanistica 'dopo'.

Il soggetto interessato a sanare l'abuso edilizio deve provare la doppia conformità edilizia e urbanistica dell'opera da regolarizzare, sia con riferimento al momento della realizzazione della stessa, che al momento della presentazione della relativa istanza di sanatoria, nel caso della sanatoria classica ma anche nel caso di quella semplificata (dove è sufficiente, invece, la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda ed edilizia al momento della realizzazione).

La Regione Lazio ha pubblicato una circolare che fornisce indicazioni operative riguardanti i procedimenti di accertamento di conformità urbanistica, introdotti dal Decreto Salva Casa con l'articolo 36-bis del dpr 380/2001, la cosiddetta sanatoria semplificata, con riferimento prioritario all'accertamento di compatibilità paesaggistica.

L'accertamento di conformità rappresenta un metodo di regolarizzazione degli abusi edilizi, limitato a violazioni di natura formale e non sostanziale, che consente di sanare opere abusive conformi ai regolamenti urbanistici vigenti. La sentenza del Tar Lazio n. 18290/2024 chiarisce i limiti dell'accertamento di conformità, evidenziando che non possono essere sanate modifiche che determinano aumenti volumetrici significativi.

Per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali, scatta la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa: è sufficiente cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento.

La verifica della doppia conformità deve estendersi anche alla normativa sismica, che rappresenta una parte fondamentale della disciplina edilizia. Pertanto, in assenza di autorizzazione sismica, non è possibile ottenere l'accertamento di conformità previsto dall'articolo 36 del Testo Unico Edilizia.

Il rilascio dell'autorizzazione sismica non può avvenire in caso di insanabilità delle opere abusive dal punto di vista urbanistico ed è quindi subordinato alla sanatoria edilizia (accertamento di conformità), non viceversa.

Disponibile online il dossier ANCE che esplora le diverse normative regionali sulle variazioni essenziali (difficili da definire uniformemente a livello nazionale).