Abusi edilizi e doppia conformità completa: vietate le sanatorie parziali e condizionate

L’articolo analizza i limiti dell’accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001, chiarendo perché la doppia conformità "classica" richiede una corrispondenza piena e simultanea dell'opera alla disciplina urbanistica ed edilizia, sia al momento della realizzazione sia a quello della domanda. Attraverso la sentenza n. 951/2026 del TAR Salerno, si ribadisce l'illegittimità delle sanatorie parziali o condizionate negli abusi maggiori, il divieto di autorizzare opere correttive ex post e il principio dell'onere probatorio integrale in capo al privato, con particolare rigore per gli interventi in zona centro storico.

Doppia conformità piena e attenuata: breve recap

La doppia conformità classica (o sincrona), normata dall'articolo 36 del Testo Unico Edilizia, prevede regole stringenti che vanno rispettate se si vuole ottenere la regolarizzazione dell'abuso edilizio.

A differenza della sanatoria semplificata del Salva Casa (asincrona, possibile per parziali difformità, assenza di SCIA e variazioni essenziali), in caso di abusi edilizi pieni, cioè assenza di permesso di costruire o totale difformità da esso, non si scappa dall'accertamento di conformità classico ex art.36 del dpr 380/2001: serve, quindi, la conformità urbanistica ed edilizia prima e dopo e non è ammesso alcun tipo di sanatoria condizionata, tanto meno tramite accordi col comune.

La sentenza 951/2026 del Tar Salerno è interessante da analizzare, in quanto si spiega bene il perché sono escluse sanatorie condizionate o parziali e che l'onere probatorio grava integralmente sul privato, con conseguente insanabilità delle opere realizzate in zona centro storico e qualificate come ristrutturazione edilizia.

Il caso in sintesi

Il proprietario di un immobile in zona centro storico del Comune di Trentinara avviava lavori con SCIA del 2021; in sede di sopralluogo venivano accertate opere difformi o prive di titolo: una copertura inclinata in legno lamellare e un portico con pilastri in ferro (m. 7 × 4,20/3,50) con abbaino.

Il Comune negava la sanatoria per contrasto con la disciplina della zona "centri e nuclei storici" del PUC, violazione delle distanze, mancata prova dello stato legittimo e inosservanza della normativa antisismica.

Doppia conformità: presupposto indefettibile

L'accertamento di conformità classico richiede che le opere siano conformi alla disciplina urbanistico-edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia a quello della presentazione dell'istanza.

La mancanza di uno solo dei due requisiti preclude il rilascio del titolo, indipendentemente da circostanze successive o interventi ripristinatori. L'istituto è finalizzato a regolarizzare i soli abusi formali, non le opere materialmente incompatibili con la pianificazione urbanistica (come invece fanno i condoni, che sanano irregolarità sostanziali).

Sanatorie condizionate e parziali: le regole

Particolare attenzione va prestata al chiarimento sulla possibilità di sanare solo una parte delle opere abusive o di condizionare la sanatoria a lavori di 'aggiustamento': si tratta di eventualità non consentite dall'art.36 del TU Edilizia.

Infatti, spiega il Tar:

• è illegittimo un permesso qualificato come sanatoria ove esso, oltre a regolarizzare opere già eseguite, autorizzi ulteriori opere da realizzare al fine di conseguire la conformità (sanatoria condizionata o parziale) (T.A.R. Lombardia, sez. II, 7/07/2025, n. 2572);
• non è possibile una sanatoria parziale, sul presupposto che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate, per cui non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa (T.A.R. Lazio, sez. II, 20/05/2025, n. 9702).

Il Salva Casa consente la sanatoria condizionata!
E' importante ricordare che che il Decreto Salva Casa, oggi, consente di regolarizzare gli abusi più lievi (parziale difformità dal permesso e dalla SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali) con un procedimento più leggero, che richiede la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'opera e urbanistica al momento della richiesta. In questo caso, il comune può anche 'condizionare' la sanatoria all'effettuazione di determinati interventi.

In caso di abusi maggiori (assenza di permesso e totale difformità dal titolo), invece, permane la doppia conformità classica, cioè la regolarità edilizia e urbanistica sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria, senza alcuna possibilità di sanatoria condizionata. Ed è questo il caso della sentenza che stiamo esaminando.

L'onere probatorio e lo stato legittimo

La sentenza evidenzia altresì che l'onere di provare la doppia conformità grava interamente sul privato istante, tenuto a produrre precedenti titoli edilizi, planimetrie catastali storiche, elaborati grafici e rilievi ante operam, fotografie con data certa. Le dichiarazioni sostitutive di notorietà sono prive di rilevanza probatoria.

Il Comune verifica la sola documentazione prodotta e, se assente o insufficiente, il diniego è legittimo.

Quanto allo stato legittimo, l'art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001 consente di ricorrere al titolo originario o all'ultimo titolo sull'intero immobile; in assenza, la prova si desume dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti di provenienza documentata.

La qualificazione dell'intervento e l'insanabilità in zona centro storico

La ristrutturazione edilizia si configura quando il rinnovo degli elementi costitutivi comporti un'alterazione dell'originaria fisionomia e consistenza fisica, incompatibile con la manutenzione straordinaria e il risanamento conservativo.

Il portico con pilastri in ferro di considerevoli dimensioni integra tale categoria, modificando sagoma e prospetto.

Le opere sono pertanto insanabili, incompatibili con la disciplina della zona "centri e nuclei storici" del PUC, che ammette solo manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e mutamenti di destinazione d'uso compatibili.

FAQ TECNICHE: Sanatoria condizionata o parziale | Ingenio

Cos’è la doppia conformità “classica” ex art. 36 TU Edilizia?
È l’accertamento di conformità che consente la sanatoria solo se l’opera risulta conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia quando è stata realizzata sia al momento della presentazione dell’istanza. La mancanza di uno solo dei due requisiti rende l’abuso insanabile.

Sono ammesse sanatorie parziali o condizionate?
No. L’art. 36 non consente di sanare solo una parte dell’intervento né di subordinare la sanatoria all’esecuzione di ulteriori lavori. Il permesso in sanatoria non può trasformarsi in un titolo abilitativo “a completamento” dell’opera abusiva.

Qual è la differenza rispetto alla sanatoria del Salva Casa?
Il Salva Casa riguarda abusi minori (parziali difformità, assenza di SCIA, variazioni essenziali) e consente una sanatoria asincrona e anche condizionata. Per gli abusi maggiori, invece, resta obbligatoria la doppia conformità piena senza eccezioni.

Su chi grava l’onere della prova della doppia conformità?
Interamente sul privato. Devono essere prodotti titoli edilizi, elaborati grafici, documentazione catastale storica e prove oggettive dello stato dei luoghi. Dichiarazioni sostitutive o affermazioni non documentate non hanno valore probatorio.

Perché gli interventi in centro storico sono spesso insanabili?
Perché la disciplina urbanistica di tali zone ammette solo interventi conservativi. Opere qualificabili come ristrutturazione edilizia, che alterano sagoma e prospetto, risultano incompatibili con il piano e non possono essere sanate tramite accertamento di conformità.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO