Terzo condono edilizio: si può sanare una ristrutturazione?

Il perimetro del terzo condono edilizio in zona vincolata è piuttosto ristretto, anche in considerazione del fatto che un condono è molto diverso da una procedura di sanatoria classica, sia essa ordinaria o semplificata usufruendo delle semplificazioni apportate al Testo Unico Edilizia dal Decreto Salva Casa.

Nella breve ma assolutamente rilevante sentenza 6844/2025 del 1° agosto, il Consiglio di Stato conferma quindi la decisione del TAR Lazio di respingere l'istanza di condono edilizio, avanzata ai sensi dell'art.32 del DL 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, relativamente alla ristrutturazione di un rudere con cambio di destinazione d’uso da fabbricato rurale a civile abitazione e ampliamento dello stesso.

Il caso: terzo condono per ristrutturazione e ampliamento di un rudere

La richiesta del contendere riguarda il condono edilizio, ai sensi dell’art. 32 del DL 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, per la ristrutturazione di un rudere con cambio di destinazione d’uso da fabbricato rurale a civile abitazione (mq 47,58) e l’ampliamento dello stesso (mq 21,45).

La risposta del comune: non si rientra nel perimetro del terzo condono edilizio

L'ente locale ha rilevato che le opere in discorso non sarebbero sanabili perché ascrivibili alle tipologie 1 e 3, all. 1, del DL n. 269 del 2003, convertito dalla legge n. 326 del 2003, essendo state realizzate in una zona vincolata.

Infatti, come ben sappiamo, le regole del terzo conono impediscono che si possano sanare, in area vincolata, nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie.

Terzo condono in area vincolata: cosa si può sanare col terzo condono?

Richiamando, tra l'altro, la sentenza 18500/2024 del Tar Lazio, ricordiamo che il DL 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, "ha previsto un condono edilizio per le opere ultimate entro il 31 marzo 2003, diversamente dalle discipline della legge n. 47 del 1985 e della legge n. 724 del 1994", individuando cioè "le tipologie di opere condonabili ed ha limitato le possibilità di sanatoria in presenza di vincoli".

L’art. 32, comma 26, lettera a) del Terzo Condono ha quindi distinto le tipologie di illecito (individuate all’allegato 1), consentendo nelle aree sottoposte a vincolo la sanatoria solo per "le tipologie di illecito di cui all’allegato 1 numeri 4, 5 e 6" ovvero opere di restauro e risanamento conservativo (tipologia 4 e 5), opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume (tipologia 6).

Abusi maggiori e minori: una differenza fondamentale

In definitiva, in zona vincolata, secondo le regole del terzo condono edilizio:

• gli abusi maggiori, come ad esempio una ristrutturazione edilizia, una nuova costruzione o un cambio di destinazione d'uso, non possono essere sanati;
• solamente gli abusi minori, ovverosia interventi di manutenzione straordinaria, risanamento conservativo e restauro, possono ottenere una regolarizzazione.

In definitiva: niente condono

Gli illeciti del caso di specie, consistenti in un mutamento di destinazione d’uso con opere e in un ampliamento mediante chiusura, comportano senz’altro aumento di superficie e di carico urbanistico, che ne rendono corretta l’ascrizione alla tipologia 3 di abusi (i.e. opere di ristrutturazione edilizia ex art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) e, quindi, ad un’opera c.d. maggiore, che come tale non è sanabile.

In aggiunta a ciò, non risulta neppure essere stato rilasciato il parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

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