Tolleranze costruttive ed esecutive post Salva Casa: lo studio del Notariato

Il Decreto Salva Casa ha modificato e in un certo senso ampliato il concetto di 'tolleranza' in edilizia (sia costruttiva che esecutiva): nello specifico, per favorire la regolarizzazione del patrimonio edilizio esistente che spesso si trova in condizioni di non commerciabilità a causa delle difformità edilizie, il DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024) ha apportato cambiamenti significativi: il concetto di tolleranza è stato potenziato e si allarga notevolmente lo spettro di applicazione.

In tal senso, con uno sguardo al mercato immobiliare ma indicazioni di assoluto interesse per i professionisti tecnici, il Consiglio nazionale del Notariato ha pubblicato uno studio dedicato alle tolleranze costruttive ed esecutive post Salva Casa, il n.62-2025, che parte dall'analisi dei concetti chiave per poi articolarsi nello specifico, in riferimento ad esempio alla relazione tecnica asseverta, alle irregolarità urbanistiche, alle limitazioni e ai vincoli della normativa.

Tolleranze costruttive: definizione e parametri

Il CNN evidenzia come le tolleranze costruttive rappresentino scostamenti considerati lievi rispetto ai parametri edilizi autorizzati, specificamente riguardanti altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

La novità fondamentale del Decreto Salva Casa consiste nel fatto che tali scostamenti "non costituiscono violazioni edilizie", superando la precedente formulazione che si limitava a stabilire l'assenza di "parziale difformità dal titolo abilitativo".

Il legislatore ha modificato l'indice di valutazione delle tolleranze costruttive: non più il 2% delle misure progettuali, ma il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

È stato inoltre introdotto un sistema differenziato per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, con parametri percentuali crescenti inversamente proporzionali alla superficie utile dell'immobile: dal 2% per unità superiori a 500 mq fino al 6% per quelle inferiori a 60 mq.

Tolleranze esecutive: le irregolarità di cantiere

Le tolleranze esecutive comprendono le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità e la diversa collocazione di impianti e opere interne, purché eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi.

Queste non richiedono il rispetto di specifici parametri percentuali, ma devono soddisfare tre condizioni fondamentali:

1. non incidere sull'aspetto esteriore dell'edificio, sulle strutture portanti e sulle distanze inderogabili;
2. non comportare aumenti di superficie;
3. non violare alcuna normativa tecnica né pregiudicare l'agibilità dell'immobile.

Il Decreto Salva Casa ha ampliato il catalogo delle tolleranze esecutive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, includendo il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale.

Il ruolo della relazione tecnica asseverata

Il meccanismo delle tolleranze si attiva attraverso una dichiarazione del tecnico abilitato, che può assumere due modalità alternative:

• la prima consiste nell'inserimento della dichiarazione nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, funzionale alla presentazione di successivi interventi edilizi;
• la seconda prevede un'apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali.

Questa relazione tecnica non costituisce un atto di certazione formale nei confronti della pubblica amministrazione, ma svolge una funzione di documentazione essenziale per la circolazione immobiliare.

Il tecnico deve limitarsi ad attestare il contenuto delle ipotesi di tolleranza rispetto al titolo che legittima l'intervento edilizio, senza poter legittimare ulteriori irregolarità non rientranti nelle fattispecie tipizzate dalla norma.

Vincoli e limitazioni

Il Notariato approfondisce inoltre un aspetto cruciale, che riguarda l'applicabilità delle tolleranze nelle aree sottoposte a vincoli.

Le tolleranze esecutive operano limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela paesaggistica ai sensi del Codice dei Beni Culturali.

Per le unità immobiliari ubicate in zone sismiche, il Decreto Salva Casa ha introdotto specifiche procedure di controllo che richiedono l'attestazione del rispetto delle prescrizioni antisismiche e l'acquisizione dell'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale.

Inoltre, l'applicazione delle tolleranze non può mai comportare limitazioni dei diritti dei terzi, in conformità al principio generale secondo cui il rilascio dei titoli edilizi non pregiudica i diritti di natura privatistica.

Stato legittimo e circolazione immobiliare

Le tolleranze contribuiscono alla formazione dello stato legittimo dell'immobile, che rappresenta la conformità alle norme vigenti derivante dai titoli abilitativi.

La relazione tecnica asseverata facilita la circolazione immobiliare, permettendo di superare le incertezze che spesso bloccano le transazioni a causa di lievi difformità formali o sostanziali.

Il documento non sostituisce le menzioni urbanistiche obbligatorie negli atti traslativi, ma costituisce uno strumento aggiuntivo per attestare l'assenza di irregolarità che potrebbero precludere il rilascio di nuovi titoli edilizi o compromettere la valorizzazione economica del bene.

Conclusioni

Il Notariato evidenzia che il Decreto Salva Casa rappresenta un intervento organico volto a modernizzare il quadro normativo edilizio, introducendo strumenti di flessibilità che tengono conto delle realtà costruttive concrete.

L'obiettivo dichiarato è quello di sbloccare il mercato immobiliare, superando le rigidità amministrative non giustificate da reali esigenze di tutela dell'interesse pubblico, e favorendo al contempo il recupero del patrimonio edilizio esistente e la riduzione del consumo di suolo.

LO STUDIO DEL NOTARIATO SULLE TOLLERANZE EDILIZIE E' SCARICABILE IN ALLEGATO