Condominio

Per l’efficientamento energetico di un condominio da ristrutturare nel milanese è stato scelto il sistema di facciata ventilata Isotec Parete che, oltre a fornire un’ottima prestazione energetica, ha permesso di fissare la finitura esterna in grès in modo sicuro, risolvendo le problematiche di distacco del rivestimento.

Gli alberi fotovoltaici rappresentano una soluzione innovativa per l’autoproduzione energetica nei condomìni. Posizionabili in cortili, giardini e parcheggi, producono energia pulita senza occupare spazio sui tetti, con vantaggi in termini di risparmio, valorizzazione immobiliare e accesso agli incentivi.

È valida e vincolante la clausola contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale che preveda, a favore del costruttore, un esonero parziale degli oneri condominiali qualora sia stata espressamente richiamata negli atti di compravendita. Non sono necessarie le specifiche approvazioni per iscritto di cui all’art. 1341 c.c., né può essere invocata la disciplina sulle clausole vessatorie in assenza di un rapporto di consumo. E’ quanto precisato dalla Cassazione con ordinanza n. 10362 pubblicata il 19 aprile 2025.

In assenza di un titolo che dimostri diversamente, il lastrico solare è di proprietà comune a tutti i condomini. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8527/2025, ha evidenziato come le vicende ereditarie, le vendite e le modifiche nelle proprietà immobiliari possano alterare questa presunzione, creando eccezioni che devono essere dimostrate con documentazione adeguata. La corretta interpretazione delle norme e dei documenti è fondamentale per evitare controversie e garantire una gestione efficace del lastrico solare, bene di rilevante importanza nell’ambito condominiale.

La Corte d’Appello dell’Aquila chiarisce che l’installazione di una pompa di calore in ambito condominiale, se parte di una variante al progetto edilizio post-sisma, non è innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. e non richiede il quorum rafforzato previsto dall’art. 1136, comma 5.

L’articolo 22 della legge 241/1990 disciplina il diritto di accesso ai documenti amministrativi, delineandone i fondamenti, le definizioni chiave, i limiti oggettivi e soggettivi. La sentenza del TAR Lombardia n. 57/2025 sottolinea come il diritto di accesso sia fondamentale per garantire la sicurezza, la corretta gestione delle spese condominiali e la tutela dei beni comuni, affermando la prevalenza di tale diritto rispetto alla riservatezza dei controinteressati quando si tratti di salvaguardare l’integrità e la sicurezza dell’edificio.

La ricostruzione del Condominio Excelsior a Mirandola ha previsto la demolizione totale dell’edificio danneggiato dal sisma del 2012 e la realizzazione di una nuova struttura in acciaio ad alte prestazioni sismiche ed energetiche. L’intervento ha utilizzato tecnologie a secco, fondazioni profonde e sistemi costruttivi avanzati per garantire sicurezza, rapidità e sostenibilità.

Le gronde e le sottogronde dei balconi condominiali hanno il ruolo fondamentale per il deflusso delle acque meteoriche e la tutela delle strutture edilizie. L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 10371/2025 sancisce la natura condominiale di tali elementi, anche se collocati sotto a balconi di proprietà esclusiva. La normativa e la giurisprudenza confermano che la manutenzione di questi elementi spetta all’intera collettività condominiale, poiché svolgono funzioni di protezione e salvaguardia dell’edificio e delle sue parti comuni, evitando il degrado della parte strutturale.

Una soluzione acustica efficace anche quando lo spazio è minimo: il caso analizza un solaio in laterocemento tra due abitazioni dove, con soli 3 cm di spessore, si è ottenuta una significativa riduzione del rumore da calpestio, migliorando il comfort abitativo senza demolizioni invasive.

Il condominio è oggettivamente responsabile delle infiltrazioni provenienti da elementi comuni, come il lastrico solare, salvo dimostrare che si tratti di caso fortuito o che vi sia la responsabilità esclusiva di un singolo condomino. In particolare, con l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 5791/2025, si sottolinea l'importanza di individuare correttamente l'origine delle infiltrazioni per determinare il soggetto responsabile, chiarendo come la responsabilità condominiale sia esclusa quando il danno derivi da una proprietà privata.

In tema di interventi volti all’efficientamento energetico, l'installazione di un cappotto termico sulle mura perimetrali esterne dell’edificio, che riduca lo spazio utile dei balconi modificando la possibilità di utilizzo degli spazi esclusivi dei condòmini, costituisce una lesione dei diritti individuali. Lo precisa la sentenza della Corte di Appello di L’Aquila n. 496 pubblicata il 18 aprile 2025.

Le tabelle millesimali sono strumenti fondamentali per la gestione equa e trasparente delle spese condominiali, poiché determinano le quote di proprietà delle parti comuni. La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 6080/2024 sottolinea come l’errata o non aggiornata ripartizione delle quote possa comportare oneri non equamente distribuiti per alcuni condomini, specialmente in presenza di interventi edilizi che prevedano un cambio di destinazione d’uso.

Le problematiche di degrado strutturale e architettonico nei condomini, come i danni dovute alle infiltrazioni d’acqua e altri deterioramenti, rappresentano una preoccupazione crescente per proprietari, amministratori e professionisti del settore edilizio. La recente ordinanza della Corte di Cassazione, n. 5660/2025, chiarisce le responsabilità in caso di infiltrazioni provenienti da lastrici solari di proprietà esclusiva, affermando che il proprietario esclusivo è responsabile per danni derivanti da cattiva manutenzione, salvo prova di cause imprevedibili o colpe di altri soggetti.

Nel settore edilizio il ruolo e gli obblighi di progettisti, imprese e altri soggetti tecnici è disciplinato dalla norma che punisce severamente ogni inadempienza. In particolare gli artt. 1667 e 1669 del Codice Civile, chiariscono i limiti temporali e le condizioni di garanzia in relazione a difetti e vizi delle opere edilizie. La trattazione si arricchisce con l’esame dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 7176/2025, che approfondisce le modalità di attribuzione di responsabilità in casi di vizi costruttivi e difetti progettuali, distinguendo tra responsabilità contrattuale e professionale.

Se l'intervento di sopraelevazione all'ultimo piano dell'edificio condominiale si rivela addirittura migliorativo per la staticità dello stabile, e non causa nessun tipo di danno ai vicini, non susisstono i termini per alcun obbligo risarcitorio a carico dell'esecutore dell'opera.

Qualsiasi intervento che modifichi la facciata o l'aspetto esterno di un edificio richiede il consenso dell'assemblea condominiale, anche se riguarda singole proprietà, al fine di preservare il decoro architettonico e garantire la coesione estetica e strutturale dell'edificio. La sentenza del TAR Sicilia n.622/2025 illustra un caso pratico in cui un intervento edilizio, come la realizzazione di un sottotetto superiore ai limiti di altezza consentiti e modifiche alla sagoma dell'edificio, sia stato ritenuto illegittimo per l'assenza di palesato consenso condominiale, oltre che per le violazioni delle normative urbanistiche.

Per la Cassazione, esiste un'una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata

La scala rappresenta una delle parti comuni degli edifici condominiali, esse devono garantire non solo l'accessibilità, ma anche la sicurezza degli utenti, attraverso dimensioni e caratteristiche specifiche. La questione dell'installazione di ascensori nei condomini, utile per il superamento delle barriere architettoniche presenti, viene affrontata alla luce della sentenza del TAR della Campania n. 380/2025, che ha rifiutato la conformità di un progetto che prevedeva la riduzione della larghezza della scala, evidenziando come tale intervento compromettesse la sicurezza e il deflusso in caso di emergenza.