T.U. Edilizia

Dopo le esternazioni del ministro Salvini sul possibile ritorno di un nuovo 'mini' condono edilizio, ecco un approfondimento a maglie larghe sul tema: le norme di prevenzione e repressione degli abusi attuali, le norme sul pregresso, la responsabilità degli insuccessi, l'inefficacia delle norme attuali, la repressione materiale, la verifica delle forze in campo.

La legittimità di un'opera edilizia non va saggiata con riferimento all'aderenza alla normativa sopravvenuta rispetto all'intervento ma secondo le regole operanti al momento in cui lo stesso si realizza e la sua consistenza si apprezza da parte dell'amministrazione.

Nel corso del 67° Congresso Nazionale degli Ingegneri uno dei momenti centrali è stata la lettura della relazione programmatica da parte del Presidente Angelo Domenico Perrini. Tanti i temi toccati, che saranno quelli su cui dovrà focalizzarsi la categoria nel prossimo futuro.

L'ordinanza di demolizione è legittima se contiene la valutazione di non condonabilità del manufatto, nella parte in cui ritiene accertato che le opere in contestazione sono state realizzate dopo il 31.3.2003, pertanto fuori dai limiti temporali di utilizzo per l'ammissione alla sanatoria delle leggi 47/1985 (Primo condono), 724/1996 (Secondo condono) e 326/2003 (Terzo condono).

Per il Tar Sardegna, l'installazione di pannelli solari in aree soggette a vincolo non rientra nella categoria di edilizia libera e necessita di comunicazione di inizio lavori, anche perché il Regolamento comunale vieta di posizionare nelle pareti esterne (comprese quelle orizzontali) apparecchiature tecnologiche che non risultano in armonia architettonica con le pareti del fabbricato ed il suo intorno.

Non può esserci doppia conformità e quindi permesso di costruire in sanatoria ex art.36 del Testo Unico edilizia se le opere di urbanizzazione necessarie non sussistevano al momento della realizzazione dell'abuso, come non erano presenti neppure al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Esistono due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono edilizio: il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione; e il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Ristrutturazioni edilizie: non è sufficiente l'indicazione della scala a chiocciola che porta fino alla mansarda nel grafico di progetto, in quanto la stessa deve essere anche menzionata testualmente nella relazione asseverata che reca la sola indicazione di opere interne.

Cronaca di una ordinaria storia di burocrazia urbanistica

La normativa sul condono richiede la permanenza dell'immobile da regolarizzare e non ammette, in pendenza del procedimento di condono, la realizzazione di opere aggiuntive venendo meno l'attuale riconoscibilità del manufatto originario oggetto dell'istanza di sanatoria.

La sopraelevazione del primo piano dell'immobile, previa demolizione del pre-esistente e con modifica del tetto, portato da due a tre falde, con la creazione di due lucernari/finestre, implica un intervento di ristrutturazione edilizia.

Il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.

Il "contributo di costruzione" si compone di due distinte voci: gli "oneri di urbanizzazione" e il "costo di costruzione" (art. 16, comma 1, Testo Unico Edilizia). Quest'ultimo è strettamente connesso al concreto esercizio della facoltà di costruire, per cui non è dovuto soltanto nei casi di rinuncia o di mancato utilizzo del titolo edificatorio o in ipotesi di intervenuta decadenza del titolo edilizio.

Le disposizioni del regolamento condominiale possono vietare l'installazione di una determinata opera edilizia, aldilà del rispetto del decoro architettonico dello stabile.

Per ottenere il condono edilizio, occorre almeno il completamento della copertura e la esecuzione del rustico, cioè la tamponatura dell'edificio stesso priva di rifiniture, poiché solo in tal modo è assicurata la definizione della volumetria complessiva del fabbricato.

Un soppalco può rientrare nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il permesso di costruire non è richiesto, solamente quando sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile.

In base all'articolo 19, comma 6 ter, della legge 241/1990 e ad un consolidato indirizzo giurisprudenziale, non è ammessa l'impugnativa di DIA e SCIA in quanto atti soggettivamente privati.

La modifica attuata dal Decreto Semplificazioni al Testo Unico Edilizia non ha inteso ricomprendere nella fattispecie il diverso caso della demolizione di un edificio sito in un luogo, da ricostruire in un luogo del tutto diverso, ma ha ampliato la possibilità di riutilizzare, anche in modo particolarmente ampio, il suolo già consumato.

Elemento imprescindibile della lottizzazione abusiva è la circostanza che la trasformazione urbanistico/edilizia già intrapresa (lottizzazione materiale) o soltanto inequivocabilmente anticipata dai frazionamenti catastali (lottizzazione cartolare) si ponga in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati.

Approfondimento, analisi e considerazioni sullo schema di regolamento previsto dal “Decreto SCIA Bis” (222/2016) che ha integrato il Testo Unico Edilizia per quanto concerne il procedimento per il rilascio del permesso di costruire, in riferimento all’agibilità e ai nuovi requisiti igienico-sanitari degli edifici.

La costruzione di una piscina, anche se non interrata, richiede il previo rilascio del permesso di costruire in quanto rientra nella categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia, tenuto conto della sua autonoma funzionalità, nonché del suo autonomo valore di mercato e della sua intrinseca attitudine a trasformare in modo durevole il territorio.

Il Consiglio di Stato ribadisce i requisiti che definiscono l'elemento di arredo esterno "gazebo": si tratta, nella sua configurazione tipica, di una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili.

Continua la revisione e integrazione del Testo Unico dell’Edilizia per interventi settoriali e addirittura temporanei che non fanno bene alla leggibilità e interpretabilità della norma dal punto di vista logico.
L’Autore opera quindi una disamina del Testo e dei suoi contenuti evidenziando quali potrebbero essere le più efficaci modalità di utilizzarli per finalità di politica edilizia senza stravolgerne le basi portanti dell’impianto.

Il processo di liberalizzazione dei procedimenti in edilizia ha posto fin qui forse più problemi di quanti non ne abbia risolti; certamente ha indotto l’interprete a ri-costruire (o forse meglio “a costruire ex novo”) un assetto logico-giuridico che ancora non ha trovato unanime configurazione.
Il che è fonte di incertezze operative che si riflettono inevitabilmente sulla certezza della legittimità degli esiti di questi procedimenti; tema che abbiamo già più volte affrontato e che torna di attualità nella disamina della recentissima sentenza del Consiglio di Stato qui in commento.
Ermete Dalprato